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江苏四环生物股份有限公司资产出售项目评估报告书目录内容页次一、注册资产评估师声明....................................................1二、评估报告书摘要.........................................2三、评估报告书正文..........................................51．绪言..................................................................52．资产评估委托方、产权持有者及其他报告使用者概况............53．评估目的...................................................64．价值类型和定义...............................................65．评估对象和评估范围...............................................66．评估基准日...................................................67．评估依据.....................................................68．评估方法.....................................................79．评估假设条件....................................................1110．评估程序实施过程及情况.....................................................1211．评估结论.....................................................1312．特别事项说明...........................................1413．评估报告使用限制说明..............................................1414．评估报告提出日期........................................14四、附件1、资产评估委托方及产权持有者营业执照（复印件）2、委估房屋产权证及土地使用权证（复印件）3、资产评估委托方及产权持有者承诺函4、资产评估机构资格证书（复印件）5、资产评估机构营业执照（复印件）6、签字注册资产评估师资格证书（复印件）7、资产评估明细表江苏四环生物股份有限公司出售项目评估报告书江苏中天资产评估事务所有限公司１注册资产评估师声明1．我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。2．我们已对评估对象进行了现场勘察，对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。3．遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。4．我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益；同时与委托方和相关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。5．注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验，评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果。6．我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。7．评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。8．我们执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。9．评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。江苏中天资产评估事务所有限公司二〇一〇年八月十日江苏四环生物股份有限公司出售项目评估报告书江苏中天资产评估事务所有限公司２江苏四环生物股份有限公司资产出售项目评估报告苏中资评报字（2010）第109号摘要江苏中天资产评估事务所有限公司接受江苏四环生物股份有限公司的委托，就江苏四环生物股份有限公司资产出售所涉及的房屋及其附属的土地使用权在评估基准日的市场价值进行了评估。1.评估目的：确定委估资产评估基准日的市场价值，为产权持有者拟进行资产出售提供价值参考依据。2.评估对象与评估范围：包括位于江苏省江阴市新桥镇新民路西粗纺车间、粗织车间、纺部车间房屋及门卫等生产性用房及辅助用房，共计7项，房屋建筑面积合计8117.28m2，附属土地面积合计16289.80m2。3.评估基准日：2010年6月30日。4.评估方法与价值标准：本次评估遵照中国有关资产评估的法令、法规，遵循独立、客观、科学的工作原则和持续经营原则、替代性原则、公开市场原则等有关经济原则，依据委估资产的实际状况、现行市场价格标准，以资产的持续使用和公开市场为前提，主要采用重置成本法与基准地价系数修正法进行评估，评估的价值类型为市场价值。5．评估结论：经实施清查核实、实地勘察、市场调查和询证、评定估算等评估程序，采用资产基础法得出的评估结论如下：在评估基准日2010年6月30日，委估资产的评估值为1194.82万元，具体情况如下：产权持有者：江苏四环生物股份有限公司金额单位：人民币万元帐面价值评估价值增减值增值率％项目ABC=B-AD=(B-A)/A×100%房屋建筑物1713.53598.43-115.11-16.13%土地使用权2603.75596.39-7.36-1.22%资产合计31,317.291,194.82-122.46-9.30%小数点后保留两位小数6.本评估结论仅对出售之经济行为有效。本评估报告的有效期为一年，即自2010年6月30日至2011年6月29日止。超过一年，需重新进行资产评估。7.特别事项说明：本次委估房产房屋建筑面积合计8117.28m2，其中有房屋所有权证的房屋面积为江苏四环生物股份有限公司出售项目评估报告书江苏中天资产评估事务所有限公司３4667.29m2，提供房屋所有权证的，评估时按房屋所有权证所载面积计算，未提供房屋所有权证的面积为3449.99m2，评估时按实测面积进行计算，如评估时点后，经法定房产测绘机构测定的面积数量有差异，应调整相应的评估结果。本次评估我们未对其房屋所有权属进行界定，并不承担相应的法律责任。以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应阅读评估报告书正文，同时提请评估报告使用者关注评估报告中的评估假设、限制使用条件以及特别事项等内容。江苏四环生物股份有限公司出售项目评估报告书江苏中天资产评估事务所有限公司４（此页无正文）评估机构法定代表人：何宜华中国注册资产评估师：刘志辉臧国锋江苏中天资产评估事务所有限公司中国江苏二〇一〇年八月十日江苏四环生物股份有限公司出售项目评估报告书江苏中天资产评估事务所有限公司５江苏四环生物股份有限公司资产出售项目评估报告苏中资评报字（2010）第109号正文一、绪言江苏四环生物股份有限公司：江苏中天资产评估事务所有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，主要采用重置成本法与基准地价系数修正法，按照必要的评估程序，对江苏四环生物股份有限公司拟进行出售资产而涉及的房屋及其附属的土地使用权在2010年6月30日的市场价值进行了评估，现将资产评估情况报告如下。二、资产评估委托方、产权持有者及其他报告使用者简介1.本次资产评估委托方和产权持有者公司名称：江苏四环生物股份有限公司住所：江苏省江阴市滨江开发区定山路10号注册号：320200000015084法定代表人：孙国建注册资本：102955.6222万元人民币实收资本：102955.6222万元人民币企业类型：股份有限公司（上市）成立日期：1992年5月18日经营范围：许可经营项目：大容量注射剂、小容量注射剂、片剂、硬胶囊剂、口服溶液剂、酒剂、原料剂、二类精神药品的制造；雪域骨宝、博尔腾牌乃可菲胶囊、茵曼金牌硒化螺旋藻片的分包装。一般经营项目：医药信息咨询；技术转让服务；医药中间体制造；毛纺织品、羊绒制品、针织品、化学纤维、化工产品的制造、销售；电子产品、通讯及广播电视设备的销售；产业投资；经营本企业自产产品及技术的出口业务；经营本企业生产、科研所需的原辅料、仪器仪表、机械设备、零配件及技术的进口业务，经营进料加工和三来一补业务；园林绿化工程。2.委托方以外的其他评估报告使用者除江苏四环生物股份有限公司外，其他评估报告的使用者还包括本次出售必须涉及的其他相关当事方及国家法律、法规规定需报送的相关部门。江苏四环生物股份有限公司出售项目评估报告书江苏中天资产评估事务所有限公司６三、评估目的确定委估资产评估基准日的市场公允价值，为产权持有者进行资产出售提供价值参考依据。四、价值类型和定义根据评估目的，本次评估价值类型为委估标的之市场价值，即委估标的在评估基准日所表现的市场价值作出了公允反映。市场价值是自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。本次评估目的是为出售提供价值参考，对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求，故选择市场价值作为评估结论的价值类型。五、评估对象和评估范围评估对象与评估范围：包括位于江苏省江阴市新桥镇新民路西粗纺车间、粗织车间、纺部车间房屋及门卫等生产性用房及辅助用房，共计7项，房屋建筑面积合计8117.28m2，其中有房屋所有权证的房屋面积为4667.29㎡，目前房屋使用正常，日常维护保养状况一般；附属土地面积合计16289.80m2。六、评估基准日经协商确定本项目资产评估基准日为2010年6月30日。该基准日是由资产评估委托方和我公司根据项目的时间进度综合确定的，并尽可能与评估目的实现日接近，评估中所采用的价格标准为评估基准日的价格标准，评估结果为委估资产在评估基准日所表现的公允价值。七、评估依据(一)行为依据1．我公司与委托方签订的《评估业务约定书》。(二)法律依据1．原城乡建设环保部颁发的《房屋完损等级评定标准》；2．《中华人民共和国土地管理法》；3．《中华人民共和国土地管理法实施条例》；4．《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》。(三)准则依据江苏四环生物股份有限公司出售项目评估报告书江苏中天资产评估事务所有限公司７1．《资产评估准则—基本准则》；2．《资产评估职业道德准则—基本准则》；3．《资产评估准则—评估程序》；4．《资产评估准则—不动产》；5．《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；6．《资产评估价值类型指导意见》。(四)产权依据江苏四环生物股份有限公司提供的房屋所有权证、土地使用权证及有关房产权属的情况说明。(五)取价依据1．产权持有者提供的资产评估申报表及其他资料；2．《资产评估常用资料与参数手册(第二版)》；3．评估基准日江阴市材料价格信息；4．评估基准日江阴市土地交易情况信息；5．江阴市颁布的相关政策法规；6．评估人员经过现场勘察收集的资料；7．本公司收集的其他资料。八、评估方法根据本次评估目的和委评资产的特点，房屋建筑物主要采用重置成本法评估，土地采用成本逼近法和基准地价系数修正法两种方法评估，以确定委估资产在评估基准日的市场公允价值。1、房屋构筑物1）概况本次委托评估的实物资产为位