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一、项目定位R1组团产品属性定位：联排别墅、庭院洋房R1组团产品推广定位语：别墅级现代庭院—层层退台，宅院生活R1组团推广语：看了实景，再买房尊世宅邸，大有不同湖景美墅只是为您二、产品定位◆产品定位庭院洋房、联排别墅一次品位的提升——R1组团庭院洋房、联排别墅的推出将全面提升项目的品位，作为整个小区的一大亮点和城区的稀缺物业，如何经过包装、产品引导、宣传推广后尽快推向市场，聚集一批高端优质客群，为项目树立口碑效应，以吸引更多当涂及马鞍山高端客群的关注。◆目标客户群襄城明珠的产品是上层建筑的，又是意识形态的。R1组团主打联排别墅和庭院洋房，产品是上层的；项目胸怀护城河，怀抱襄城河，环境是上层的；主人当然也是上层的！在襄城明珠置业，是选择一种高尚的生活社圈，更是选择价值与身份的认同！襄城建造高品质·营造高品位明珠代表名门望族，代表高雅的生活方式与高尚的上层社圈！襄城明珠给你房子，更给你身份与地位！◆差异性分析无论从地段、规模和环境，襄城明珠相比竞争对手都有选择性的竞争优势，以强对弱，各个击破。相对于前期物业，R1组团明显是升级版、豪华版。从项目自身推广来说，R1组团必须与前期物业拉开距离，形成产品形象、生活品质的差异化，才能为推广寻找到正确的推广路线，吸引客户眼球，达成销售。三、产品定价建议庭院洋房及联排别墅在当涂新城区属高档稀有物业，而且套数有限，从市场需求的角度来分析，客群不是问题，最关键的是定一个让购房者满意，开发商乐意的价格。目前马鞍山市区只有位于江东大道的格林春天有花园洋房正在热销当中，一层拥有私家花园定价在5500元/平方米，2-6层的均价在4380元/平方米，销售率只达到35%，而当涂目前还没有花园洋房，只有九韵国际推出的叠排价格在4000元/平米，其他同类区域、同类项目尚未开盘销售，价格还不太清楚，因此庭院洋房建议定价在3700—4080元/平方米之间，联排别墅在当涂只有塞纳翡翠庄园有，而他们销售的价格有5600元/平方米的独栋、5100元/平方米的双拼和3800元/平方米的联排，从规模上来说我们的联排别墅没有塞纳翡翠庄园大，但我们的位置比它好，而且还紧临护城河，因此建议联排别墅的价格定建造高品质·营造高品位在3760—4180元/平方米之间。四、项目的推广策略及步骤◆总营销策略A、以情感诉求为主线的市场推广策略从购房而言，消费者不仅仅是为在考虑买一个居住空间，更多的是在选择一种生活方式。就项目而言，独特的生活理念将是项目与其它项目区别的根本。而这种区别在满足客户内心渴望的基础上，将成为项目与客户沟通的最根本因素。而在情感沟通基础上的营销，将会为项目增加附加值，最大化的挖掘出项目价值。B、以拥有会所级的展示中心来提升产品档次楼盘展示中心作为项目展示的第一窗口，对本项目的品牌形象和公司的品牌形象起到至关重要的作用，一个成功的售楼部，能为公司创造更多的收益。展示中心的主要功能是将本案的信息传递给客户，并进一步刺激客户的购买欲。因此，展示中心的布局设计需要将信息最直接地传递给客户，另外现在一些上海、北京等城市的楼盘展示中心都趋向于会所的设计，除了具备展示功能外，内部可以设计一个小型休建造高品质·营造高品位闲吧，给客户创造舒适的参观和购买环境外，要让客户感觉这种环境令人流连忘返。C、利用样板房以直观的形象刺激客户购买欲望楼盘样板房近年来大行其道。人们接触样板房的时间最多只有几分钟时间，如何在短短的几分钟里去俘虏买家的心，使理性的思维在这个特定的环境里变得亢奋、变得感性。从原来最简单的样板房，到现在超豪华的样板房，目的只有一个，就是为了吸引消费者的眼球。制作了样板房的地产项目比没有样板房的销售要好；有样板房的户型比没做的户型销售情况好；引领时尚的样板房比一般化装饰的项目效益好。样板间要让客户感觉到入住小区将享受到的尊贵、舒适的生活，让客户有购买的冲动。◆广告推广区域封杀：长期租用当涂街道条幅，充分消化县城的主力客户。短信广告：以最广的覆盖面最广向消费群体进行直观宣传户外广告：利用市区的几个大型广告牌进行宣传，以抓住市区的消费群体。报纸广告：可以根据营销步骤，在关键节点做1-3次报纸广告◆推广步骤：第一阶段：营销准备期（9.28——10.8）建造高品质·营造高品位目的：销售策略的调整期，通过与客户的接触，预热项目温度，对价格、配套及商业规划做进一步细节的调整，为销售作准备。内容：A、销售人员接受咨询，准备项目前期介绍、问答和业务培训B、制定销售策略、准备销售工具和文书C、意向客户登记积累，确立核心客户D、老客户梳理、追踪并善加利用物料：来客来电登记表、销售道具准备，R1折页印刷广告宣传：过街条幅、户外广告画面更换第二阶段：营销推广期(10.8——10.22)目的：意向客户登记积累，确立核心客户；开始内部认购，同时价格根据前期的调整确定。内容：A、包装方案实施到位B、开始内部认购，促销方案执行，认购优惠活动建造高品质·营造高品位物料准备：总平图、户型图、效果图、宣传折页、意向认购书、业主登记表广告宣传：短信广告、过街横幅第三阶段：产品强销期（10.23——10.31）目的：利用前期积累的核心客户跟进，R1组团盛势开盘，引爆市场，制造抢购局面，实现快速销售，为后期营销奠定基础。内容：A、意向客户优先选房B、房源的销控C、促销活动的开展：购房礼品赠送或参加抽奖物料准备：销控板、销售经理推荐户型广告宣传：开盘条幅、开盘短信广告、开盘报纸广告第四阶段：产品持销期（11.1——11.30）目的：借助前期的势头，继续进行强势宣传，充分发挥老客户带动新客户，利用品牌优势实现最佳的口碑传播效果，为R1二次开盘积累客户。内容：建造高品质·营造高品位A、积累客户的整理、回访B、系列广告轰炸性推出物料准备：根据销售情况调整促销活动，调整价格广告宣传：短信广告、报纸广告