土地估价技术报告

土地估价技术报告项目名称:贵阳环宇进口汽车修配厂因办理土地出让金涉及的位于贵阳市南明区花溪大道2002-151号商住综合用地土地使用权价格评估受托估价单位:************咨询有限公司土地估价报告编号:*****(2010)评字第029号土地估价技术报告编号:*****(2010)技字第029号提交估价报告日期:二○一○年十一月二日关键词：贵阳市、补缴土地出让金、贵州东信恒业咨询有限公司、2010年土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称贵州中伟房地产开发有限公司因补缴土地出让金涉及的位于贵阳市南明区花溪大道2002-151号商住综合用地土地使用权价格评估。二、委托估价方单位名称：贵阳环宇进口汽车修配厂单位住所：三桥南路131号法定代表人：***单位联系人：***单位电话：三、受托估价方机构名称：***************咨询服务有限公司机构地址：贵阳市中华北路世纪商务城****室资质注册号：B2010520法定代表人:********联系人：**********联系电话：0851-机构传真：0851-*********邮政编码：550001四、估价目的贵州中伟房地产开发有限公司因补缴土地出让金目的的需要，为了解其土地使用权价值，特委托我公司对位于贵阳市南明区花溪大道2002-151号商住综合用地土地使用权进行合理、公正之价值评估，为其进行补缴出让金提供参考依据。五、估价依据（一）国家有关部门颁布的法律、法规1、《中华人民共和国土地管理法》；2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；3、国土资源部“关于做好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知”（国土资发[2000]105号）；4、国土资源部《关于印发土地分类的通知》（国土资发[2001]255号）。（二）地方有关部门颁布的法规、通知文件1、贵州省2001年1月1日起施行的《贵州省土地管理条例》；2、2007年8月公布的《关于贵阳市云岩区、南明区土地定级与基准地价的通知》。（三）有关技术标准1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2001)。（四）其他资料1、《土地价格评估委托书》；2、2010补第011号《补缴土地出让金公文处理签》；3、筑预登[2006]字第035号、036号《贵阳市土地使用权预登记证》；4、《贵阳市云岩区、南明区土地定级与基准地价更新技术报告》（2006年1月）；5、委托方提供的其他资料；6、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。六、估价基准日2010年10月25日七、估价日期2010年10月25日至2010年11月2日八、地价定义根据委托方提供的资料及现场勘察情况，待估宗地土地使用权类型为出让，用途为商住综合用地，剩余使用年限为43.1年，宗地实际开发程度为宗地红线外“六通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯、煤气）、宗地红线内“五通”（即通路、通水、通电、通讯、煤气）及“场地平整”。根据土地估价技术规程和委托项目的要求，本次地价定义指在2010年10月25日，基础设施开发程度宗地红线外达到六通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯、煤气）、宗地红线内“场地平整”及规划利用指标等条件下商住综合用地剩余年限43.1年期的土地使用权价格。九、估价结果经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在设定的用途、开发程度及规划利用指标等条件下、于评估基准日2010年10月25日，其商住综合用地43.1年期的土地使用权价格如下：①基准地价系数修正法评估单价：882.0元/平方米土地面积：906平方米评估总价：799092元大写(人民币)：柒拾玖万玖仟零玖拾贰元整②剩余法评估单价：2456.2元/平方米土地面积：906平方米评估总价：2225317元大写(人民币)：贰佰贰拾贰万伍仟叁佰壹拾柒元整三、估价结果和估价报告使用（一）估价的前提和假设条件1、土地使用者合法取得土地使用权，并支付有关税费。2、估价对象作为商住综合用地，得到或将得到最有效利用，并产生相应的土地收益。3、在估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。4、任何有关待估宗地的运作方式、程序等均符合国家、地方的有关法律、法规。5、本报告中有关待估宗地的土地权属状况、土地面积、规划指标等以贵阳市国土资源局利用处提供的2010补第011号《补缴土地出让金公文处理签》、筑预登[2006]字第035号、第036号《贵阳市土地使用权预登记证》及委托方提供的《土地估价委托书》为依据。6、委托方提供的所有资料属实。（二）估价结果和估价报告的使用1、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目的，本报告评估结果无效。2、本报告估价结果是在满足估价的前提和假设、以及地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地使用权类型、土地权属状况、土地用途、土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化时，该评估价格应作相应调整或重新评估。3、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。4、在地产市场变化相对较稳定的前提下，本报告的估价结果自估价基准日起半年内有效。（三）需要特殊说明的事项1、土地利用状况等资料由委托方提供。2、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。4、委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。5、任何单位和个人未经估价机构书面同意，报告的全部或部份不得公开发表于任何媒体上。6、本报告由估价机构负责解释。十一、土地估价师签名姓名土地估价师资格证号签字*******************************十二、土地估价机构估价机构负责人签字：***************咨询有限公司2010年11月2日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1、土地登记状况根据委托方提供贵阳市国土地资源局出具的2010补第011号《补缴土地出让金公文处理签》及筑预登[2006]字第035号、字第036号《贵阳市土地使用权预登记证》和委托方提供的《土地估价委托书》，其待估宗地土地使用者为贵州中伟房地产开发有限公司和贵州省电影器材公司，土地座落于贵阳市南明区花溪大道2002-151号，土地总面积为906平方米，其中伟公司分摊土地面积为797.3平方米，省电影器材公司分摊土地面积为108.7平方米,用途为商住综合用地,终止日期为2053年11月10日。2、土地权利状况待估宗地的土地所有权属于国家所有，待估宗地规划用途为商住综合用地，至估价基准日，其商住综合用地出让年限为43.1年。截止估价期日，无抵押权、租赁权、地役权等他项权利。3、土地利用状况待估宗地实际开发程度为宗地红线外“六通”（即通路、通上水、通下水、通电、通煤气、通讯）、宗地红线内“六通”（即通路、通上水、通下水、通电、通煤气、通讯）及“场地平整”;根据贵阳市国土资源局出具的2010补第011号《补缴土地出让金公文处理签》：1：土地总面积为906平方米，土地总面积为906平方米，其中伟公司分摊土地面积为797.3平方米，省电影器材公司分摊土地面积为108.7平方米,用途为商住综合用,合同约定容积率为4.75；2、根据原评估土地面积为906平方米，建筑面积为4243.1平方米，其中商业为1465.9平方米，住宅为2777.2平方米；3、根据市规划局工作联系函（[筑规函]471号）明确，其总用地面积为面积为913.7平方米，总建筑面积为4203.02平方米，其中商场为488.74又办公建筑面积为967.27平方米，住宅建筑面积为2747.01平方米；容积率为4.6，后公司利用地形高差增加半地下商场239.05平方米,另擅自增加住宅建筑面积为850.7平方米；4、经计算得出，现实际计入容积率的建筑面积为5053.72平方米，其中商业为488.74平方米，办公为967.27平方米,住宅3597.71平方米，容积率为5.58。经研究决定，拟同意对上述增加的建筑面810.62平方米的建筑面积直接按住宅用地以现行市场价格评估后补缴土地出让价款。根据上述资料：1、待估宗地土地面积为906平方米，增加住宅面积为810.62平方米，增加容积率为0.89，采用基准地价法及市场价格评估后补缴出让价款。二、地价影响因素分析（一）一般因素1、城市资源状况贵阳市位于贵州省中部、云贵高原东斜坡地带，地处东经106°07′～107°17′，北纬26°11′～27°22′之间，土地面积8046平方公里，是全省政治、经济、文化中心和西南铁路交通枢纽。贵阳市属中亚热带季风湿润气候，具有冬无严寒、夏无酷暑、雨量丰沛、无霜期长等特点，年均温15℃。市区平均海拔约1000米，地貌上属以山地、丘陵为主的丘原盆地地区，其中山地及丘陵各占土地总面积的52.3%和35.2%；坝地较少，仅占11.3%；此外还有约1.2%的峡谷等地貌。由于地形地貌因素的限制，城市建设用地极为紧张。贵阳市地处长江与珠江分水岭地带，乌江干支流落差大，水力资源丰富，建有多座大、中、小型水电站，乌江渡和猫跳河梯级骨干电站总装机容量87.48万KW，在建的东风、普定电站总装机容量58.5万KW。全市已探明矿种52种，主要有煤、铁、硅、重晶石、大理石、耐火粘土、铝钒土、磷、硫、汞等矿产资源。铝土矿保有储量4亿吨，占全国的五分之一；磷矿20亿吨，是全国三大磷矿基地之一，全国70%以上的优质磷矿集中在贵阳。贵阳市辖6区、1市、3县（包括南明区、云岩区、小河区、白云区、乌当区、花溪区、清镇市、开阳县、修文县、息烽县），共54个乡、29个镇和32个街道办事处。全市总人口331.57万人，人口密度为412人/平方公里，其中城区（南明区、云岩区、小河区）人口占全市人口的35.21%。全市土地总面积804667公顷，其中，耕地288979公顷，占土地总面积的35.91%；园地5616公顷，占0.70%；林地266258公顷，占33.09%，森林覆盖率15.97%；牧草地28860公顷，占3.59%；水面15247公顷，占1.89%；建设用地（含居民点及工矿用、交通用地和水利设施）48276公顷，占6.00%；未利用地151431公顷，占18.82%,贵阳市地形地貌状况决定了可供利用的后备资源尤其是建设用地资源严重缺乏。2、房地产制度与房地产市场状况由于新土地管理法的实施，使得征地成本较大提高，土地一级市场用地量的限制及招标拍卖方式的逐步推行以及房改进行，国家对房屋交易税费的降低，地方对推动房地产开发制定的优惠政策等，使得当地房地产交易市场逐步发育，房价稳步小步增加，地价则有所提高。从1998年至今，贵阳市房地产市场逐步驶入高速发展的轨道，房地产开发投资增长以年均41.6%的速度递增，个人购买商品房的比例逐年增长，居民已经成为住房投资和消费主体，房地产开发投资占GDP的比重也逐年增加，2002年占GDP的比重已达7%。3、产业政策1992年国务院批准贵阳市为内陆开放城市，在项目审批、税收、海关等一系列政策上享有与沿海城市相应的优惠政策，在全国房地产投资过热的形式下，因受建设用地可供量不足的限制，贵阳市房地产市场所受影响较小，价格稳中有升。1996年贵阳市被列为全国58个“优化资本结构”试点城市之一，在实现国有资产存量重组和结构优化上享受国家相关政策。1998年国家为扩大内需、拉动经济增长，实行相对宽松的财政金融政策，加大对中西部地区的投入，贵阳市上报的中心快速公路环线、人民广场、西郊水厂、北郊水厂、垃圾填埋场、污水处理厂、粮食储备库等大型基础设施建设项目获得中央财政支持，总投资68亿元，可使贵阳市城市建设步伐加快5至10年，城市综合实力迅速提高，1999年国家开始实