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静安茗园——静安先锋企划大纲一、市场篇1、上海市房地产市场分析A、开发投资持续上升2002年上海市房地产市场热火朝天，一片大好发展态势。2002年第一季度，上海房地产开发投资额为107.88亿元，同比增加20.19亿元，增幅为23%。近年来，房地产开发投资作为上海固定资产投资的组成部分，一直扮演着重要角色，尤其是近几年房地产市场持续升温，使开发投资只跌回升，而且出现加速趋势。今年2月21日央行宣布第八次降息，其中存款利率平均下调0.25个百分点，贷款利率平均下调0.5个百分点。尽管此次降息幅度较小，且降息的边际效用呈递减趋势。但总体而言，对房地产业是一个利好消息，对房地产企业而言，开发生产成本下降，对个人消费来说，还贷利息少了，购房成本降低了。因此，上海房地产开发投资仍将保持一定的增幅，以满足房地产二、三级市场的需求。B、土地市场升温2002年第一季度，新增经营性项目土地出让面积72.13万平方米，同比增加70.81万平方米，增幅达到53.7%。由于去年同期正处于上海土地由协议转让向招标拍卖过渡，因此没什么可比性。去年7月1日实施招标制度以来，对于促进土地市场发展、完善土地市场建设、规范土地市场交易起到了积极的作用。未来上海土地供应将形成6种制度：（1）建设用地供应总量控制制度；（2）城市建设用地集中供应制度；（3）土地使用权公开交易制度；（4）基准地价定期更新和公布制度;（5）土地登记可查询制度;(6)集体决策制度。C、商品房市场持续火热2002年第一季度，上海市商品房批准预售面积466.33万平方米，增加338.58万平方米，增幅高达2.65倍。这主要是由于2001年第一季度执行新的预售标准导致供应量偏小所致。与此对应的已登记的商品房预售面积为516.57万平方米，同比增加142.33万平方米，增幅达到38.8%，供求比为1：1.08。批准销售面积582.66万平方米，同比增加19.8%，供求比为1：0.96。从上述数据来看，上海商品房预售稍微供不应求，商品房销售基本上供求平衡，但从商品房的供求和需求来看，供求关系更加略显紧张，商品房预售供求比为1：1.21，销售供求比为1：1.03。由此可见，在商品房预售中的确是供求矛盾比较突出。从需求来看，大部分购房者是为了改善居住条件，但也不少投资者把购房作为投资手段，从而加剧了供求矛盾。房地产市场的活跃，的确需要一部分投资客，但如果一旦投资客过多，市场风险随之集聚。从房屋分类情况看，尽管住宅仍然是一枝独秀，但办公楼和商铺等销售出现强势增长。D、二手房市场活力十足2002年第一季度，已登记的存量房买卖面积达333.81万平方米，同比增加53.09万平方米，增幅达19.2%。已售公房上市成交面积为86.4万平方米，比去年同期增加14.62万平方米，增幅达20.4%，占存量交易面积的比重，由去年同期的25.6%，上升至25.9%；平均每套出售价格为15.51万元，每套平均建筑面积52.27平方米，单价为2950元/平方米，比去年同期增加450元，增幅达17.96%，比去年第四季度的2834元也增加了116元，增幅达4.09%。作为房地产业而言，它有自身的发展规律，一般来说，房地产周期可分为四个阶段：复苏、繁荣、衰退和萧条。上海楼市从1999年底回升以来，2000~2001年可称为复苏期，而今年才刚刚进入繁荣期，这一时期至少3~5年。E、据市价格监测中心最近统计，目前上海购买高档价位住房的境内外人士约占购房群体的30%，65%以上的市民买的是中低价住房，其中有办事人员、个体工商户、商业服务人员、产业工人和农民阶层等等，这个最新“社会各阶层”的购房分析，反映了上海住宅市场目前的最新需求。6月，上海的住宅房价如同步入盛夏的气温，呈现出急剧上扬的态势。据〈上海房地产市场决策咨询报告〉显示，6月份住宅平均单价达到5430元，与5月相比，提升3.3%，比去年同期4640元高出790元，提升了17%，从各区域的房价变动情况来看，普涨的特点十分明显。F、市中心三个区域中，尤其是黄浦、静安在新一轮大规模旧改项目上都纷纷高价上市，如东淮海公寓、上海一街区等，为未来本区域价格水平制定了一个较高的参照值，区域均值分别达到7330元和8020元的新高度。作为国际大都市，境外和外省市的投资者成为上海楼市一支新生的消费群体，这是无可非议的。但是，上海楼市仍以本地消费者为主体。有关数据显示，上半年登记预售商品房中，以成交面积计算，属本市居民购买的占74.2%，外地人士购买比例为20.1%，境外人士的购买比例为5.7%。G、今年上半年新增经营性项目土地出让面积为265.7万平方米，其中住宅用地为256.74万平方米，占总量的96.6%。上半年登记预售的新建商品房中，住宅占96.6%，办公占1.3%，商业占2.1%。上半年二手房交易同比增长31%，其中住宅占74.5%。今年的购房者中，除了居住置业外，出现了一批投资置业者。有关专家估计，投资置业约占总量的10—20%。投资置业现象使租赁市场出现供略大于求的状况，租赁价出现5—10%的下降幅度。此外，房价增长幅度趋缓，使短线投资客呈现观望状态。投资客的总量缩小，使居住置业比例上升。H、综上所述，上海房地产市场仍然保持着供求两旺态势，即使今年下半年房价有所调整，也只是局部性、区域性的调整，总体房价还会小幅上仰。从中长期来看，未来上海楼市至少有3~5年的黄金周期，其表现特征为：增量房维持在高位运行；存量房更趋活跃，交易量将超过增量房；人均一间房目标实现，房地产增加值在GDP中的比重将超过7%。但这种发展不是一蹴而就，一步到位，而是呈螺旋形向上发展，房价亦呈波浪形上升。2、静安区房地产市场分析静安区区域面积为7.62平方公里，人口38.08万。静安区是上海传统的居住条件较好的区域。是上海最早全部拆除“365”危棚简屋的区之一。静安区的商品住宅，主要集中在以昌平路为轴线的北部地区，南部地区基本上没有成规模的商品住宅小区。静安区的商品住宅，价格在6000—8000元之间。静安区以千年佛教古寺静安寺得名，历史悠久，交通便利。近年来区内商贸发展形成独特优势，现已建成上海商城、上海展览中心、锦沧文化大酒店、静安希尔顿酒店、国际贵都大酒店等为主体的两大高级宾馆群。上海商城与上海展览中心常年举办大型展览，展销活动和国际商务贸易洽谈活动，静安区同时是上海金融机构的密集区，迄今已有工商、建设、中国、交通、浦东发展等8家银行的营业网点60多处，万国、申银等证券公司营业部40多家；另有中国人民保险公司、太平洋保险公司等设立的办事处。近年来，静安区高品位商务楼和高品质生活住宅市场尤为火爆。截至6月底，来自房产建筑、销售、租赁的营业税1．55亿元，同比增长45％，一跃成为全区税收新秀。据介绍，静安区以年均10万平方米的拆平旧里和大规模的改造，为全区的房产业和税收带来好运。经过几年来存量商品房的消化盘整，区域市场价格曾经一度大幅滑落的静安楼市呈现出良性发展的好势头，区域内新建商品房出现了极品住宅、规模小区和特色楼盘百花齐放的态势，以高起点、高标准建设新楼盘成为静安房地产开发商的共识。静安区由于其独特而优越的地理位置，长期以来在上海人心目中的地位都是举足轻重的。静安区楼市经历了从高到低，现在又作重新调整，从低谷慢慢复苏，走向平稳发展的里程。近年来，静安区围绕着建设双高区的目标，静安区的整体规划和市政设施有了大幅度的飞跃。开发商也开始用高品质的楼盘来满足市场需求。静安区新一轮的旧区改造也已彻底摆脱了旧的形式，进入了全新时期。同时，也走出了低价竞争、惨淡经营的恶性循环。从楼市的回暖、房价的启动已重新体现出静安区的区域地段价值。静安区的房地产业已走出阴影，静安楼市有望再展雄风。静安区位于市中心，地域优势不言而喻，向来为全市高价地区,住宅物业也以高层居多,近来的静安区楼市有了新气象：其一，多层，小高层物业日受欢迎，；其二，市中心大规模住宅小区的概念的出现，如：达安花园，聚豪天下-南草坪花园；其三，随着静安区中心楼盘的饱和,曹家渡地区将日益成为静安的黄金宝地。静安区的楼市大致可以分为三大块：第一块为武宁南路，北京路，成都北路与长寿路内的区域，这是静安区主要的居住区。物业类型多样：高层，小高层，多层，其中以多层，小高层深受欢迎，如：大闻-丽都院，静安四季公寓，武泰公寓，新福康里，聚豪天下等均销量颇佳；第二块是北京路以南，这一块楼盘以办公楼，商住楼为主，亦有少数住宅楼分布在较为安静的巨鹿路，富民路及长乐路上，如四方新城，皇家公寓等。这一区域靠近徐汇区,人文,居住环境不错,交通便捷,生活,就业方便；第三块是曹家渡附近。曹家渡位于静安区，长宁区，普陀区交汇处，地理位置优越，同时又是商业中心，交通枢纽，极具发展潜力。特别是新开盘的静安丽舍，它的独特设计理念以及较低的价格，将给曹家渡地区的楼盘带来一轮新的冲击。静安区传统上以新闸路划分静安南块和静安北块。南块楼盘以商办楼为主，外销房居多，北块以内销住宅为主。其中以北块由于历史原因造成住宅与厂区混杂，道路狭小，旧房多，市场道路配套严重滞后。原先静安区楼盘多集中在延平路、新闸路一带和昌平路附近以及江宁路沿线。近年来，由于市府对苏州河沿岸景观和水质的整治工作效果显著，以及市区内厂房逐渐搬迁，静安区的楼市在经过多年沉寂之后，在千年变迁的时候，推出多个颇有份量的楼盘。嘉园、三鑫花园、达安花园以回归自然、智能化以及市级示范居住区的面目出现，同时南草坪花园市中心别墅、新福康里的上海情结，这些楼各有特色，提出的概念也令人耳目一新，事实上这些个案都取得了不同程度得成功。在渲染静安区地段优势的同时，也使得整个静安区楼市活跃起来。河滨围城、静安河滨花园是近年中静安区楼市的生力军。在此态势之下，随着旧区改造进度的加快，众多厂房搬迁，再加上静安区市中心地段和历史文化背景的优势，静安楼市在今后几年中的发展潜力不容忽视。静安区的北部地区由于交通、环境因素，一直没有引起太多人的注意。今年来，政府加大了该区域道路建设力度，昌平路道路拓宽，陕西北路道路的延伸，改善了该区域的交通状况。再加上地铁效应，加强了静安与浦东联系。据悉，不久后长寿路也将建地铁，这就使静安北部地区的交通更加四通八达。静安区北部区域由于历史的原因，环境一直不是很好，区域内棚户简屋较多。但随着政府旧房改造力度的加大，区域内也涌现出许多不错的楼盘。拓宽后的昌平路的景观在本市也难得一见，为此区域的开发建设添上了有力的一笔。目前，静安区已经确立了“一轴两翼、南留北改”的城市建设指导方针，“一轴”是指静安南京路地区，它将由大规模形态开发转入形态开发和功能开发并举的新阶段，形成区域性商业商务活动的黄金走廊；“两翼”是指静安南京路的南北两翼地区，南翼地区体现一个“留”，因为这一带在历史上是上海的高档住宅区，属于近代建筑风格保护区；而对于一、二级旧里集中的北翼地区，主要是改造，把市政建设、生活配套、环境提升和旧里改造有机结合。静安区将坚持开发与完善并举、改造与整合同步的原则。今年，静安区将在已经拆平旧里３１万平方米的基础上，计划再拆平旧里２０万平方米。静安区人民政府与上海农凯发展（集团）有限公司下属的香港佳运投资有限公司签订石门二路以东地块国有土地使用权出让合同，此举标志着静安区旧区改造进入攻坚战。据悉，该区将在今后五年内全面完成旧区改造任务，形成高品质的商业商务区和高品质的居住区。石门二路以东地块也称“东八块”，位于石门二路以东，北京西路以北，成都北路以西，南苏州河路以南，总占地面积达１７．６４万平方米，计划5至7年以后形成一座传承海派历史问脉，充分体现“大气、洋气、雅气”文化内涵的全新国际一流生活社区。该项目暂名“静安国际社区”，规划开发面积６３万平方米，包括超高层、高层、小高层、多层和三四层的建筑，有住宅、办公楼和商业用房，开发周期为五至七年，总投资５０亿元。该区域将动迁居民１．２万户，拆除旧里２０万平方米。此后，静安区还剩５５万平方米旧里。副区长是明芳表示，将在五年内基本完成旧里改造任务。为此，该