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土地市场跟踪监测报告LandMarketMonitoringMonthlyReport投资管理中心InvestmentManagementCenter撰写:赵博Tel:010-66523067e-mail:zhaobo@bjcapitalland.com.cn本期要点2009年4月期宏观经济走势:一季度美国年化GDP季度同比下跌6.1%,稍低于市场预期,但投资者普遍认为美国经济已接近底部。奥巴马经济刺激计划在稳定经济及稳定经济参与方信心方面产生积极效果。调查发现39%的人认为美国经济将在几个月内逐渐复苏。全球PMI指数强劲反弹,显示世界范围内企业信心企稳。中国PMI指数连续5月回升,与基建相关的钢铁、水泥、有色、电力等行业景气指数持续回升,失业及通胀压力有所缓解。中国宏观经济的内外部环境持续改善。行业发展趋势:4月全国重点城市商品房成交量环比有升有降,但幅度较小,而同比继续大幅上扬,成交呈现震荡上行。随着宏观经济及楼市企稳趋势渐现,企业信心有所恢复,房地产投资有增长趋势。开发企业在抓紧库存消化的同时,逐渐增加新开工面积,并开始筹划新的土地储备。政策动态:本月,国务院常务会议决定下调商品住房项目投资资本金比例。这标志着政策已从“购房者”转向“开发企业”。面对经济增长压力,政府意在提升企业开工和投资的积极性。此外,监察部与住建部联合彻查2007年以来容积率调整及土地变性项目,虽然有利于打击腐败,但将也同时打击了07年高价地开工积极性。土地市场:本月,全国重点城市土地供应,尤其是住宅类地块供应急剧放量。随着楼市成交逐渐稳定,土地市场暖风徐徐吹来。北京及上海一些热点地块备受关注,成交溢价率高。预示今年重点城市成熟地段地块的竞争将异常激烈。主流企业土储动态:万科:欲低价获取无锡机场路地块“补仓”华润:2.3亿合肥拿地万达:12.87亿获武汉新华西地块绿地:9.57亿上海松江区拿地金地:5.6亿获取青浦区徐泾镇3号地块项目汤臣:14.4亿解土地“饥渴”2009年2月土地市场跟踪监测报告1一、土地市场及政策动态1、全国主要土地政策信息及行业新闻(1)两部委清查变更容积率预防地方政府违规托市针对引发众多大案的建设用地容积率违规,住房和城乡建设部(下称住房部)与监察部祭出重拳。两部委将对2007年至2009年3月底期间领取规划许可证的所有房地产项目进行清理,重点对大中城市涉及提高容积率及改变土地性质的房地产项目逐一清理检查。2007年涌现的高价土地极有可能成为重点。增加容积率能降低开发商的用地成本,也促进地方土地的开发,但对城市规划是一种破坏。住房部主要还是从维护规划原则的角度出发的。(2)住房35%资本金比例大限松绑4月29日,为应对国际金融危机,调动社会和企业的投资积极性,扩大投资需求,调整和优化投资结构,国务院常务会议决定,对现行固定资产投资项目资本金比例进行调整。此前,政府出台的针对房地产政策全部指向“购房者”,包括降低首付比例、减免交易税费等,意在恢复房地产需求;而此次降低自有资金比例,直接针对开发商,意在提高开工和投资的积极性,政策强度超过预期,预计效果会比较显著。截至3月份开发投资仍然是开发商为了加速去存货(达到预售条件)所推动的。如果开发企业信心不恢复,中央政府关心的经济增长,地方政府关心的土地将面临挑战。这也是政府下调资本金比例的原因。2、各主要城市土地成交情况及政策动态华北及环渤海地区:(一)北京:(1)、4月份土地总体成交情况北京市土地月成交结构走势0500000100000015000002000000250000030000003500000400000045000002008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月2008年11月2008年12月2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月住宅成交面积非住宅类成交面积2009年2月土地市场跟踪监测报告24月北京成交土地总计14宗,占地88公顷,建筑面积141.6万平米,成交金额12.5亿元。住宅类地块成交3宗,但仅占总成交面积的23%。成交住宅地块分别位于怀柔和房山,楼面地价分别为5159元/平米、1069元/平米、2049元/平米。由上图可以看出,4月土地成交面积同比、环比都有大幅增加,但住宅类地块成交面积依然不高,这主要与4月新供应住宅用地基本都在5月成交有关。本月成交的怀柔和房山住宅地块虽然地块较小,也远离市区,但分别经过了64轮和68轮竞价才最终成交,溢价率分别达到47%和63.8%,虽然有政府有意降低起价营造市场回暖用意,但这样高的溢价率说明,对于环境成熟、位置优越的地块,在楼市企稳的情况下,企业土储意愿较强,竞争将依然激烈。(2)、政策及市场动态A4月土地供应速度加快根据北京土地整理储备中心网站显示,进入4月,北京迎来土地出让的小高潮。从4月27日至5月14日,北京有20个正在交易地块将陆续开始竞价,总建筑面积约256万平米,形成今年以来难得的土地集中出让的场面。据统计,目前北京土地整理储备中心正在交易的地块共27个,其中4月27日至5月14日半个月左右时间,就有20个地块陆续开始竞价,其中住宅用地有8块,总建筑面积约114.8万平米。较大体量的住宅性质地块主要集中在通州、密云和顺义,其中体量最大的是密云县云水名苑居住项目用地,规划建筑面积约达31.6万平米。虽然政府加大了供地力度,但是在宏观经济尚未完全回暖的情况下,企业是否敢于出手还有待观察。B土地方加快入市步伐,逢低控制土地资源在目前楼市有企稳迹象,土地市场尚未回暖的情况下,一级市场土地方开始加快土地入市步伐,争取在市场反弹前低价从二级市场摘得土地,及早控制土地资源。以北京金隅地产为例,其春节后先后挂出3块自家土地,其中金顶街地块为住宅类项目,已经交易完毕;大兴轻型建材厂地块已挂出并成交10万平米商业用地,其他部分正在整理中;通州玻璃钢厂二期也通过运作规划设限等条件增加意向企业摘牌难度。虽然一些地块用地及规划用途并不是很好,但由于土地方只需缴纳少额的土地出让金即可,因此在市场低谷加强土地资源控制也不失为一种策略。C今年北京市商品房供地比去年减少300公顷今年北京计划供应住宅用地1300公顷,比去年的1700公顷减少了400公顷。其中,减2009年2月土地市场跟踪监测报告3少最多的是商品房的供地,今年计划700公顷,比去年少了300公顷。市国土局相关负责人表示,去年的住宅用地供应计划并未完成,因此减少了今年的供应。D加大卖地力度,土地出让金缴纳期限延长,政府开启预出让地块公告土地成交低迷越来越使北京政府感受到土地财政的压力,除了加大供地力度以外,3月份以后公告的项目政府土地出让金缴纳期限也由原来的60天延长到180天。减缓企业付款压力。此外,土地储备中心网站正式启动了地块预公告程序,也标志着政府与企业从地价博弈开始走向协商阶段。目前预公告地块共4宗,均位于大兴区,其中3块为住宅类地块。(二)天津:(1)、4月份土地总体成交情况4月,天津共成交土地87宗,占地592公顷,成交总金额49亿。成交地块以工业和住宅类用地为主,住宅类地块成交面积占总出让面积的45.5%。成交地块主要分布在外环以外。住宅类地块成交20宗,区域及价格如下:区域占地面积(m2)建筑面积(m2)成交价(万元)楼面地价(元/m2)静海县90473945003780400武清区1295372322758780378东丽区117131269411503801870蓟县33523681473237475汉沽区2156343267538159720597红桥区73721474440002713西青区9061218482157987天津市月土地成交结构走势图010000002000000300000040000005000000600000070000002008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月2008年11月2008年12月2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月住宅成交面积非住宅成交面积2009年2月土地市场跟踪监测报告4由上图可以看出,4月天津土地市场继续保持成交迅猛势头,住宅类地块成交面积增长较快。住宅成交地块主要分布在汉沽和东丽两区。(2)、政策及市场动态A2009年天津城市土地交易会即将召开5月8日至10日,本年度天津土地交易会即将在天津体育中心体育馆举行。将推出经营性用地44宗,用地面积1968公顷,规划建筑总规模约6481万平方米。其中招商地块36宗,总用地面积约882公顷,规划建筑总规模约2856万平方米,这些地块已结合城市设计完成规划方案策划;推介地块8宗,总用地面积约1086公顷,规划建筑总规模约3625万平方米。此次交易会一个突出特点将加大商业用地的供应结构,推出的商业类建设用地达到964.5公顷,占总用地的49%。此外,在招商、推介项目中,还将突出展示天津西站地区、海河上游后五公里、京津公路两侧、市内六区平衡试点等天津市重点建设项目用地。B《天津市土地利用总体规划(2006-2020年)》完成公示展览这是天津市历史上第2次编制和修订土地利用总体规划。新《规划》将天津市划分为都市核心功能区、滨海城市重点发展区、都市功能扩展区、西部京津协同发展区、南北城乡协调发展区、北端生态涵养发展区等六大综合分区,提出了各分区的土地利用引导措施,细化了土地利用调控指标。C天津地铁2号线首个标段双线贯通,明年试通车地铁2号线沙柳路站-博山道站盾构区间实现双线贯通,这是天津地铁2号线首个双线贯通的标段,标志着地铁2号线盾构施工全面提速。按照计划,2号线将于明年年底达到试通车条件,成为贯穿东丽、河东、河北、南开、和平、西青等6个行政区的东西向快速轨道交通骨干线。D津塘沽一季度已完成投资39亿,响螺湾开工项目达33个塘沽区一季度采取一系列有力措施确保各类重大项目建设,各项工程进展顺利,完成投资近39亿元。目前,列入天津市四批重大工业项目的9个项目已全部开工建设.同时,列入天津市重大服务业项目的响螺湾商务区楼宇项目,已开工项目33个,完成投资25.05亿元。其中,滨海浙商大厦主体已完工,友联国际商务大厦8层施工,其余项目正在基础施工。(三)沈阳:A沈阳站改造启动,未来地铁联通铁岭、抚顺沈阳站的改造工程已全面启动,改造后的沈阳站将分设高速场和普速场,西出口站将建2009年2月土地市场跟踪监测报告5设大型绿地广场及停车场,并朝着东北第一大站的目标迈进。目前,沈阳站有5个站台,改造后将增至11个,沈阳站的面积将比原来至少扩至1倍多。地铁二号线的北部延长段工程即沈铁城际铁路松山路至道义段进入了实质性操作阶段。目前,此段地铁二号线的北部延长线已纳入沈阳至铁岭城际铁路段。与北线同时开工勘察的还有沈抚城际铁路(黎明~高坎)工程,即地铁一号线的东部延长段。延长后的地铁一号线将可到达棋盘山世博园。此段地铁东部延伸段的建设将纳入沈抚城际铁路中。华东地区:(一)南京:(1)、4月份土地总体成交情况本月南京无成交土地,江宁区推出4宗工业用地,浦口区推出2宗住宅类用地。楼面地价起价分别为1150元/平米和929元/平米。此外,有4幅栖霞及雨花台住宅用地4月初即开始预公告,但目前仍没有结果。(2)、政策及市场动态A“河西CBD金融集聚区”赴北京招商人气旺16日,建邺区在北京召开“河西新城金融集聚区投资说明推介会”,吸引了渣打银行、汇丰银行、摩根斯坦利国际银行等60多家境外金融机构驻京办事处及北京银行相关负责人参加,其中不少金融机构还透露了来宁投资的意向。金融集聚区是河西中央商务区的一个核心载体,目前已吸引近50家金融机构入驻,如江苏首批保险法人总部——韩国LIG保险、紫金保险等。B南京“重洽会”推出汤山新城河西南部等项目5月21日-23日,南京重洽会将召开。据了解,此次推出58个市级重点招商项目,项目总投资近110亿美元。此外,今年还推出了
本文标题:4月土地市场监测报告
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