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君贵·东方瑞景项目2015年下半年营销报告目录一、东方瑞景项目销售目标计划二、东方瑞景项目媒介推广计划三、东方瑞景项目物业服务建议东方瑞景项目2015年下半年推售房源分析本次开盘推售1#、2#一单元、5#一单元及6#，产品链涵盖39-81㎡一室、两室、三室多元化户型，推售原因为1#、2#暂时临街，6#紧邻邦威鞋城。1#2#5#6#东方瑞景项目2015年下半年项目预计销售价格销售均价：8200元/㎡价格区间：8000—8500元/㎡“金九银十”销售时机不容错过！每年的九月和十月是哈尔滨传统房地产销售的绝佳时机，错过九月十月，进入冬季和第二年一季度，为传统的销售淡季，置业人群一般不愿意购买房产。2015年7月—12月销售目标（估）50000万回款目标（估）42500万销售总目标：50000万元东方瑞景项目2015年下半年项目合计总销售目标备注：回款目标为开盘期五证齐全的情况下的数值。8月9月10月11月2015年12月营销引导期开盘强销期认筹目标1800组销售目标50000万东方瑞景项目2015年销售目标梳理开盘到访客户量目标：认筹客户目标：6000组1800组东方瑞景项目营销引导期月份有效到访量计划认筹量7月份50008月份20008009月份35001000东方瑞景项目营销引导期销售目标分解销售额50000万销售套数560套销售目标553套前期蓄客目标6000组认筹目标1800组比例30%比例约33.3%东方瑞景项目开盘强销期销售目标销售目标套数面积金额保底416套45344㎡3.76亿目标553套60277㎡5.00亿冲刺624套68016㎡5.65亿东方瑞景项目开盘强销期销售目标2015年君贵·东方瑞景销售目标分解目标9月份10月份11月份12月份占比38%27%18%17%认购金额（亿）1.91.360.90.84认购套数（套）24015310060按照销售目标5亿元计算东方瑞景项目开盘强销期销售目标分解：在目前五证不全的情况下，开盘前认筹方式如下：东方瑞景项目认筹方式介绍客户填写认筹单，交诚意金1000元排号顺序选房，待开盘时缴纳定金或房款。案例一：汇龙北纬45度蓄客缴纳认筹金1000元/户；案例二：巴黎第五区蓄客缴纳认筹金500元/户。目录一、东方瑞景项目销售目标计划二、东方瑞景项目媒介推广计划三、东方瑞景项目物业服务建议东方瑞景项目外部经济环境分析：央行有关房贷金融政策2015年以来，为应对复杂的经济形势，作为宏观调控两大政策之一的货币政策频频出手，三次降息、三次降准，降息、降准、定向降准、降准＋定向降准举措不断。央行今年6月28日采取的定向降准做法，被市场认为是继续巩固2014年历次降准的效果，5年期以上商业贷款利率降至5.4%，而5年以上公积金贷款利率更是降至3.5%。专家称，目前房贷利率已降至10年以来的最低值。房贷利率10年最低，存款利率降低，居民房产消费需求下半年进一步释放。7月20日国际金价闪电暴跌近60美元，瞬间从1133美元每盎司直跌至1078美元，跌穿1100美元关口，创下5年新低。此外，铂金挫跌5%至2009年以来低点，钯金和现货白银下跌近2%。贵金属跌跌不休，投资者将减少贵金属的投资。2015年下半年将成为最佳的卖房时机！自住需求进一步释放，股市及贵金属投资流出资金进入楼市。东方瑞景项目外部经济环境分析：股市：贵金属：在房地产调控政策的短期托市效应后，股市溢出资金将成为下一阶段拉动楼市交易量的推手。股市宽幅震荡背后必然引发前期获利资金的出逃，与股指的高风险相比，楼市的稳健将成为投机之后固化资产、保值增值的首选。南郡香醍雅诺悦城学府经典金域蓝城南开华府中海雍景熙岸巴黎第五区华润凯旋门24号地东方新天地金水尚都北纬45度北纬45度二期东方瑞景项目市场环境分析：竞品较多，准现房或现房为主，竞争激烈。如何将东方瑞景项目启动区1#、2#、5#、6#计划推售产品尽快让目标客群认知并购买？在目前较为宽松的房贷政策环境下在区域较为严峻的市场环境下东方瑞景项目现在推出的是哪些产品？1号楼4—18层户型2号楼4—18层户型1号楼和2号楼户型分析东方瑞景项目计划推售户型分析：物业类型分析：全部为32层大高层住宅，公摊系数较大户型面积分析：使用面积37—79㎡一室到三室户型。首次置业、首改、再改户型。户型格局分析：户型较为方正，开放式大客厅方便个性化居住，起居室面宽普遍较窄。1号楼北向户型较难销售位于园区靠近老铁路街区域，略有噪音影响工程进度：大期房。校区房：花园校校区房；交通较为便利：附近64路、217路、218路、379路公交以及地铁一号线等公共交通方便出行。商业配套：三公里范围内拥有哈西万达广场、学府路凯德广场、哈西大街家乐福等大型商业配套。1号楼和2号楼户型分析东方瑞景项目计划推售户型分析：6号楼2至18层户型5号楼2至18层户型5号楼和6号楼户型分析东方瑞景项目计划推售户型分析：物业类型分析：全部为32层大高层住宅，公摊系数较大户型面积分析：使用面积37—79㎡一室到三室户型。首次置业、首改、再改户型。户型格局分析：户型较为方正，开放式大客厅方便个性化居住，起居室面宽普遍较窄。位于园区靠近老铁路街区域，略有噪音影响工程进度：大期房。校区房：花园校校区房；交通较为便利：附近有64路、217路、218路、379路公交以及地铁一号线等公共交通方便出行。商业配套：三公里范围内拥有哈西万达广场、学府路凯德广场、哈西大街家乐福等大型商业配套。5号楼和6号楼户型分析东方瑞景项目计划推售户型分析：东方瑞景项目目标客户是哪些人？东方瑞景项目前期积累客户分析01020304050607080901009962010000202020406080100120140160180高层住宅公寓商服17204来自南岗和哈西区域的询问高层住宅的客户占比最多。东方瑞景项目前期积累客户分析5,3%124,72%41,24%2,1%1,0%一室二室三室四室四室以上7,4%49,29%36,22%45,27%27,16%0,0%0,0%3,2%31至4041至5051至6061至7071至8081至9091至100110至120需求两室和三室，使用面积区间40—80㎡的客户居多。东方瑞景项目前期积累客户分析01020304050607020以下20至3030至4040至5050至6060至7070以上020406080100120140160180一次两次三次三次以上目前，来访客户以30—50年龄段客户居多；因项目未做推广，以自然到访为主，到访一次客户占绝大部分。1.年龄在30-50岁为主；2.以二、三次置业为主；3.置业人群的经济基础较好，且正处于上升期；4.认同哈西区域现状和发展潜力；主要来自南岗和哈西区域。5.主要通过清华大街、铁路街沿线的项目包装及导引获知项目，可以通过其他途径如派单、微信、短信、报纸、网络、户外媒体、地铁媒体、线下活动等认知项目。东方瑞景项目目标客群分析：1.项目五证是否齐全？2.项目是否现房？3.项目房屋质量？4.项目后期物业服务质量？5.项目价格是否符合心理预期？目标置业人群关注的房地产五大问题：1.项目五证不全；2.项目产品为大期房，交房时间未定；3.项目房屋质量未知；4.项目后期物业服务质量未知；5.项目价格暂未进行客户价格测试，有否达到客户心理预期未知。东方瑞景项目整体现状：2015—2016年的项目面向客户的推广工作将围绕项目2015年下半年的入市营销引导期、项目强销期展开。在东方瑞景项目现有的条件下这是一个互联网+的时代互联网+颠覆了传统的媒体概念它是一个集合了多种功能的在线生活平台更是一个足以代替真实感知的超级媒体趋势一：媒体的表现力更丰富，娱乐属性加强互联网+带来的全新媒体发展趋势趋势二：内容价值降低，用户注意力成为稀缺资源趋势三：社会化媒体（自媒体）兴起扩大项目品牌影响力增加现场有效到访量实现东方瑞景在售产品成交通过对东方瑞景项目一系列的推广建立客户对项目的信心!形成购买力！互联网+时代如何东方瑞景项目年度推广策略媒体策略：哈西区域有效拦截，多种媒体组合推广通过项目在哈西区域哈西大街、哈尔滨大街、学府路、中兴大街、学府四道街等街区的派单、公交站亭广告；以及网络广告、微信广告、移动LED广告、电视团购专题栏目推广项目。东方瑞景项目2015—2016年年度推广策略：通过项目开盘前的多频次暖场活动，如彩票免费领取活动、异业联盟商家免费发代金券活动增加项目现场的人气；首次大型开盘活动和二、三次开盘促进客户签约。东方瑞景项目2015—2016年年度推广策略：活动策略:暖场活动蓄积人气，节点活动促进销售对哈西片区老旧社区潜在客户的深度挖掘，同时对途径清华大街、铁路街各大企事业单位通勤车（南岗区政府、女子监狱、师大、中船研究所等）的单位进行拜访，拓展团购客户。东方瑞景项目2015—2016年年度推广策略：渠道策略：地缘性客户与团体客户深度挖掘项目名称应用媒体汇龙北纬45度哈西街区路旗、报广、搜房网、派单、微信营销华润凯旋门和兴路户外广告大牌、报广、派单、微信营销中海雍景熙岸报广、龙广团购、派单、礼品豆油派送活动、微信营销辰能溪树庭院专业派单公司、户外广告大牌、社区海报金域蓝城哈西派单、移动LED、报广、微信营销中交香颂龙视都市频道团购、户外广告大牌、微信营销恒大地产哈西项目专业派单公司、微信营销四季上东（香坊）报纸广告、机场户外广告、火车站广告大牌、圈层活动东方瑞景项目建议应用推广手段典型项目例举营销引导期开盘强销期营销持续期再强销期城心生活区面市只在城市中心居住城熟学区，品质居住哈西花园校区准现房20152016重点展望东方瑞景2015—2016年营销推广阶段与推广主题营销引导期东方瑞景项目营销推广计划推广主题哈西首席城心轻奢华宅面市37—79㎡一室到三室臻品户型，花园校区诚意登记！时间：2015年7月中旬-9月下旬东方瑞景项目营销引导期预计时间段：2015年7月中旬—9月下旬营销工作：项目推广（7月中旬—9月下旬）1.线上（户外）媒介：龙视都市频道、哈西新区公交站亭、和兴路户外广告大牌、海城市场及孔雀酒店户外广告、网络广告等上线；2.线下派单：哈西新区区域内商圈和重点老旧小区海报粘贴、宣传栏广告上线3.新媒体：户外移动LED广告、微信营销上线4.线下活动：龙视都市频道团购活动、送彩票活动不定期展开东方瑞景项目营销引导期推广工作分解主要推广媒体：客群覆盖面大，互动性好1.龙视都市频道推广2.哈西新区公交站亭广告3.哈西社区海报和宣传栏广告4.微信营销网络广告、和兴路户外广告大牌、建设鞋城、海城市场、户外移动LED广告辅助推广媒体：补充主要媒体覆盖不到的区域东方瑞景项目营销引导期推广媒介建议重点活动：提升到访量，筛选有效客户1.赠送豆油、电影票活动2.送彩票暖场活动东方瑞景项目营销引导期线下活动建议南郡香醍雅诺悦城学府经典金域蓝城南开华府中海雍景熙岸巴黎第五区华润凯旋门辰能项目东方新天地金水尚都北纬45度东方瑞景项目营销引导期线上媒介哈西公交站亭广告位广告位东方瑞景项目营销引导期——哈西较老社区推广。项目引导期—海城市场、孔雀酒店、鞋城户外广告海城市场户外效果海城市场户外效果项目引导期—海城市场、孔雀酒店、鞋城户外广告孔雀酒店户外效果建设鞋城户外效果备选房产项目派单位置派单依据中海雍景熙岸售楼处附近在售产品与东方瑞景项目构成竞争继红小学校区房汇龙北纬45度售楼处附近下半年可能销售项目二期新品，构成竞争辰能溪树庭院售楼处附近与项目产品构成竞争金域蓝城售楼处附近位于哈西大街，距离东方瑞景项目较近，与项目产品构成竞争悦城售楼处附近位于哈西大街，距离东方瑞景项目较近，与项目产品构成竞争恒大哈西项目售楼处附近与项目产品构成竞争南开华府售楼处附近待售项目，与东方瑞景项目营销和工程节点相近。东方瑞景项目营销引导期——竞品售楼处派单备选商圈商场派单位置派单依据哈西万达广场2号门哈西及全市市民休闲购物集中区域凯德广场（及地铁口）学府路入口附近学府路高校师生、周边社区居民、顾乡居民休闲