项目承接查验方案

项目承接查验方案编制：前期工作部喻亚银审核：批准：日期：方案目录一、承接查验的目的、意义、任务二、承接查验的法律制度三、承接查验的依据、标准和方法1、依据开发商签订合同2、依据国家有关部门制定房屋验收标准3、从物业管理角度出发，物业企业经验标准。且此经验标准符合国家有关规范要求。四、承接查验的表格五、承接查验应具备的条件六、组建承接查验小组1、承接查验领导小组2、承接查验分工情况3、承接查验小组联系电话4、承接查验小组职责七、承接查验准备工作1、人员的准备2、承接查验计划3、工具的准备4、资料的准备八、承接查验程序1、基本承接查验程序2、承接查验流程3、移交注意事项附件1：建设部房屋验收标准附件2房屋室内接管验收标准及检验办法附件3公共设备接管验收标准及检验方法附件4公共设施及市政设施接管验收标准及检验办法附件5承接查验表格附件6常见物业资料承接查验附件7专项物业资料承接查检附件8计费计量仪表承接查验附件9停车场承接查验一、承接查验的目的、意义和任务:承接查验就是表示物业管理公司依据国家有关法规（主要《物业管理条例》）和物业管理合同（分为前期和后期合同），以及国家有关规范标准和行业规范标准，为分清各有关方责、权、利，减少物业管理矛盾纠纷，并促使开发建设单位提高建设质量，加强物业建设与管理的衔接，代表业主利益，把一个完好的与原设计相符的物业交给业主使用，这是物业管理企业物业管理活动承接查验的目的，同时也是法律支持的工作使命。工程质量有问题将对物业管理产生影响相当深远，给日后物业管理困难是巨大，任何一点疏忽都会给自己日后管理带来很大困难，也将严重损害业主的利益。因此，承接查验的意义也明确表示了四点：1、意义在于明确各有关单位的责、权、利；2、意义在于能够提高建设质量；3、意义在于维护全体业主的权益；4、意义在为日后的物业管理创造了有利条件。很显然，以上四点意义也是承接查验的四点任务。二、承接查验的法律制度：物业承接查验的法律制度是依据国务院颁发的《物业管理条例》。根据《物业管理条例》第二十八条、第二十九条、第三十一条，物业管理公司承接物业管理必须对物业进行承接验收，这说明物业的承接查验是由法律支持的，开发商、供应商、施工单位应给予配合。三、承接查验的的依据、标准和方法：一)、依据开发商签订合同(建设单位与施正单位、设备供应单位签订合同书)内容承接查验一些项目需要依据开发商与施工单位、设备供应单位签订的合同，依据合同规定的标准和要求进行查验。这就需要及时与开发建设单位沟通，取得开发建设单位的支持，将合同的复印件转交物业公司查阅。二)、依据国家有关部门制定房屋验收标准建设部房屋验收标准见（附件1）GBJ7建筑地基基础设计规范GBJ10钢筋混凝土结构设计规范GBJ11建筑抗震设计规范GBJ14室外排水设计规范GBJ16建筑设计防火规范GBJ45高层民用建筑设计防火规范GB50300建筑工程施工质量验收统一标准GBJ206木结构工程施工及验收规范GBJ207屋面工程施工及验收规范GBJ232电气装置安装工程施工及验收规范GBJ242采暖与卫生工程施工及验收规范CJB13危险房屋鉴定标准三)、从物业管理角度出发，物业企业经验标准。且此经验标准符合国家有关规范要求。长城物业根据国家房屋验收规范和行业规范，以及自身多年的工作实践总结出来的一整套验收内容、标准和方法：见附件2、附件3、附件4四、承接查验表格：附件5五、承接查验应具备的条件：1、建设工程全部施工完毕，并已竣工查验合格；2、供电、给排水、供暖、消防、道路等设备设施能正常使用；3、有关部门对楼栋、户编号已经确认。4、承接查验注意事项1）承接查验虽然是以竣工查验合格为前提，但承接查验是对每一细节进行检验（如卫生间地漏排水不畅等等）。2）承接查验必须坚持合格一项承接一项的原则。3）承接查验一定要写明承接日期，以便划清责任界线。六、组建承接查验小组：为确保项目的承接查验顺利进行，管理处应与建设单位工程部、监理公司、各施工单位协商成立承接查验领导小组，具体如下：1、承接查验领导小组组长：副组长：组员：2、承接查验分工情况如下：组别组员给排水土建电气环境其他配套3、承接查验小组联系电话序号姓名电话序号姓名电话152637484、承接查验小组职责1、负责编制承接查验方案并组织实施；2、负责具体实施建筑、装修、配套设施、设备等方面的承接查验工作，详细填写各类承接查验表格；3、负责物业项目相关资料承接手续办理（工程竣工图、竣工承接查验资料、设施设备技术资料、工程质量保修文件和物业使用说明文件等等）；4负责整理、归类承接查验中的问题；5、负责提交承接查验报告给建设单位，并与监理公司、施工单位保持沟通，负责落实发现问题的处理结果；6、管理处责任人负责签署正式承接的物业文件；7、区域公司应书面授权管理处经理进行共用部位、共用设施设备、档案资料交接手续签字办理。七、承接查验准备工作：1、人员的准备承接查验前根据承接查验物业的类型特点、与建设单位组成联合小组，各自确定相关专业的技术人员参加。2、承接查验计划管理处制定承接查验计划，让承接查验工作按步骤有计划的实施，承接查验计划表。承接查验项目计划时间责任人承接查验内容备注3、工具的准备承接查验中要采取一些必要的检验方法来查验承接物业的质量情况，应根据具体的情况提前准备好所需的检验设备和工具。工具清单如下：序号物料（工具）名称配备数量用途1对讲机组员联络用2两极插头试验户内电源插座3三极插头试验户内电源插座4胶管每根20米，引水试验地漏5水桶提水试验地漏6打压机水系统打压试验7查验记录表查验记录8线号笔校验户用电表9园珠笔查验记录10可写胶布贴钥匙房号11单强夹便携记录表12A4复写纸复写记录13工具现场使用14工具包便于物品携带15安全帽安全防护16小锤检查空谷17彩色粉笔白、红、绿色，标注质量缺陷位置18记录本记录19标签纸贴电表开关20灯头试电21胶质线0.5平方22电笔查验水表及电表23小手电筒查验水表及电表24验电器试验户内电源插座2515A转10A转换插头试验空调插座26胶袋及细沙卫生间闭水试验用27钢筋（1.2米长）检查地面及天花空鼓4、资料的准备根据移交单位申请查验所提供的资料（如竣工图、设备清单、设备调试运行记录等），编制查验所涉及内容的各种表格，并制定查验计划和查验工作流程，承接查验表格详见附件。八、承接查验程序：1、基本承接查验程序1、建设单位工程部书面通知管理处（长城物业）进行承接查验（单项工程承接查验或全部工程承接查验）；2、管理处召开承接查验专题会议，组建承接查验小组；3、建立承接检验项目一览表以及资料交接一览表；4、根据国家有关标准、原设计要求等制定针对性的承接查验标准；5、根据资料交接一览表，要求提供所需资料；如提供资料不齐全，必须做出书面承诺具体提供时间；6、建设单位工程部所需提供的资料到位后，管理处制定承接查验计划以及日程安排书面通知建设单位工程部；7、管理处组织有关人员进行初次承接查验工作；8、将承接查验中出现的质量缺陷分类报告建设单位工程部处理；9、配合建设单位工程部组织各施工单位实施整改，各施工单位应在规定时间内完成整改项目，如为重大整改维修项目，不能及时完成，应书面承诺具体完成时间；10、建设单位工程部书面通知管理处进行承接查验复验（质量缺陷的针对性地再承接查验）；11、全面承接查验合格后，填写物业的交接记录，接收所有钥匙。2、承接查验流程E结束1承接查验需求N7签署移交文件Y0开始3确定验收时间承接查验建设单位管理处经理承接查验小组备注2是否符合验收条件4承接查验实施5是否存在问题N6汇总问题Y反馈建设单位整改0、流程开始；1、建设单位提出书面承接查验需求；2、管理处经理按承接查验的标准进行现场勘察，判断是否满足承接查验条件，并将结果反馈建设单位；3、管理处经理在满足承接查验的条件下与建设单位约定承接查验的开展时间；4、承接查验小组会同建设单位工程技术人员对楼宇进行承接查验工作，填写各类承接查验记录表；5、承接查验小组在承接查验过程中记录发现的工程维保问题；6、承接查验小组将发现的工程维保问题进行汇总，并反馈给建设单位进行整改；7、管理处经理对验收合格的楼宇签署移交文件并按照《楼宇资料移交作业指导书》的要求接收房屋及设备设施等相关资料；E流程结束。3、移交注意事项1、房屋竣工验收后，建设单位将提出承接检验要求，管理处应按约定时间进行查验。经查验符合要求，管理处应在7日内办理移交手续。2、接收的档案资料应移交管理处档案室，钥匙、备件和专用工具应有专人管理。3、如下情形应请建设单位完善后才办理交接手续，除非建设单位书面认可现状并承诺物业公司免除责任。1)未能通过有关政府职能部门的验收；2)关键设备不能正常运行的，如消防、电梯、空调、供水、供电、电视、电话、暖气、燃气、防水等等。3)工地与交付物业不能有效隔离；4)机房不能完全独立封闭；5)其他可能危及设备正常运行和人身安全的物业。4、业主共有部分属管理处承接查验的范围，建设单位和管理处双方均应严格按规范和设计要求检验。5、在查验中发现的各种问题包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能有效保护等情况，管理处应做详细记录。每次查验结束时建设单位与管理处应对查验结果进行书面确认。6、查验发现的问题建议由建设单位责成承建商限期整改，管理处应跟踪整改情况。对问题比较严重的，则建议建设单位暂缓移交，待整改完成后重新查验移交。7、未办理承接手续的共用设施设备，管理处不得擅自启用。8、房屋承接交付使用后发生隐蔽性的重大质量事故，管理处应及时向建设单位通报，并报告政府主管部门。9、若部分共用设施设备或整个系统尚未办理承接手续，但由于部分业主入住需要启用，管理处应与建设单位协商，并建议按如下方式处理：1)分项工程没有通过最终竣工验收或存在重大问题时，由承建商负责运行管理，管理处配合；2)分项工程通过竣工验收，虽然存在较大问题但不影响设施设备正常运行时，管理处应与建设单位签订关于免责的备忘录，由管理处临时负责运行管理，待发现的问题处理完后办理移交手续。3)分项工程通过竣工验收，虽然存在较大多问题但不影响设施设备正常运行时，管理处应与建设单位签订关于限时完善的备忘录，由管理处负责运行管理，待发现的问题处理完后办理移交手续。10、实行人车分流的物业项目，管理处应要求建设单位在集中入住前将地面消防通道安装有效的临时路障，让业主将车停放在地下室，防止一开始入住就形成地面停车的习惯。