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1成都罗宾纳实业有限公司项目情况汇报尊敬的领导：成都罗宾纳实业有限公司在成都市人民南路四段开发的“盘谷花园”项目至一九九九年六月八日为止所有报建手续全部完毕，并于一九九九年六月十日破土动工，现整个楼盘已修建至地面第三层；并经成都市建委批准，可以对外销售，现将项目各方面情况予以汇报，请审议。一、公司及项目概况：1、公司简介：成都罗宾纳实业有限公司是一家以房地产开发为主业的中外合资大型企业。该公司由泰国盘谷银行为背景的香港罗宾纳投资有限公司和成都达宏实业有限公司合资组建，得到了省、市各级领导的大力支持。公司凭借自身雄厚的经济实力和丰富的房地产开发经验，聚集了一批风华正茂、学历高、业务能力过硬的中、青年优秀人士，在利用自身优势和吸取同行精华的同时，傍依广泛的市场调研，制拟了城市居家“科学规划、独特设计、新颖造型、优良品质、一流服务”的品牌策略发展之路。为夯实品牌基础，公司斥巨资三亿多元人民币在人民南路四段美领馆旁高尚人文社区推出了以“盘谷花园”为代表的精品工程。该项目创新了规划设计理念，强调小区“自成一体、天然成趣”的丰富内涵，体现生态型立体绿化和全面智能健康化，匹配驰名世界的国际会馆，其瞻前性的住宅2品质，淋漓尽致显现了以人为中心的现代理念。五幢造型爽心悦目的十八层高级电梯公寓和配套齐备的会馆，其内外兼秀的品质，赢得了建筑、房地产领域业内人士广泛好评。“追求卓越，奉献精品”始终是罗宾纳人不断进取的宗旨。任重而道远，成都罗宾纳实业有限公司将与巨人同行，倾注全力，努力提供国际化城市居家的舒适环境，为国家城市改造建设做出不朽的贡献。2、项目概况：成都罗宾纳实业有限公司目前开发的位于成都市人民南路四段十九号，占地面积40亩，名称为——盘谷花园。小区由五幢十八层电梯公寓和会馆组成，总建筑面积109,730㎡，用地面积26700㎡，总户数631户，住宅建筑面积83900㎡，会所建筑面积5000㎡，停车库建筑面积14390㎡，车位数328个，容积率4.0，绿化率41％，建筑密度20.6%，建筑高度62.1M，总户型27种。项目由中国建筑西南设计研究院设计，通过成都市建委公开招投标，由四川省华西集团第一建筑公司和第六建筑公司联合承建。该项目于一九九九年六月十日破土动工后，在市质监站等有关单位大力支持下，通过建设单位、监理单位、施工单位的紧密配合、共同努力，工程进展速度达到预期效果。一九九九年六月十日至七月十日一个月内，项目建设完成了l临时办公房、临时住宅、临时用水用电、场地平整、围墙等临时设施工程。六月十日王八月十日二个月内完成了机械挖运土方量11万立方米工作。六月三十日至八月底二个月内完成了3600平方米的锚杆联3结水泥钢筋网的基坑护壁体系。七月十日至八月三个日完成施工场地水泥硬化工作。五幢公寓的基础垫层施工于一九九九年八月十日开始，到十月上旬，一号公寓从地下二层施工到地上二层：二号、三号、五号公寓从地下二层施工到地上一层：四号公寓从地下二层施工到地下一层，共计完成建筑面积约11000平方米。其间，为解决施工供电紧张的问题，从八月份到九月底安装调试了一套400KVA的变压器供电设施。盘谷花园售房楼从六月份修建到十月上旬完成二次装饰并交付使用。盘谷花园在二年多的运作过程中，得到省、市各级政府和有关单位的大力支持，目前项目进展顺利，整个楼盘公司定于一九九九年十月二十九日正式对外开盘销售，住宅部分按施工计划将于二OO一年三月全部交付客户使用。二、公司股东组成，情况和资本构成情况：（一）公司股东组成情况：成都罗宾纳实业有限公司原是香港罗宾纳实业有限公司于1993年在成都注册的由泰国盘谷银行常务董事长陈有汉先生任法人代表的外商独资企业，该公司投资房地产开发，已购买人民南路四十亩土地，于一九九七年十一月批准国有土地使用证，具备立项开发土地条件。该土地开发项目原拟由外商独资开发，因外资银行大厦项目未获政府同意，又由于该地块适合的项目是住宅公寓楼和综合服务设计，外方缺乏经验与人才，故拟取中外合资方式开发。在此情况下，中方三家公司组建成都达宏实业有限责任公司进入该公司，共同组建为中外合资企业。中方公司为人竹县银泉实业有限公司、达义（集团）实业有4限公司、上海宏洋投资开发公司，外方公司为香港罗宾纳实业有限公司。（二）资本构成情况：1、独资的成都罗宾纳公司注册资本为500万美金，实收资本为400方美金，经过数年各项资本运作将其项目合资重组确定资本为：包括土地使用权、无形资产、商标等共折价900万美全，折合人民币7560万元。2、中外双方在公司的股份情况如下：大竹县银泉实业有限公司占股份的百分之五十六点二五；香港罗宾纳实业有限公司占股份的百分之二十五；达义（集团）实业有限公司占股份的百分之十五点七五；上海宏洋投资开发公司占股份的百分之三。3、各股东在购其土地应出资额及资本构成为：大竹县银泉实业有限公司出资额为：4252.5万元，香港罗宾纳实业有限公司为1890万元，达义（集团）实业有限公司为1190.7万元；上海宏洋投资开发公司为226.8万元。三、公司投资情况：（一）项目前期各股东拨入土地资本金款项情况：总价款900万美元，折合人民币7560万元；其中，大竹县银泉实业有限公司应拔购置资本金款项4252.5万元，实际拔3230万元，尚差合作方1022.5万元，香港罗宾纳实业有限公司土地款应拔入1890万元，实际拔入1890万元；成都达义（集团）实业有限公司应拔购置土地款1190.7万元，实际拨入680.4万元，尚差合作方510.3万元，上海宏洋投资开发公司应拔购置±地款226.8万元，实际拔入129.6万元，尚差合作外方97.2万元。中方共差合作方土地资本5金款项1630万元。（二）前期开办费及工程款拔入情况：（预算前期投资1亿元人民币）：1、大竹县银泉实业有限公司应拔入前期开力、费及工程款5625万元，实际拔入5000万元；2、香港罗宾纳实业有限公司应拔入前期开办费及工程款2500万元，尚差2500万元；3、成都达义（集团）实业有限公司应拔入前期开办费1575万元，目前已拔入42万元，尚差1533万元；4、上海宏洋投资开发公司应拔入300万元，目前已拔入8万元，尚差292万元；（三）项目资金使用情况：1、盘谷花园项目资金来源共计10980万元，其中大竹县银泉公司投人8230万元；香港罗宾纳公司投入1890万元，达义（集团）实业有限公司投入722.4万元，上海宏洋投资开发公司投入137.6万元。（详见附件一）2、项目资金使用情况：项目资金目前共开支10634.3万元，其中购买土地开支5930万元，开发成本开支2466.3万元，管理费用开支1031万元（其中利息支出575万元）；其它杂项开支1207万元。具体明细如下：A、购买土地开支：5930万元B、开发成本开支明细：2466.3万元（1）设计费：178万元；6（2）勘察费：12万元；（3）评估，招标费：8.4万元；（4）文物勘探费：8万元（5）配电设施，用电设备款：49.5万元（6）建安审查费：20万元；（7）质监费：93.6万元；（8）综合开发费：984万元；（9）旧基础拆除，土方工程款：366.2万元；（10）护壁，降水费：188万元；（11）环保费：30万元；（12）自来水申办费：19万元；（13）晒图费：6.5万元；（14）广告费，其它费用：80万元；（15）临时排污工程：3万元；（16）售楼处工程及装修：86万元；（17）模型制作：12万元；（18）散装水泥保证金：6.3万元；（19）自筹基建保证金：117.8万元；（20）预付策划销售款：30万元；（21）预付用电贴费：38万元；（22）预付质量保证金：130万元；7C、管理费用开支明细：1031万元（1）差旅交通费：81万元；（2）办公费：5万元；（3）工资：92万元；（4）修理费：42.8万元；（5）油费：12.2万元；（6）业务费：116万元；（7）低值易耗品：16.5万元；（8）停，洗，过路费：5.3万元；（9）物料耗费：3.3万元；（10）利息支出：575万元；（11）房租：18.2万元；（12）广告费：15万元；（13）评估验资费：3.6万元；（14）诉讼费：1万元；（15）其它杂费：32.4万元；（16）法律顾问费：2.7万元；（17）水电费：2.5万元；（18）物管费：6.5万元．D、其它付款情况明：1207万元（1）回定资金购置：756.1万元；8（2）应收达义公司：62万元；（3）应收盛世公司：260万元；（4）其他借款：128.9万元．四、盘谷花园项目资金投入计划：1、静态投入计划：按项目静态投资需资金34,381万元（见附表1）。2、动态（滚动投入）计划：房屋开发项目一般都是边投入边售房的滚动开发性项目，动态分析投资总额为31，960万元（见附表2）。五、“盘谷花园”市场营销前景预测：“盘谷花园”作为城南棕北、棕南高尚成熟社区高层电梯公寓群的出现，已引起了广大房地产界的瞩目和争论，其诸多看法，如果说在前期市场忽明忽暗的前景下颇有微词，那么只要通过近期类似楼盘良好销售态势，及九九年成都房地产交易会异常火爆的交易前景进行横向比较和综合分析，并不难预测“盘谷花园”的市场营销前景了。通过市场调查与同类楼盘综合分析如下：（一）目前在建高档、高层建筑中，地理位置最优越的当属“盘谷花园”与“宗南公寓二期”，两项目地处众所公认的城南高尚成熟社区，增值潜力无限，较市中区而言，这里人气、财气鼎盛且相对较于安静，是居家休闲9的理想之地，而棕南公寓二期属小高层电梯公寓，建成后将与一期普通型住宅合二为一，从配套与档次上都无法与“盘谷花园”相比。（二）在高层住宅建筑中，能以建筑群体的完善配套小区开发出现的只有“盘谷花园”和“雅典国际社区”，其它多以住宅或商务公寓单体建筑散居各地。高层住宅小区不仅高档、豪华，而且配套先进齐备，设计布局合理，户型多样，功能分区明确，环境优雅宁静、安全，是城市发展的趋势所在。而“雅典国际社区”因周边配套与地理位置不如“盘谷花园”，显而易见，“盘谷花园”将成为高层住宅小区的示范和典型代表。（三）高层电梯公寓是城市标志性建筑和亮点，它无论在地理位置、规划设计、生活配套、环境绿化、智能配套、楼宇配套、外观形象、建筑质量、装修材料等各方面都优越于其它住宅。“盘谷花园”吸取了国际、国内建筑精华和品质，并以一流的建筑质量塑造精品名牌形象。（四）从周边类似楼盘销售状况，调查表明，无论是小高层电梯公寓，还是高档豪华电梯公寓销售状况都创造了骄人的业绩。如“雅典国际社区”C、D两座已被集团单位整体购买，E座正处热销之中，未建的A、B两座已开始预订；“棕南公寓二期”在建五栋中，普通型尚余30余套，单层尚余5套，而周边声势浩大的“锦官新城”、“银都花园”、“芳草地”，“学府花园”等仅在房地产交易会销售状况并令众商家刮目相看。如此看来，中高档公寓已逐渐成为一部分收入较丰的市民和高层白领人士消费的对象和追求的目标。（五）从宏观大环境讲，政府启动住宅市场和优惠政策的刺激；消费给10房地产市场带来无限光明的前途，与此同时，住宅二级市场的活跃也带动了房地产市场的兴盛，其良性互动体现在逐年开发面积扩大、房价上涨、高层建筑开发总量上升等趋势。（六）从开发商自身讲，成都罗宾纳实业有限公司是一家中外合资的大型企业，通过强强联合和创意开发，开发商以较高的文化科技含量与一般楼盘相区别，使其具有超前性和唯一性，并通过自身雄厚的经济实力与良好信誉，以此吸引消费者，迎合了消费者消费心理和品味。综上所述，“盘谷花园”在目前高层住宅炙手可热的良好市场氛围下，已成为不可多得的优质楼盘，“盘谷花园”一旦投放市场，必将受到广大购房顾客的青睐和欢迎，“盘谷花园”也必将成为有口皆碑的住宅精品。六、“盘谷花园”经济技术分析报告：一、经济分析依据和原则（一）依据：1、国家计委颁发的《建设项目经济评价方法与参数》；2、土地增值税、营业税等相关税收法规；3、企业目前投资预算表及财务报表。（二）原则：1、遵循动态分析为主，静态分析为辅；定量分析与定性分析相结合的原则；2、遵循效益与费用计算