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Wind资讯行业半年度报告【房地产】（2013年上半年）Wind资讯金融情报所2房地产行业综述政策要览：整体来看，上半年房地产调控是“欲堵还休”。新国五条本意是为房地产市场降温，无意诱发二手房成交量剧增；而诸如房地产税、新城镇化规划的推出则一再推后。倒是土地改革，由前海开了一道口子，但显然未伤筋动骨。至于购房信贷政策，上半年整体宽松，居民中长期贷款额达到1.23万亿元。近期，杭州住房公积金中心管理中心首次推出了公积金转商业贴息贷款业务，延续购房的支持政策。房地产行业融资：上半年，房地产行业资金来源整体增长32.07%，其中自筹资金仅增长16.35%。外部融资成本高居和销售回款充裕背景下，房地产企业极力拓展产业链融资。就诸如信托等外部资金而言，房地产项目融资依然是优良资产，5月房地产信托平均预期收益率的大幅下行便是明证。若下半年房地产开发资金来源增速下行如预期实现，行业整体融资量可能在外部资金对房地产项目的追捧下出现较大幅度的上升，诸如海印股份的资产证券化方式、诺亚旗下房地产母基金之类的融资新方式可能快速发展。有传言称，地产公司再融资将有选择放开。房地产市场表现：上半年，土地市场呈现中等供给、高溢价率，楼面均价快速上扬的格局，供给依然是制约市场供需平衡的主要因素。其中一线城市供给高增长、高成交率、高溢价率，典型代表为广州；二线城市高供给、低成交率、高溢价率，南京土地市场整体热度最高。而商品房市场整体呈现量、价齐升的格局，原因包括政策支持、供给短缺，此外地价快速上涨也推高购房者房价预期中枢。从百城住宅价格来看，3月曾经出现90多个城市房价普涨的局面，其中一线城市价格上涨13.56%，远快于二三线城市。房地产企业情况：上半年，主要房地产企业销售面积与拿地面积基本持平，销售额显著高于拿地金额。房地产企业延续去库存进程的同时，经营现金流量净流入；在上半年宏观环境逐步趋紧的背景下，主要房地产企业逐步减少了拿地等开发投资资金支出，而资本市场融资额也在6月创下新低。在持续的负向冲击之下，二级市场Wind房地产行业指数累计跑输上证综指1.5个百分点。3房地产行业政策回顾－房产税时间标题事件2013-2-6国务院：逐步扩大房产税改革试点范围国务院近日批转发展改革委、财政部、人力资源社会保障部《关于深化收入分配制度改革的若干意见》，指出完善房产保有、交易等环节税收制度，逐步扩大个人住房房产税改革试点范围，细化住房交易差别化税收政策，加强存量房交易税收征管。2013-5-16国土资源部副部长：不动产登记条例将于2014年6月底前出台国土资源部副部长胡存智5月16日称，建立不动产统一登记制度，是本轮国务院机构改革和职能转变中三大基础性制度建设工作之一，也是完善我国社会主义市场经济体制的一个重要内容。2013-5-25发改委：2013年房产税会有具体动作网易财经5月24日报道，近日，国务院批准发展改革委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》。发改委有关负责人就2013年深化经济体制改革重点工作意见答记者问。发改委表示，2013年房产税会有具体动作。2013-6-14人民日报：房产税短期内扩大试点范围是可能的，全面开征条件短期并不具备《人民日报》报道，住房城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌指出，逐步以房产税取代现有的土地出让金和房产开发交易环节税费，这个大方向是明确的，短期内扩大试点范围是可能的，但像欧美国家那样开征财产税类型的房产税，恐怕只能作为中长期的目标，目前全面开征的条件也并不具备。2013-6-20北京地税局否认上报房产税方案北京市地税局6月20日通过其官方微博发布声明否认上报房产税试点方案传闻。声明表示，北京市地方税务局未上报过房产税试点方案，未接到上级部门有关工作部署的通知。2013-6-21深圳地税部门称没有开征房产税时间表证券时报网6月21报道，有关深圳将试点开征房产税的传闻一直不断，日前深圳税务局及规划国土委再度回复称，深圳是否开征房产税还未知，地税部门没有开征房产税的时间表，也没有收到开征房产税通知。4房地产行业政策回顾－土地改革时间标题事件2013-1-1深圳优化空间资源配置、促进产业转型升级1+6文件深圳原农村集体经济组织继受单位合法工业用地可申请进入市场流通；申请以挂牌方式公开出（转）让土地使用权，两种收益分配方式供选择，第一种方式是所得收益50%纳入市国土基金，50%归原农村集体经济组织继受单位，第二种方式是所得收益70%纳入市国土基金，30%归原农村集体经济组织继受单位，并可持有不超过总建筑面积20%的物业用于产业配套。2013-1-21城镇化土地制度改革被国土部列为工作重点媒体消息称，国土部日前将城镇化土地管理制度改革列为今后一段时期的工作重点。2013年国土部将深入推进征地制度改革试点，研究出台集体经营性建设用地流转指导意见，部署开展宅基地制度改革试点。2013-1-28国土部研究集体建设用地流转收益分配方式媒体消息称，国土部近期正在抓紧研究芜湖等集体建设用地试点城市的流转收益分配方式。芜湖市农村集体建设用地的流转在县(区)、乡(镇)、集体经济组织三级间按1∶4∶5比例分成。昆山市集体建设用地流转收益则全部留予集体土地所有者，用于发展农村集体经济和完善基础设施建设。另“集体经营性建设用地流转指导意见”有可能在2013年出台。2013-3-13广东加速城镇化：允许农民出让宅基地和土地获益广东省政府3月13日公布《广东省城镇化发展“十二五”规划》，提及广东将允许转户农民出让宅基地和土地获得财产权益。去年底出台的《广州市城乡统筹土地管理制度创新试点方案的实施意见》就已提出，探索空闲宅基地收购和退出机制。2013-3-13国土部：将推动农村集体土地入市流转媒体消息称，《土地管理法》修订草案再进入全国人大常委会“一审”后暂被搁置。延期修改的“草案”除了要缩小征地范围，预计在农村集体土地入市流转这块也将有突破，国土资源部部长徐绍史称，《土地管理法》未来的修订立法工作，将考虑推进农村集体土地入市流转。2013-3-22重庆市今年拟试点农房入市交易重庆市发展改革委近日发布的《2013年统筹城乡综合配套改革报告》提出，2013年重庆将在永川、渝北等地开展农房交易试点，优先把农民集中居住区房屋和转户居民退出房屋纳入试点范围。2013-6-1农村闲置宅基地入市试点在即合规小产权房有望转正媒体消息称，国土部正在酝酿推出一系列征地制度改革新政。对于备受关注的农地入市，国土部方面基本确定的方向是，在确保18亿亩耕地红线的前提下，先开展宅基地制度改革试点，释放农村闲置宅基地进入建设用地市场，探索建立农村集体经营性建设用地使用权流转制度。2013-6-22工矿供地占比近五成存量工业地入市酝酿新政媒体消息称，国土部在酝酿重点针对东部、中部和东北地区的工矿企业存量用地入市新政，预计从明年开始，国土部将通过控制新增建设用地计划指标，要求新设立的试点县、市加大工矿废弃地复垦力度，盘活存量建设用地，提高城镇化土地利用效率。目前国内对工矿废弃地复垦入市较为成功的是广东。2013-6-24土地管理制度改革方案现雏形媒体消息称，国土资源部在浙江省绍兴市召开了“促进城镇化健康发展土地管理制度改革座谈会”，已初步形成关于改革完善土地管理制度促进城镇化健康发展的7个方面27条改革政策建议。2013-6-25深圳前海公布土地供应暂行办法深圳市前海管理局正式公布《深圳市前海深港现代服务业合作区土地供应暂行办法》，适用前海深港合作区土地供应，包括土地使用权行政划拨、协议出让、公告出让、招拍挂出让、作价出资或者入股、土地租赁。5房地产行业政策回顾－城镇化时间标题事件2013-1-15国土部定调城镇化用地管理：防止摊大饼式扩张全国国土资源工作会议1月12日在北京闭幕。国土部部长徐绍史提及，要“优化城乡土地利用格局，积极稳妥推进城镇化建设”。按徐绍史的表述，既要保障城镇化发展合理用地需求，也要防止城市“摊大饼”式外延扩张。2013-1-29城镇化发展总体纲要已编制完成探索实行人地挂钩政策《经济参考报》报道，由发改委牵头，包括国土资源部、住建部等在内的十多个部委共同参与编制的《全国促进城镇化健康发展规划(2011-2020年)》已经编制完成。其提出，在扩大城镇建设用地增加规模与本地区农村建设用地减少规模相挂钩的试点经验范围的基础上，探索实行“人地挂钩”的政策。2013-3-25全国城镇化规划有望上半年出台2013年中国城镇化高层国际论坛近日在上海举行。记者从论坛上获悉，正在制定中的《全国促进城镇化健康发展规划纲要(2011-2020年)》有望今年上半年出台。备受关注的户籍制度改革方案也正在推进中。2013-4-14户籍改革总纲初拟，全面放开小城镇落户限制新浪地产报道，4月底全国城镇化工作会议将在北京召开。日前国家发改委副主任徐宪平表示，政府有望全面放开小城镇落户限制，有序放开中小城镇落户限制。在土地制度改革方面，我国可能把人均城镇建设用地100平方米作为一个重要的控制指标，同时探索城镇建设用地增加规模与农业转移人口落户挂钩的政策。2013-4-18国务院城镇化调研目标：确定首批试点城市国务院参事“两会”后密集调研8省市城镇化进展，有媒体透露，确定首批新型城镇化建设试点城市，是本次调研的重点之一，而安徽省六安市叶集改革发展试验区有望进入该范围。2013-4-19住建部要求县级以上城市年内启动城镇化规划一财网报道，住建部近日要求各省传达城镇化规划编制最新要求，指出全国城镇化发展规划有望4月下旬正式发布，要求全国县级以上城市今年以前必须启动城镇化规划，县级城市则要求明年启动。本周来自国家发改委和国务院参事室的相关信息则披露，具体的时间可能与原计划有所不同，会延后。2013-5-7国务院:年内出台居住证管理办法，推进户籍改革国务院总理李克强6日主持召开国务院常务会议。会议确定，今年将出台居住证管理办法，分类推进户籍制度改革，完善相关公共服务及社会保障制度。2013-5-15城镇化规划重启修改，抑制地方冲动盲目上项目自2012年底“新型城镇化中长期发展规划征求意见稿”下发各地已近半年，根据各方意见反馈，规划日前开始进行再次修改。据《经济参考报》记者了解，目前城镇化中长期发展规划核心起草小组正就规划所涉及的难点问题深入探讨，并听取有关部门、地方政府、机构和专家的意见。2013-6-8发改委下个月或将推出城镇化方案《香港经济日报》报道，北京大学国家发展研究院院长姚洋近日透露，下个月国家发改委将推出有关城镇化方案；而今年秋季召开的三中全会将会订出政策，尤其是户籍改革方面。2013-6-27国务院报告：要全面放开小城镇和小城市落户限制《国务院关于城镇化建设工作情况的报告》称，我国将全面放开小城镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，逐步放宽大城市落户条件，合理设定特大城市落户条件，逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民。6目录1土地市场供求情况2商品房市场供求状况3上市房地产企业情况47房地产行业融资需求量房地产行业开发资金来源预测房地产行业融资结构房地产行业融资成本变动房地产信托情况统计房地产行业融资情况房地产行业融资情况80.00%25.00%50.00%75.00%100.00%融资困难融资需求开发投资外部流动性紧张融资成本行业融资困难度五维图：2013年6月行业融资困难度五维图：2013年5月房地产融资需求概述－外部融资量占比下降数据来源:Wind资讯外部流动性环境来看，央行公开市场操作一季度持续净回笼，而SHIBOR、债券收益率5月开始大幅飙升，社会融资总量同比增速下降至6月的-42%。外部融资环境的恶化在5/6月集中体现，外部融资困难度大幅上升。与此同时，房地产开发投资完成额维持低速增长，加之商品房销售资金加速回笼，产业链融资盛行，外部融资需求下降至冰点。上半年自筹资金和人民币贷款占资金来源的比重下降至55%，为2010年以来最低。就下半年而言，开发商的融资需求可能大幅上升，原因是开发投资不可能长期维持低速增长，而商品销售额不可能长期维持高增长，这意味