环境分析小结

环境分析小结一、房地产市场宏观环境分析1、宏观环境分析（1）9月房地产开发投资呈反弹趋势——房地产开发投资额恢复到7月水平成都市统计局数据显示，今年1－9月成都市房地产开发投资额达到311.72亿元，同比增长59.1％。开发投资额略有反弹，7月房地产开发投资额35.01亿元，8月为29.77亿元，9月为34.22亿元，接近7月投资额。受房交会影响，9月商品住宅开盘数量和可供应量较上月有所提高，同时也刺激了房地产开发投资额的回升。（2）1－9月销售面积降幅减小，呈现回暖势头今年年初，商品房销售面积下降29.9%。6-9月房地产销售面积降幅分别为11.9%、8.9%、2.1%和0.2%，销售面积降幅逐月递减。1-9月全市商品房销售（预售+现房销售）面积为784.4万平方米，下降0.2%。商品房预售面积为680.81万平方米，增长16.9%。销售降幅减小且期房所占比例上升，新政带来的短期需求萎缩现象开始慢慢改变，市场正逐步回暖。（3）1－9月商品房空置面积持续下降，楼市逐步恢复活力1－9月，商品房空置面积为143.26万平方米，下降3.7%，其中，住宅空置55.80万平方米，下降19.2%；商业营业用房空置55.13万平方米，增长29.0%，大大高于全国4.2％的增长率。从商品房空置特性来看，空置期在一年以内的“待销房”为79.92万平方米，增长16.3%。空置期在一年以上的“滞销房”和“积压房”为63.34万平方米，下降21.9%，其中：住宅空置24.62万平方米，下降36.4%；商业营业用房空置23.95万平方米，增长33.9%。由此可见，成都的住宅房地产市场状态良好，而商业房地产市场前景不容乐观。（4）9月商品房销售额增幅加快受去年商品房开工面积持续多月下降的影响，商品房的竣工面积继续呈下降态势，竣工面积为360.18万平米，下降20%，比上月降幅低3.6个百分点。竣工面积的减少和去年销售旺盛空置房大幅下降，导致商品房销售面积持续下降。九月，继续下滑的势头得到抑制；销售面积与去年基本持平，仅略有下降，为0.2%，其中：预售继续加快，面积为680.81万平米，增长16.9%，比上月增幅提高2个百分点；现房销售下降继续减弱，面积为103.59万平米，下降49.1%，下降幅度比上月低0.9个百分点。这使商品房销售额增速加快，为249.47亿元，增长16.7%，比上月快1.1个百分点。（5）1－9月房价“温柔”上涨，新政作用明显今年1～7月，商品住宅均价为3677元／平方米，比去年同期上涨16.95%。受新政影响，6月、7月涨幅从5月的21.93%降低到15%左右。从8月份开始，成都房价出现回升，到9月20日止，成都楼市整体均价已回升至3750元／平方米。预计，成都房价在今年年末仍将小幅上涨。点评：以上数据显示，在新政实施的最初4个月中成都房地产市场经历了从需求强劲到需求滞缓的变化，但到了9月后，成都房地产市场已经适应了新政实施带来的变化，正逐步回暖，楼市也在慢慢回复活力，市场由此进入了需求回升阶段。2、房地产政策及影响重点政策解读成都市物管企业退出物业项目管理指导意见我市首部《成都市物业管理企业退出物业项目管理指导意见》日前全面出台，于９月１日起正式施行。《意见》针对物业管理企业退出物业项目管理时容易出现４种易产生纠纷与矛盾的情形，分别对物管企业和业主委员会等做了不同的要求。若不按照《意见》规定，擅自退出物业项目管理的物管企业，将被记入企业信用档案，并作为不良行为记录向社会公布。该《意见》的出台不仅能有效的避免物管企业交接管理物管区域时可能出现的真空情况，还能避免因多头管理而产生的矛盾，维护业主和物业管理企业的合法权益。但是《意见》中对物业管理公司退出小区后，小区的各种收益的管理未作出明文规定，特别是业主委员会未成立的小区，小区的收益管理仍然会出现真空现象。《意见》应对此情况作出明确规定，以确保全体业主利益不受损害。3、市政发展动态（1）成都地铁7条线路规划，放射路网连接六大卫星城成都市总体规划明确了成都市的城市布局以及中心城与外围组团的发展关系，为此，成都地铁线网规划也根据总体规划的调整进行了调整。新的线网规划是原有线网规划的延伸，新线网的覆盖面、所涉及的区域也扩大了，过去的快速轨道交通线网规划只是连接中心城区与南部、东部两个城市副中心，而新的线网所拥有的７条线路将形成一个放射性的路网，贯穿３１６８平方公里的成都市市区，将中心城区与６个大型的外围组团连接在一起。这６个外围组团分别是新都－青白江组团、郫筒组团、东升组团、双流组团、龙泉组团、温江组团。（2）北新干道高架桥破土动工，城北增值有望9月8日，北新干线高架桥正式破土动工，标志着城北又一出城快速通道即将形成，成都中心城区与周边卫星城的快速交通功能将得到进一步强化。对于一直被低估、发展相对滞后的城北而言，这个消息无疑是极大的利好。据悉，北新干道高架桥预计在明年底全部完工，总长4.1公里。高架桥路宽35米，6车道，为双幅高架桥，起于一环路北三段二道桥路口附近，沿着小沙河向北延伸，跨过二环路直达三环路凤凰立交桥附近，与北新干道相连。建成通车后最高行驶速度为每小时60公里，从城北一环路开车到达城北三环路需6分钟、到城北外环路只需11分钟，一举绕过长期梗塞城北交通的火车北站和荷花池商圈，对城北的房地产发展具有重大意义。（3）武侯区将对老成都民俗公园进行改造武侯区将从本月内开始对老成都民俗公园进行改造，年底全面完成改造工作。改造后的老成都民俗公园将会更加配套完善，同时进一步提升城市形象。此次改造包括四大项目：一是提档升级。对破损的雕塑作翻新改造，重新整理园内的文字说明，改造部分地面铺装，更换具有民俗特色的园林灯。二是完善功能。增加老成都民俗活动区、传统手工艺作坊、民俗园艺景观区，并通过增加青石栏杆和景观花台来规范游人的浏览路线，增加市民休息的坐椅。三是周边店铺业态改造。清理民俗公园周边店铺，改变生态，引进书画、艺术品商家，统一店招。四是椅面景观改造。在桥面上设置标识牌，突出民俗公园地理位置，形成桥面上的标识景观。（4）全市拆违建筑面积已达46万平方米截止到9月16日，五城区及高新区已依法组织拆除违法建筑累计954处，拆除违法建筑面积达465360平方米。9月9日至9月16日，五城区及高新区拆除违法建筑新增36456平方米，其中：青羊区拆除违法建筑15095平方米，锦江区拆除违法建筑14784平方米，成华区拆除违法建筑5957平方米，武侯区拆除违法建筑500平方米，金牛区拆除违法建筑100平方米，高新区拆除违法建筑20平方米。（5）武侯区人防路整治改造工程开工人防路整治改造工程全面启动，计划在XX年春节前完工。改造后的人防路宽16米，基础设施齐全，将会改变附近居民的生活环境和居住环境。人防路（原名永盛路）位于二环路外侧，是连结外双楠至老川藏路的重要通道，全长580米，两侧有众多的新建小区（如爱家馨城、新希望房产等）。（6）我市最大的屋顶花园在武侯区建成天府汇城屋顶花园已于8月底修建完成，目前该花园尚属我市最大的屋顶花园，面积达25600平方米。该屋顶花园位于二环路南段科华中路路口天府汇城建筑群楼顶，宽阔的屋顶上乔、灌、花草错落有致，绿意盎然，既美化了城市环境，又给市民们提供了一个休闲、娱乐的好去处，预计9月底可正式迎接市民。（7）双流县华阳镇旧城改造全面铺开由双流县建设局承担的双流县华阳镇旧城改造“六路一桥”工程，前期工作已准备完成，全面改造即将开始，这标志着华阳城市建设已由宣传阶段转入实施阶段，华阳镇将发生日新月异的变化。（8）北湖率先开园备受关注的北湖景区环境完成一期工程建设宣布开园，这是我市五大郊野森林公园中首家开园迎客。北湖景区大致分动、静两大块，景观照明定位为“生态、自然、静谧”，在老龙青路以南的动区采用明亮的灯光，通过多种灯光烘托出北湖大坝的静谧迷人的夜景；老龙青路以北的静区则采用稀少、低亮度的灯光进行功能性点缀，以利于白鹭、水鸭、鸽子等鸟儿栖息。光彩工程采取分期进行的方式展开，灯具以安全、低压、低能耗等为主。第一期光彩工程主要针对大坝、荷花栈道、渔人码头、单双桥等重要景点及道路，安装各种灯具约１８０００多盏。同时穿越北湖景区的老龙青路、龙青环线也全面点亮。全长５．６公里的龙青环线安装了各种灯柱１７０多柱，老龙青路安装了灯柱近２００柱。4、房地产市场动态（1）西部12城市房产商齐聚成都“英雄会”本月23日~24日，“中国房地产西部论坛”在成都隆重举行。国家建设部相关专家将出席论坛，在成都向西部12座省会城市的政府官员、近百名品牌开发商代表作主题讲演，国务院发展研究中心发展战略和区域经济研究部部长、经济学家张军扩，城市研究专家、厦门大学易中天教授出席论坛并做主题演讲，著名策划人王志纲担任主持。点评：“中国房地产西部论坛”是一场西部品牌开发商在成都展开的“思想盛宴”，论坛结果将对促进西部12座城市乃至全国的房地产持续健康发展起到积极作用。（2）成都要建草堂2号，打造成都顶级高端休闲商业聚集地据了解，成都将在浣花溪历史文化风景区核心区域打造草堂2号。志在以高端文化为载体，集合国际、国内在餐饮、酒吧、咖啡、家居饰品、工艺品、时尚精品中最为著名的高端品牌，打造成都顶级高端休闲商业聚集地。据悉，草堂2号项目占地面积27亩、规划建筑面积9142平方米。项目在规划上融入了中国传统哲学观“天人合一”的观点。建筑风格以中国古典审美哲学为导向，并融入国际化的建筑时尚元素，整体形态上融合了典型的川西民居建筑特色。点评：作为成都市打造中国诗歌文化中心的重要组成部分，坐落于风景秀丽的浣花溪风景区核心区域，左邻杜甫草堂，右靠浣花溪顶级别墅群的草堂2号，解决了成都顶级住宅区没有顶级高端休闲商业配套的尴尬。（3）9月开拆东方新城二期，城东供地上千亩占地1300亩的“东方新城”二期于本月正式拆迁，整理后的逾千亩二期地块以千亩大盘的形式将于明年进入拍卖市场。这是继卓锦城之后，城东的又一千亩地块。如果保守的按去年万科以60万元/亩拍得的一期地块的价格来计算，二期地块的总价将高达7～8亿元。算上随着区域的成熟带来的土地增值，价格将会更高，如果开发商以100万元/亩的价格拿下，那二期地块的总价将冲破13亿元大关，城东地王将在此诞生！总占地面积达3400亩的“东方新城”，位于成渝高速以南，东三环路线两侧，规划用地为二类居住用地，共分为三期开发。一期推出的666亩土地已经被万科收入囊中，打造出的城东标志性居住新城——万科魅力之城，已经在业界、市场引起轰动效应。在城市的三环区域，城东三环沿线率先成为高品质大盘密集的区域。（4）交行将集中处置抵债资产，拍卖会２１日在成都锦江宾馆举行交通银行将与四川商品拍卖中心联手，把交行分布于全国7个省、直辖市近30个城市的318项、账面价值达12.28亿元的抵债资产进行集中公开拍卖。涉及四川的抵债资产约18项，总价值2.024亿元。其中成都占了九成，包括位于西玉龙街、面积达9018平方米的外贸大厦商场，参考价4000万元；位于一环路、面积达18698平方米的物贸中心二期工程，参考价为3624万元；而位于太升南路旁、面积5070平方米的兴隆酒店（部分）参考价为1400万元。二、土地市场分析1、9月土地出让公告总体情况9月成都土地市场共发布拍卖和挂牌宗地39宗，共计1848.0875亩。其中主城区（三环以内）12宗，共计404.2亩；其余27宗分布在郊区，共1423.8872亩，在供应面积上是主城区的3倍多。（1）临近主城区的郊区（县）土地供应量大（本节略）（2）郊区土地供应比例大（本节略）(3)地块多面积小，主城区土地平均规模小于郊区（本节略）2、土地交易情况分析（1）总体情况9月共计交易土地7宗，成交面积384.12亩，地块的平均交易单价为每亩290万元，总成交金额为111539万元。城北成交土地3宗共214.75亩，成交金额68311万元；城东成交土地也是3宗共161.1亩，成交金额36979万元；城中只有1宗土地成交，面积8.28亩，成交金额6249万元。（2）供给特征分析