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1送呈中源地产方总：6月份昆山房地产市场调查分析报告调研时间：2008年7月1日——7月10日参与人员：东方国际广场项目组调研目的：市场变化对营销思路产生的影响纵观上半年昆山运营情况稳定，相比火热的0七年楼市，今年的楼市情况显得更为理性化，通过建设局房产信息网了解到，6月份的总交易量是4203套，比5月份增长了311套，创造了2008年销售的小高潮，然而，购房旺季已经渐渐过去，各楼盘的推出的房源速度明显放慢，本月新批预售量为5643套，比上个月的13653套减少了8010套。但随着市场的供应量的囤积，后市的压力渐渐加大。对于昆山未来的发展，我们再次走访了建设局、规划局，也查阅了相关资料，因此对昆山城东板块有了更新的认识与思考。一、各板块销售行情榜：区域楼盘数量供应量新批预售成交量中心区323963764207城东开发区403290460433城南285118789420城西685218906671城北7771187261016国际商务城339878603493沿沪产业园293099597240张浦243298248361陆家191085384321南部水乡30103716641合计38043104564342032二、项目所在板块——城东（开发区）板块最新发展动向未来核心转移启动“3c”发展（1）加快了城市发展启动“3C”步伐、向东是方向“3C”即：1.商务开发催生了昆山CBD（中央商务区）的出现；2.品质房产开发成就CLD（中央居住区）升级；3.CED（光电产业园区）聚集城东更高的人气。从发展情况来看，昆山还没有真正新型的城市发展中心，中心城区作为核心地段还在引领着普通商业的发展。但是由于其自身的地理位置，以及原有的规划设计，中心城区已经逐浙无法适应昆山城市发展的需要。未来的城市将要承载一个城市的发展机构，它能满足城西富人聚集区对高品质配套的要求。能把握城南日益增长的交通所带来的巨大商机。能融合北部居住人口对办公休闲娱乐一站式的需要，能延续中心城区日益老化的配套。从而创造出新的发展机遇，城东将从商业、办公、金融、消费、娱乐、居住、文化等各个层面，以高质量的姿态融合和汇集各个层面的需求，汇集巨大的城市增长力量，推动昆山新型城市向东转移，提高这个城市的竞争能力，并辐射周边地区，带动区域经济的发展。（2）地产巨头垂青开发区城东板块：嘉业房产、世茂集团、深圳中航集团、合生创展、川普建设等巨头已经先后在开发区投资建设大型楼盘，销售业绩不错，近日，万科地产，华侨城地产等著名地产商已开始进驻开发区，预计，今年整个东部新开工建设面积将达到110万平方米，开发区2009年将是昆山的重头戏。三、板块发展分析：——城东就是昆山的未来①市政设施铺好崛起之路城市的发展得依靠政府的规划，东部显然已经被规划为城市未来发展新的增长点，东部新城自2005年启动建设以来，基础设施配套不断完善，绿化功能的打造。建设步伐不断加快，新建道路框架已经形成，项目配套日益完善，新功能、新环境、新面貌跃然眼前，一个初具规模的现代化城市副中心已崛起在昆山城市3东部。②写字楼经济牵动城市资本商务中心的转移和扩大在一个城市发展的趋势，就如上海的浦东一样，因为政府的规划，政府的支持，经济的开放等因素。成为新城市中心的增长极点，强有力的带动了整个城市的发展。在前进东路，将要出现以行政中心为轴的写字楼的商务圈。“写字楼经济”集约化程度高，资金密度高，人才素质高，创税效率高。对其它产业的支持度高。是强有力的经济加速器。我们可以看出，在新经济竞争的浪潮中，城市和经济的竞争集中在人力资源和资本源方面，能有效对这些资源实施控制的，绝大部分都是智力、技术、资金密集型的新兴服务行业。而这些行业，都集中在城市中央商务区的写字楼。且健康发展的中央商务区，往往成为金融机构和知名企业的聚集地。在昆山，前进东路这个地段被规划成商务的聚集地。城东将在科学的规划、绿化生态设计的基础上，成为昆山区域性的商贸、金融、信息、文化、会展及办公为一体城市商务中心区。③商业和商务、居住亦步亦趋商业是一个城市发展的标志。目前，昆山的商业中心一直聚集在人民路一带，随着中心城镇范围的扩大城效的商业也都在慢慢发展。昆山的商业步伐正处在一个发展飞跃的阶段，百货、集贸、超市等商业形态不断壮大，这些都见证了一个城市发展的步伐。东部在发展过程中有一个很明显的特点，无论是弘基财富广场在黄埔城市花园大型居住社区前的落成，还是世茂华东商城和中航城项目成为未来居住区的超大型配套。城东的商业都体现出显著的特色。即商业和商务中心，居住中心同住发展，还有将有力的促进城东中心商圈的形成。未来东部在经营特色、展动力和规模增长上都相成了不同于任何一个地段的特色。就如“弘基财富广场”，它不是追求招商的成功，它注重的是商铺的品牌招商和长期运营，注重时间累计下多项利益的阶梯式增长，也许只有在5年，10年后才能收获更多的价值，弘基打造的回廊式经营中心坐落在前进东路的主干道旁，与创意性办公楼成为一体。中航城商业以深圳管理公司直接打理。品牌4和经营方式属于国际一流水准。世茂华东商城的大型超市不少于6万方。将和一期业主同时入驻。这些项目的发展方式，也为东部副中心做很好的铺垫。④向东，是未来的方向新城从02年开始启动，现在时代大厦已经封顶，国际会展中心主体框架已经完成。昆山市国税局、工商所、国家电网、公积金中心等一批单位已经进驻开发区。随着景观带的逐步改造，其他的政府办公机构将先后进入。在产业方面，城东将以更开放的姿态吸引一些服务型企业的入驻。07年开发区重点围绕“一城三园”建设，加快东部新城建设和推荐夏家河景观带建设，开发区建议了晨曦水上公园（一期），绿化项目17万平米，投资约1177万元。城东房产从04年开始起步，到07年的火热，再到08年的旺盛，一直呈现出强劲的增长态势。目前城东商业，办公项目已经在火热招商，如弘基财富广场08年4月交房，新推出的酒店式公寓将在今年7月份推出，在楼盘开发方面，和兴东城一、二期业主已经入驻，黄埔城市花园一期交房。国际公馆、世茂东壹号、中航城将在09年交房。我们还了解到，人口的增长让城东的刚性需求长期存在。目前，上海、苏州的高位房价让普通工薪阶层无法承受，而地处两地之间的昆山对外地人极具诱惑力。在08年股市等金融产品边疆遭受重创之后，商业项目的投资已经渐渐发展起来。一些台湾人、上海人等投资者已经看重昆山的市场潜力。商务的发展催生人口的聚集。随着政府东扩的进一步实施了两岸三通的实现。临近上海的昆山经济技术开发区已经是很多人关注的焦点。面围绕在前进东路上的各种商业项目，正在获得更多投资者的认可。与单一住宅建设和单一酒店运营不同，前进东路的大规模房产都把酒店和住宅进行了捆绑式开发，做到产业的优化组合。使得商业房产和酒店实现有效的资本转换。即“资产优质活动”，星级酒店+高层、多层、别墅等高档住宅相结合形成了不同的房产形态。高档住宅与酒店产业的融合，也将会带来住宅形态和运营模式的创新。同时，不同产业类型和企业形态之间的融合，将会给城市经济形态带得难得的创新机遇。无疑，这种“捆绑式”开发模式为房地产开发开启了一条与众不同的探索之路。依据昆山的强劲经济实体，沿着城东迅速发展的城市轨迹，未来城市中心将进一步东移，CBD（中央商务区），CLD（中央居住区），CED（光5电产业园）将渐渐形成和发展，向东，已经是昆山未来房地产发展的一个趋势。四、板块发展对东方国际广场的产生的影响对于东方国际广场所在的位置来看，目前以明确了期“CBD板块”的核心地位，而且发展速度惊人，项目对面的国家税务局办公大楼已经投入使用，中信银行也随之开业，位于东方华庭的光大银行将在8月1日正式营业，截止目前为止，在东方国际广场方圆1千米内已经聚集的银行共有11家，道2009年至少还有2家银行搬迁过来，这对商务金融区的形成，为项目的核心地位提供了有利条件与说服力。由此看来，本项目所在位置已经成为了正真意义上的“CBD核心地段”。五、鉴于目前的发展势态，对于销售方面工作的建议如下：1）建议对2号楼国际公寓的装修标准在现有基础上提高标准，电器设备改用名牌，增加宣传亮点。2）客户市场定位以高端市场为主，主要集中吸引上海、苏州，在昆的台商等商务人士及高级白领为主。针对此类客户为主要广告诉求对象。3）关于定价方案，建议价格在原来均价11050元/平方米的基础上上浮8%，热销期（开盘30天内）折扣98折优惠，强效期（开盘后2个月内）涨幅为5%，一次行付款97折优惠，按揭98折优惠。4）建议于8月1日开始接受新来客户的上门预定，并正式收取定金。5）建议从8月中旬开始全面开始首轮媒体宣传，为了不与奥运产生冲突，在奥运期间主要以报纸硬广为主，附加DM单收费站派发。---------完毕---------邦迪投资策划（深圳）有限公司东方国际广场项目组二〇〇八年七月十日