昆明各片区分析

昆明各片区分析昆明中原研究中心KunMing06.2010昆明市区域划分：——主城内包含六个独立行政区域昆明市按行政划分分为盘龙、五华、西山、官渡、高新、经开六个区域，按方向分为东市区、南市区、西市区、北市区、中市区、一至二环六个区域，另外还有包括安宁市（代管）、呈贡县等在内的五个县（呈贡、富民、宜良、嵩明、晋宁）、三个自治县（石林彝族自治县、禄劝彝族苗族自治县、寻甸回族彝族自治县）。全市总面积21582平方千米，总人口608.57万。市人民政府驻盘龙区。昆明主城行政区域划分盘龙区五华区官渡区经开区西山区盘龙江人民路拓东路金碧路昆明主城区内划分为六个区域：——由十三条城市主干道隔开六个区域六个区域的划分通过一些主要干道来隔开：东市区：昆曲高速以南、二环东路以东，贵昆公路以北；南市区：贵昆公路、二环南路、大观路之间；西市区：龙泉路、一二一大街、二环西路、大观路之间；北市区：二环北路、龙泉路、昆曲高速公路之间；中市区：一环城路内的区域；一至二环：一环与二环路之间区域。昆曲高速公路龙泉路二环东路贵昆路二环南路大观路二环西路二环北路环城北路环城东路环城南路环城西路一二一大街各区域主要物业类型及功能定位：——随着政府对房地产规划的进一步深入，未来高层业态将成为各片区主要物业东市区：昆明房地产开发最早的区域，供应量主要来自昙华、凉亭和白沙河区；但目前开发相对其他片区落后，且区域环境杂乱交通拥堵，市政配套滞后，非置业首选。南市区：昆明南市区是主城与东城的交接地，此处将是昆明经济发展势必成就的一块经济三角洲。将结合巫家坝机场的搬迁，改造机场片区，与会展中心、宝海公园等统一规划成为南部城市副中心。西市区：片区内的产业布局影响了居住的环境，目前，一些产生污染源的工厂已被列出规划迁出名单，西市区的房地产开发将慢慢跟上南市区和北市区的步伐，成为昆明市的又一个置业热点。北市区：北市区是昆明的副中心，是行政办公区、居民区、服务区兼具的综合性功能区。中心区：昆明商务、金融和文化中心。一至二环：昆明发展最快也是价格上升最快的区域，区域内有较好的生活配套和居住环境，是市民置业首选，同时，也是楼盘价格上升最快的区域。各片区分布的主要物业类型高层、小高层别墅高层、公寓多层、小高层高层、公寓、写字楼高层昆明市楼盘概述：目前昆明市在售楼盘约37个，其中，南市区11个，西市区5个，北市区4个，中市区8个，一至二环7个，东市区2个；待售楼盘约34个，其中，南市区6个，西市区6个，北市区7个，中市区3个，一至二环11个，东市区1个。南市区发展现状分析：——滇池—传统豪宅区，低密度为主昆明高尚人居片区，未来供应较大，广福路、滇池路、日新路、五甲塘一带将成为发展重点，集中大量高端人群东南板块存在大量可开发地块，供应主要来自度假区板块和滇池路板块以及广福路和昆洛路板块；将持续成为昆明新盘供应区；大盘集中，配套规划完备，有市政先行，东南的五甲塘、半岛及广卫板块成为城市发展的新方向；该区域的开发量较大，且都为规模较大项目，楼盘规模整体上从北到南呈现出由小到大的规律。经开南市区楼盘概述：——在售项目11个，待售6个目前南市区在售项目11个，待售项目6个，大部分位于草海、度假及五甲塘片区。片区为昆明传统豪宅区，滇池路上别墅项目居多。南市区发展现状分析：——物业类型以别墅为主，其它业态均匀分布南市区楼盘物业类型占比南市区是目前昆明主城区新盘放量最多的地区，片区内存在大量城中村改造项目，同时，也是昆明主城内高端物业的聚集区，片区内物业类型以别墅为主，其它业态均匀分布。南市区产品特点分析:——主力户型面积在100-150㎡之间，别墅和城中村项目较多序号项目名称普通住宅主力户型区间（㎡）50以下51-6061-7071-8081-9091-100101-110111-120121-130131-140141-150151-200200以上1顺新时代2云大知城3奥宸橙郡4新亚洲欢乐城5新亚洲体育城6银海畅园7银海领域8同德锦江嘉园9玫瑰湾10华都B区揽翠11滇池印象12盛高大城13星光大道14凯旋花园15月光宝盒16奥宸财富中心17广福小区18滇池康城19湖畔之梦20颐庆园21金岸春天22中央金座23南亚风情第一城24滇池卫城橡尚25滇池卫城蓝调公园南市区楼盘价格特点及走势分析:——均价在6000-9000元/㎡之间片区内三环边区域的价格在6000-6500元/㎡之间滇池路板块及广福路板块的价格达到7000-9000元/㎡之间序号项目名称普宅均价区间（元/㎡）6000以下6000-65006500-70007000-75007500-80008000-90009000以上1顺新时代2云大知城3奥宸橙郡4新亚洲欢乐城5新亚洲体育城6同德锦江嘉园7华都B区揽翠8盛高大城9金岸春天10中央金座11南亚风情第一城12星光大道待定13奥宸财富中心14果林金谷在售待售序号项目名称普宅均价区间（元/㎡）6000以下6000-65006500-70007000-75007500-80008000-90009000以上15滇池卫城橡尚16滇池卫城蓝调公园17银海畅园18银海领域19理想小镇20玫瑰湾21滇池印象22光辉城市23香槟小镇24凯旋花园25月光宝盒26广福小区27滇池康城28湖畔之梦29颐庆园30滇池铂屋南市区楼盘价格特点及走势分析:——南市区二手房价格主要在6000-8000元/㎡之间已售南市区楼盘开发普遍较晚，楼盘大多为2000年后新盘，二手房价格跟新房价格相差不大。南市区客户群体分析：——政府机构、城中村改造、高端改善型客户为主政府机构较多（滇池路片区集中了南市区大量的政府机关、事业单位人员达26%左右），区域对相关人员有较强的吸引力；企事业单位职工、公务员、个体工商户、小商贩是该区的主力人群；滇池度假区吸引了大量高端人群在本区域置业，占到区域人口的3%左右。这个区域也是昆明的首个、传统豪宅区。新城概念的规划建设将让南市区规划更现代科学，更能吸引知识程度较高、偏年轻的客户群。改善性需求为主。客户喜好滇池附近的人居环境。所属区域：官渡古镇开发商：星耀集团地理位置：官渡古镇旁物业类型：综合性物业占地面积：2200亩建筑面积：200万㎡绿化率：50%总户数：40000车位：7000典型项目分析:新亚洲体育城——距主城区较远的大型综合体项目，配套完善户型类型户型2-2-13-2-13-2-1-23-2-1面积8989140114户数1200120012030比例30%30%10%5%超大规模体育运动场馆设施区超大规模、高品质住宅群，完成后居住人口达4万人新型独立别墅商务办公区——财富中心云南大学附属中学主校区南市区餐饮、娱乐休闲购物中心区西南大型体育文化用品批发广场医院、派出所等社区配套项目规模：净用地约2200亩，总建筑面积约：200万平方米，总居住人口约4万人。投资规模：约50亿元建设周期：三年招商项目：商业街典型项目分析:新亚洲体育城项目内容强大完善的配套优势：体育、教育、交通、商业、商务办公、医疗卫生、安全等众多较高标准的配套确保了该项目生活的便利、舒适性。独一无二的大型综合体育配套设施。区域升值空间及发展潜力较大。大社区总体规划保证了社区整体的布局科学合理。由于地处城郊，加之项目本身体规模宏大，使得项目所在区域的空气质量、噪音污染等指标优于其他区域。与滇池西山位置距离较近，另外紧挨着官渡古镇。云大附中主校区的入驻确保该区域教育品质。价格低。典型项目分析:新亚洲体育城项目卖点分析：典型项目分析:新亚洲体育城项目劣势分析：距离中心城区距离较远,给生活带来不便,且加大了生活成本.项目周边生活配套不完善.项目周边广福沿线有大量待开发空地,未来开工建设将对居民生活造成一定影响.项目所处区域为正在开发区域，加上昆明主城区的目前交通状况不甚理想，使得在此居住的居民生活半径明显受到制约。小结：南市区是政府大力规划发展的区域，低密度住宅、环境优美、绿化率高等因素使本区域成为昆明人置业首选；南市区政府机构较多，滇池路片区集中了南市区大量的政府机关、事业单位人员达26%左右，区域对相关人员有较强的吸引力；企事业单位职工、公务员、个体工商户、小商贩是该区的主力人群；滇池度假区吸引了大量高端人群在本区域置业，占到区域人口的3%左右。这个区域也是昆明的首个、传统豪宅区。南市区楼盘普通住宅的价格集中在6000-9000元/㎡之间，其中，三环边楼盘价格相对较低为6000-6500元/㎡，滇池路板块和广福路板块等区位较好楼盘价格在7000-9000元/㎡左右。该区为主要的教育、科研区，依托二环内的教育配套，成为教育置业的首选；供应主要集中在土地储备较多高新片区以及开发较早的西苑、学府路、北教场片区；片区内有6个即将面世楼盘，多为城中村改造的综合题类项目，这些楼盘的放出，将加快片区内周边配套的完善，加快片区发展。西市区发展现状：——距主城最近的居住区西市区楼盘概述：——在售项目5个，待售6个目前西市区在售项目5个，待售项目6个，高新区楼盘无论品质及配套已经日趋完善，同时作为离昆明主城最近的区域，其地位及价值也日渐凸显。西市区发展现状：——高层为主要业态，其次为公寓西市区楼盘物业类型占比西市区是距离昆明主城最近的区域，从前的一些重度污染的工厂逐渐搬出，未来轻轨和三环的建成都将为片区带来置业热潮；目前片区内物业类型以高层为主，其次为公寓。西市区产品特点：——高层、公寓为主要物业类型，90平左右两房三房片区内主力户型面积区间为81-120㎡，业态主要以高层和公寓为主。序号项目名称普通住宅主力户型区间（㎡）50以下51-6061-7071-8081-9091-100101-110111-120121-130131-140141-150151-200200以上1中晟溪城2鼎易天城3西山新城4朝花曦拾5中天花园6春城慧谷7新域盛景8经典双城9中天阳光10010启鸿假日城市11TIME时代城12正大紫都城13经典壹城在售待售已售西市区价格特点及走势:——配套日益完善，上升空间较大西市区在未来供应的放量和置业热度的加剧，区域价格将仍有很大上涨空间，目前，片区内二环边均价都已经达到了6000元/㎡以上。序号项目名称普宅均价区间（元/㎡）5000-55005500-60006000-65006500-70007000-75001中晟溪城2鼎易天城3西山新城4朝花曦拾5中天花园6春城慧谷7新域盛景8经典双城未定9中天阳光10010启鸿假日城市未定11TIME时代城未定12正大紫都城13经典壹城在售待售已售西市区置业客户群体：——外流群体减少，到西市区置业、投资客户群体增多，将是中产新主力置业区因为本区域高新技术企业增多，一些工厂、水泥厂等污染性较强企业被规划外迁，因此，在本片区买房的人日益增多。同时，由于高新一小等名校的进驻，有的市民考虑到子女上学的问题，也会将房子买到高新区，教育资源的逐渐完善，将带动一部分购房需求。以部队军人、高校教职工和周边企事业公务员为主；高新区内以科技型人员、出国留学人员为主；片区容纳大部分的中端客户群，定位为高新产业的区域，能吸引相关企业和人才入驻，带来一定量的高端购买力；产业结构新产生大量中产阶级。这部分产业客户将成为未来置业的主力客户群。所属区域：高新区开发商：鼎易地产地理位置：高新区海源北路物业类型：高层、公寓、写字楼、商业占地面积：44000万㎡建筑面积：25万㎡绿化率：35.16%总户数：1160车位：1110户型类型户型套数面积（㎡）均价（元/㎡）2房9281-906428小3房10786-906353大3房146110-1306541典型项目分析:鼎易天城——2010年首次开盘的城中村项目典型项目分析:鼎易天城鼎易天城是一个集精品住宅、现代时尚公寓、多功能写字楼、四星级酒店及情景式主题商街于一体的综合体项目；项目所在高新区为距离主城最近的区域，且片区环境、配套正逐步完善；