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深圳市平湖物流园区转型升级规划研究工作思路汇报2015.02深圳市规划国土发展研究中心盐田前海大铲湾机场平湖笋岗-清水河龙华定位依托深圳港口物流建设国际货物铁路沿线货物的产品配送、货物集散、集装箱转运中心家具超市、汽车及零配件交易市场等七大专业市场服务口岸、连接香港和深圳并辐射珠三角和内陆地区的国际集装箱多式联运中心深圳市物流园区布局规划（2006）信息快报（日刊）4882期存在问题：高成本、低收益具体表现：功能配置低端产业业态低端建议：1、城区发展定位调整2、产业转型升级3、完善配套设施建设各方意见与诉求市交通运输委经贸信委发改委规土委诉求客观保障物流发展。完善税收分成体系、优化布局、加快道路建设、完善配套提转型升级思路。支持提升土地价值，发展高产业产业。保留国计民生项目和适合该区位条件的项目，其余转型升级重新定位。支持支持物流升级转型。将积极支持园区企业和项目的发展。慎重在全市物流产业发展以及空间布局调整的基础上，可对平湖物流园区的规划进行调整冲突点冲突集中在市交通运输委与经贸信委、区经促局间。慎重、改善性措施和大手笔、改革性措施冲突。前者研究转型升级思路；后者重新定位、规划。着眼点冲突。前者保障物流发展；后者提升土地价值，发展高产出产业。平衡点？汇报内容01现状与问题02焦点与重点罗湖福田凤岗镇南山平湖龙岗龙华盐田港平湖和南湾两个街道南：南坪快速中：机荷高速西：平新北路东：平安大道海吉星、华南城京九铁路、广深铁路、平盐铁路、平南铁路、平湖编组站海吉星华南城平湖编组站南坪快速机荷高速“1999年，平湖建立全国第一个物流实验基地，标志着中国开始引入物流园区的概念”——中国物流和采购联合会一、全国第一个物流园区、二十年发展历程1994年1998年1999年2000年2001年2004年2007年2012年2013年全国第一家物流实验基地编制平湖仓储区规划编制平湖物流基地控规深圳市年度重点建设项目平湖物流基地联盟网开通华南城投入运营，发展转折点协议出让13项仓储用地华南城要求转型升级（转型升级工作调研会）龙岗区要求平湖物流园转型起步期（10年）转型期发展期（8年）二、村、城、工业区、仓储项目混杂的物流园区平湖南湾2个街道办：平湖、南湾12个社区：禾花、新木、上李朗、下李朗、白泥坑、辅城坳、新南、平湖、上木古、良安田、丹竹头、丹平8个城中村：水门村、任屋村、简头岭村、旧圩村、新木村、深朗村、下李朗村、新围仔；3个小区：金桃园小区、花果山小区、茗翠园10个工业区：兆驰创新产业园、经纬工业园（2处市场开发工工业区）；：任屋村工业区、新木村工业区、下李朗工业区、富民工业区区、新木工业区区、榄树下工业区、新围仔工业、338工业区（8处村集体工业区）36个仓储物流项目：华南城、宏宝创新产业园、长宜木古多式联运物流基地、华润万家配送中心、海源塑料商务物流中心广弘美居中心、左右家私配送、康利石材物流配送-研发中心、恒路物流创新广场、亚钢钢板物流中心、中外运平湖物流中心、美泰创新产业园、粤信尾货物流城（百分百创意广场）……..与国内外物流园区存在较大差异（范围、管辖、功能、空间）德国不莱梅货运村日本和平岛物流园新都物流中心现状土地利用情形7%1%1%20%18%2%13%11%0%27%居住用地商业服务业用地公共管理与服务设施工业用地仓储用地公用设施用地铁路用地交通设施用地绿地与广场用地其他用地法定规划状况7%1%2%11%23%2%22%19%12%1%居住用地商业用地政府社团用地工业用地仓储用地市政设施用地铁路用地交通用地绿地水域和其他用地三、物流业态发展百花齐放、亟待转型的物流园区中央粮食储备库市粮食储备库区粮食储备库越海朗华东方嘉盛信利康怡亚通中外运深圳烟草泛亚左右家私华南城恒运华润长宜木古美泰中泰米业友信海吉星主营物流的产业项目亚钢钢板物流中心宏宝创新产业园鹏远智能高新科技产业园海大物流基地康利石材物流配送-研发中心恒路物流创新广场岗宏体育用品物流中心旗丰供应链服务国际电子配送中心金积嘉万国食品城）粤信百分百创意广场）华美嘉华南红木城广弘美居中心深业平湖物流多式联运中心海源塑料商务物流中心味来物流配送中心转型发展的产业项目广弘美居中心广弘美居中心深业平湖物流多式联运中心深业平湖物流多式联运中心粤信尾货物流城（百分百创意广场）金积嘉电子物流配送中心（万国食品城）岗宏体育用品物流中心旗丰供应链服务国际电子配送中心旗丰供应链服务国际电子配送中心（1）定位：《深圳市现代物流业布局规划》2006：综合枢纽型物流园区，以货运枢纽、集装箱中转、仓储加工等区域物流服务为主、城市配送物流为辅的综合性物流园区现状发展与全是物流园区布局规划的差距四、城市区位急速变化、城市边缘区向地区中心的转化罗湖福田丹平快速清平高速7KM在清平高速、丹平快速开通之后，平湖至市区的时间距离减少为30分钟，成为罗湖福田中心区的直接辐射的第一圈层。其空间区位与龙华类似第一圈层第二圈层凤岗龙华横岗盐田坂田新安西乡平湖物流园区平湖枢纽轨道交通规划轨道10号线纳入近期实施（2015-2020）•沿平新北路敷设•平湖物流园区段设5站平湖枢纽地位大大提升•广深城际线平湖客运站近期已运营•深惠城际线•轨道10号线-13号线-18号线交汇《深圳市轨道交通规划修编》规划有三条轨道线路通过园区,平湖交通枢纽的地位甚至高于龙城广场枢纽空间功能结构《龙岗区综合发展规划2014-2030》发展引力与导向的调整：平湖物流园区的发展导向由平湖、横岗盐田港物流轴线向平湖布吉罗湖城市功能轴线发展“西龙岗”产业定位的调整：依托华为科技城打造龙岗区科技驱动核，依托平湖金融及现代服务业基地和李朗工业园打造龙岗产业驱动核。汇报内容01现状与问题02焦点与重点Swot分析Strengths优势•区位交通条件•平湖物流园区的品牌价值•现有物流产业的发展基础•现有土地空间资源•现有成本价值的“洼地”Opportunity机遇•龙岗区整体发挥新定位与策略•罗湖福田的产业与服务功能外溢•华为科技新城、坂李创新大道的科技发展带动Weakness劣势•现有物流产业的低端？（笋岗清水河货代市场）•物流发展对于地区发展的低效益以及负效应•内部基础设施、配套设施落后，难以支撑产业与城区的进一步发展Threats威胁•现在是物流转型升级的良好机遇期，错失机遇期将导致区域发展•物流发展与地区发展的冲突，不平衡好该冲突，现有物流产业无法做大做强，城区也无法更好发展矛盾焦点与研究方向物流产业发展的定位与方向在全市物流发展中的现状作用、未来全市物流发展赋予平湖的地位与角色（承担更大的物流角色还是保障最基本的物流职能）、平湖物流园区发展的SWOT、现有物流项目的升级与转型之路、支撑物流转型发展的配套措施城区综合发展的定位与方向区位条件的重大变化（“洼地”向“高地”的转移）、周边区域发展的机遇、现有基础条件对于城市发展的支撑、未来城市发展的重新定位、城区发展发展策略与路径立足平湖，放眼全市；立足物流，发展城区1、园区自身发展的客观评价平湖物流园区自身发展的客观评价，物流类型、规模、服务范围在全市物流发展的作用2、全市物流发展赋予平湖的地位与角色原有定位的评估、全市物流发展对于本地区发展的最基本要求（定位、类型、规模）3、产业发展的重新定位现有产业基础、转型升级的可能性、土地空间，“自上而下”与“自下而上”两条路径综合研究产业发展的定位4、物流项目的升级与转型之路研究与确定物流园区升级与转型的发展策略，“分类、分区、分期”确定现有、未来引进物流项目的发展路径5、支撑物流转型发展的实施措施对物流园区发展的实施措施，包括硬件的土地空间、服务设施、交通设施、环境设施、市政设施提出规划要求，并对软件的、政策、平台、信息等提出设想物流发展的定位与实施策略——初步工作思路园区名称主要功能定位规模市级前海物流园区国内、国际集装箱的中转以及货物的仓储、拆拼、保管、集散，高附加值的临港加工综合型国际物流园区245ha盐田港物流园区国际集装箱的中转、仓储、拆拼、集散和进出口货物的代理、保税、监管港口型国际物流园区346ha机场物流园区国内外航空物流、国际货代和保税服务航空物流园区116ha平湖物流园区以区域物流业务为主，发展集装箱多式联运业务，并形成城市消费物流配送为辅的区域物流节点综合型区域物流园区250ha龙华物流园区陆路口岸集装箱中转、堆放以及海关进出口货物的保税、监管陆路口岸型国际物流园区53ha笋岗—清水河物流园区以城市配送为主的消费性物流服务节点城市消费型物流配送中心60ha大铲湾物流园区国际集装箱的中转、仓储、拆拼、集散和进出口货物的代理、保税、监管港口型国际物流园区283ha区级宝安物流配送中心消费型物流节点，配送服务中心地区消费型物流配送中心20ha龙岗物流配送中心消费型物流节点，配送服务中心地区消费型物流配送中心10～15ha盐田前海大铲湾机场平湖笋岗-清水河龙华定位依托深圳港口物流建设国际货物铁路沿线货物的产品配送、货物集散、集装箱转运中心家具超市、汽车及零配件交易市场等七大专业市场服务口岸、连接香港和深圳并辐射珠三角和内陆地区的国际集装箱多式联运中心1、发展机遇的判断区域发展定位的调整，交通、轨道、平湖客运站等因素，外围产业与城区发展的影响，导致平湖物流园区在城市发展的机遇与方向2、现状城区发展的客观评价现有问题（空间布局、功能、城中村、工业区）、优势以及限制因素的合理评价3、城区发展的重新定位“物流园区”向“平湖中心”的转变，物流园区、高新技术、中心服务功能等综合功能的和谐共存4、功能完善、质量提升以及实施路径空间布局、基础设施、环境提升、城市更新、土地整备城区发展的定位与实施策略——初步工作思路研讨聚焦1.物流的现状如何评价？2.物流发展的机遇与未来定位？3.城区发展的评价与机遇？4.物流与城区发展的矛盾与冲突如何化解？5.其他发展环境快速变化条件下、全国第一个物流园区的转型发展之路谢谢！——汇报完毕——