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《商品房买卖合同》常见问题及防范处理承办单位：山东鑫士铭律师事务所房地产业务委员会主讲人：苗劲松概述商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。商品房买卖合同是商品房买卖双方当事人签订的，用以明确各自权利义务的具有法律效力的文件。目前实践中最常用的商品房买卖合同文本是国家工商行政管理局和建设部于2000年联合制定的《商品房买卖合同》示范文本（GF-2000-0171）。概述在此示范文本的基础上，烟台市房管局对示范文本进行了多次的修改，形成了当前的示范文本。政府部门制定示范文本的原意是将其作为商品房买卖双方签订合同的参考，起到示范、引导作用，并非强制使用。但在实践中，示范文本已经成为各房地产公司签订合同的首选甚至是唯一文本。因此，认真研究商品房买卖合同示范文本的确切含义，并且公平合理地签订好示范文本就成了每一个开发商必须重视的课题。概述下面，我们依据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规和司法解释，结合实际工作中遇到的问题和总结的经验，对示范文本进行逐条解释，并对如何填写做深入探讨。商品房买卖合同说明（内容略）合同双方当事人1、文本2、释义3、常见问题4、对策第一条项目建设依据1、文本2、常见问题3、对策第二条商品房销售依据1、文本2、释义3、常见问题4、对策第三条买方所购商品房的基本情况1、文本2、释义3、常见问题4、对策第四条计价方式与价款1、文本2、常见问题3、对策第五条面积确认及面积差异处理1、文本2、常见问题3、对策第六条付款方式及期限1、文本2、常见问题3、对策第七条买方逾期付款的违约责任1、文本2、常见问题3、对策第八条交付期限1、文本2、常见问题3、对策第九条卖方逾期交房的违约责任1、文本2、常见问题3、对策第十条规划、设计变更的约定1、文本2、常见问题3、对策第十一条交接1、文本2、释义3、对策第十二条出卖人权利瑕疵担保责任1、文本2、释义3、常见问题4、对策第十三条卖方关于装饰、设备标准承诺的违约责任1、文本2、常见问题3、对策第十四条卖方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺1、文本2、释义3、常见问题4、对策第十五条关于产权登记的约定1、文本2、释义3、常见问题4、对策第十六条保修责任1、文本2、释义3、常见问题4、对策第十七条双方就其他事项约定1、文本2、常见问题3、对策第十八条房产用途及权利限制1、文本2、释义3、对策第十九条关于业主临时公约1、文本2、常见问题3、对策第二十条争议的解决1、文本2、释义其他条款第二十一条第二十二条第二十三条第二十四条第二十五条第二十六条第二十七条其他约定合同尾部谢谢大家合同双方当事人：卖方：注册地址：营业执照注册号：企业资质证书号：法定代表人：联系电话：邮政编码：委托代理人：地址：邮政编码：联系电话：委托代理机构：×注册地址：×营业执照注册号：×法定代表人：×联系电话：×邮政编码：×下一页待续买方：【本人】【法定代表人】姓名：国籍：【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】地址：邮政编码：联系电话：【委托代理人】【】姓名：国籍：地址：邮政编码：联系电话：下一页待续根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律法规之规定，买方和卖方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议。返回「释义」该部分详细列明买卖双方（包括其代理人）的基本情况。「常见问题」1、有些售楼处工作人员往往忽视对买方基本情况的填写，出现地址不详甚至错误，给以后发送入住通知等带来不必要的麻烦甚至导致公司损失。比如在房屋交付的时候，出卖人负有通知义务，而如果买受人的地址填写不详细，就会造成通知无法送达，给出卖人带来损失。我们在处理开发区一个楼盘时就遇到这样的情况，买卖双方签订了商品房认购协议，买受人缴纳了2万元的定金，认购一套价值40多万元的房子。开盘后，出卖人需要通知买受人签订买卖合同时，发现买受人的电话已经停机，而认购协议上又没有载明买受人的地址。由于买受人手里有定金收据、认购协议，开发企业也不敢将这套房屋对其他第三人销售，造成了一定的损失。待续「常见问题」2、对几类特殊的买受人应当加以注意：一是境外机构和个人购房。对于此类购房，根据建设部等六部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业得企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房；符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续；我市需要提供烟台市国家安全局出具的此套房屋可以向外国人销售的证明材料；此外国人也要求在当地居住一年以上，且是只买一套自住房。待续「常见问题」二是无民事行为能力人、限制民事行为能力人购房。根据我国《民法通则》第十二条规定，十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。第十三条不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。据以上法律规定，1、限制民事行为能力人和无民事行为能力人可以进行与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事活动，购买房屋是重大的民事活动，应由其法定代理人代理或者征得他的法定代理人的同意；2、如果是法定代理人以赠与的名义给限制或无民事行为能力人购买房屋，则要约明付款人是法定代理人；3、根据中国人民银行的《贷款通则》第十七条规定“借款人应当是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企（事）业法人、其他经济组织、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。”按揭贷款的客户，无民事行为能力人、限制民事行为能力人不能作为借款人。返回「对策」卖方的基本情况应以营业执照上载明的相关内容为准。买方的地址应详细填写。因为我们一般要求在补充协议中填写“送达”条款，这就需要确认买方的地址。如果买方变更了地址而没有通知卖方，根据“送达”条款的约定，就能较好的解决文书无法送达的法律后果。对于买受人的主体资格，我们建议增加补充约定，即：待续「对策」一、承诺与保证1、在签署本合同及补充协议前，买方已认真阅读了本合同及附件、本补充协议，且对于可能限制影响买方权利的条款，卖方已采取合理的方式提请买方注意并作充分说明，经与卖方进行充分协商，买方明确理解本合同各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立本合同。2、买方或其法定代理人（如有）具有签署合同及附件和本补充协议所必须的风险预见能力和商业经验，熟悉商品房买卖交易过程的相关法律法规；如需咨询专业机构或人士之情事，买方确信在合同和其附件及本补充协议签署之前已经完成。返回第一条项目建设依据。卖方以【√出让】【转让】【租赁】【划拨】方式取得位于编号为的地块的土地使用权。该地块土地面积为，规划用途为，土地使用年限自×年×月×日至×年×月×日。卖方经城市规划局批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【√暂定名】为（以下简称该商品房项目）。建设工程规划许可证号为，施工许可证为。「常见问题」实践中，我们遇到的问题是部分出卖人没有按照确认的证书填写，或者填写的时候过于简单，比如规划用途为商业、公寓的项目，其仅仅填写公寓，或者更有的填写为住宅。还有的，土地招拍挂的时候出让期限是四十年，出卖人正在做工作希望延长土地出让期限，但是还没有延长的情况下就填写成70年。我们遇到过两个楼盘存在这样情况。在烟台市，公寓和住宅使用性质是不同的，如果是住宅，那么可以落户口，户口涉及到子女的读书校区等问题，但是住宅无法用于经营，也就是说在工商机关买受人很难办理营业执照；而如果是公寓，那么买受人的户口难以落户，但公寓可以用于办理经营所需执照。「对策」我们认为，卖房应当本着诚实信用的原则严格按照审批机关所批准的文件进行填写，向买方作出全面、客观的说明，以避免引发客户不必要的误解和纠纷。第二条商品房销售依据。买方购买的商品房为【现房】【√预售商品房·预售商品房批准机关为，商品房预售许可证号为，批准预售的楼号，批准预售的总套数×套，总建筑面积为×平方米，其中住宅×套×平方米，非住宅×套×平方米，预售资金专用账户开户银行为，开户银行帐号为】「释义」该条是关于预售许可证的约定。预售许可证是卖方出售标的房产的行为合法性的最重要的依据。「常见问题」实践中，未取得预售许可证便签订商品房买卖合同的案件并不多见，但是在没有取得预售许可证前可不可以签订认购协议呢？按照烟台市房管局目前的规定，在未取得预售许可证前是不允许签订认购协议的。但是法律、行政法规对此并没有强制性规定，因此我们认为没有取得预售许可证的情况下签订的认购协议仍然是有效的，只不过出卖人可能会受到行政机关的处罚。另，2010年4月13日，住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）规定，“未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。”「对策」严格按照法律、法规规定的条件预售，避免不必要的损失。第三条买方所购商品房的基本情况。买方购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件四，房号以附件四图中的标注为准）为：买方购买本合同第一条规定的项目中的第【√幢】【座】（建筑号×号）单元层号房买方购买×区×街（路、巷）×号×号房经规划部门批准的该商品房的用途为【住宅】【非住宅×】，属结构，层高为×，该楼总建筑层数为住宅×层×平方米，非住宅×层×平方米，总计地上×层×平方米，地下×层×平方米。该商品房阳台是【封闭式】【√非封闭式】。该商品房【√合同约定】【产权登记】建筑面积为平方米，其中，【√套内】【套】建筑面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米，（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。另有地下附属面积×平方米。「释义」本条是对标的房产的座落、用途、结构、建筑面积等概况的约定。「常见问题」在这个条款的填写上，我们曾经遇到这样的问题：卖方不如实填写楼层、房间号。这多见于高层、小高层房屋的销售。在实践中，卖方考虑到象13、14、24等数字不是吉利数字，所以在售楼时有时会直接取消掉，比如13层02号房间就会填写成15层02号房间，即1502房间。但是公安机关和房管部门在进行门牌号码登记或者办理产权证书时是不考虑这个问题的，是严格按照楼层进行登记的。这就造成了登记的房屋与预售的房屋存在差异。当房屋销售市场低迷的时候，就会有买方提出所购买的房屋为15层，而交付的房屋为13层，因此要求退房或者要求交付15层房屋。「对策」我们在这里提醒卖方尽量如实填写，13层就是13层，从我们目前服务的企业来看，并没有出现因为是13、14楼而影响房屋销售的。如果就是要避开这些数字，那么也应当在补充协议中对此事实予以详细说明。根据《商品房销售管理办法》第十八条、第十九条规定，按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。为提高风险防范力度，还需注意以下两点：1、本合同规定的幢号、房号为暂定编号，最终以公安/房地产行政管理部门审核的房号为准。该商品房平面图仅作为示意所用，房屋具体构造与尺寸及在整个楼栋或小区中的相对位置最终以建设主管部门备案的工程图纸为准。2、对本合同（基本情况）的层高的补充约定：本合同所述层高为主要层高，该房屋局部层高可能会有调整。第四条计价方式与价款卖方与买方约定按下述第种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房