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2010年杭州秋季房博会信息汇总报告一、概述2010年房地产市场的突然变天，令许多人措手不及，掩面狂奔，但随着各项国家经济政策与调控措施的逐步到位，政策的“雨”似乎在今年小了，但“风”声仍然从紧。“房博会”，在这样的情况下，成了醉眼朦胧的众人用以判断市场气候的“晴雨表”，但我们在事后才突然发现，它可能成为这个市场的一枚“醒酒丹”。虽然房交会的最终表现并不能成为各方对后市判断的坚实依据，但是我们仍然有理由相信房交会所透露出的讯息对后市表现有一定的积极作用。二、房博会分析报告：第一部分：房博会宏观政策背景分析第二部分：房博会参展楼盘数据分析第三部分：房博会整体总结与趋势预判(一)、房博会宏观政策背景分析自1月7日，国务院出台二次房贷首付款比例不得低于40％；3月，国土资源部又发布了规范房地产市场政策的“国十九条”。重申“70/90”政策；4月1日起，土地出让时，竞买保证金不得低于出让最低价的20％。土地出让成交后1个月内必须缴纳出让价款50％的首付款；4月15日，推出“国四条”，其中规定:1、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％；2、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；3、对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。此次已变成以“家庭”为单位；4月17日，国务院发出通知规定，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。4、9月26日国土资源部、住房与城乡建设部发布：加大保障性住房供应、囤地一年企业不得再那地、强化地方政府责任；5、9月29日银监会、央行发布：首套住房首付比例提高至三成、暂停三套房贷款；囤地企业停发新贷；6、9月29日财政局、国家税务总局、住房和城乡建设部发布：个人购买90平方米及以下普通住宅，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1﹪税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。从政策出台看来，市场有明显的降温，但随着近期市场上的回暖迹象。9月份各部委密集出台政策，调控进一步升级。导致本次房交会成交量大大缩水。7、双限下购房调查调查有6成客户推迟购房计划；(二)、房交会参展楼盘数据分析1、历届房交会成交情况序号历届房博会时间成交量(套)成交金额1第17届房博会2010.10.22—10.251652.22亿元2第10届人居展2010.5.13—5.163311144.4万元3第16届房博会2009.10.23—10.2675112.23亿元4第9届人居展2009.5.15—5.1895910.8亿元5第15届房博会2008.10.17—10.204084.2亿元6第8届人居展2008.5.16—5.1935235803.2万元7第14届房博会2007.10.19—10.22730142179.6万元2、房博会现场参展项目直击本届交会共有87家开发商参展，参展楼盘共174个，其中销售楼盘73个，展示楼盘101个。如：保利、万科、昆仑、绿城、远洋、绿地、滨江、等品牌房企。万科参展楼盘：良渚文化村、西溪蝶园2期、草庄、公望最新动态：目前在售的是良渚文化村的阳光天际叠排和西溪蝶园的170m2以上高层公寓；即将开盘的有良渚文化村的春漫里酒店式服务私邸以及西溪蝶园的精装小户型公寓。优惠或活动：暂无优惠。房博会前后推盘计划：西溪蝶园的精装小户型公寓即将在本月上市；12月良渚文化村探梅里将会有部分精装公寓上市。中国铁建参展楼盘：中国铁建·国际城。优惠或活动：以形象展示为主，暂无。房博会前后推盘计划：计划约明年7-8月首次开盘。上尚庭参展楼盘：上尚庭。房博会前后推盘计划：11月首开，推1，2，3号楼，均价24000元/平米。滨江房产参展楼盘：万家星城、城市之星、金色黎明、曙光之城。最新动态：万家星城在售，金色黎明和曙光之城以展示为主。优惠或活动：暂无。房博会前后推盘计划：万家星城继续推房源。钱江国际时代参展楼盘：钱江国际时代最新动态：一号楼尾盘剩下二十多套，二号楼酒店式公寓在售，均价32000元/平米。优惠或活动：房博会期间买房赠送价值万元的宝马自行车。钱塘梧桐参展楼盘：钱塘梧桐优惠或活动：暂无。房博会前后推盘计划：预计于春节前后开盘，预计推出300至400套房源，价格未定。保利展楼盘：保利江语海、香槟国际最新动态：今天项目现场的展示中心已开放优惠或活动：暂无。房博会前后推盘计划：预计十一月开，首推90至120的中小户型。积家参展楼盘：积家优惠或活动：暂无。房博会前后推盘计划：首批房源预计12月底开，推一号楼150余套，价格未定。众安房产参展楼盘：嘉润公馆、景海湾、启航社最新动态：位于钱江世纪城的众安IOC，是一个城市综合体，总计有85万平米，其中酒店式公寓嘉润公馆首次在房博会亮相，优惠或活动：暂无。房博会前后推盘计划：嘉润公馆预计今年推出，大约有近2000套房源，两幢为小户型，50到100平米，精装修全配；两幢为大户型，300到400平米，精装修标准超过4000元/平米。方正房产参展楼盘：360空间、荷塘月色。最新动态：9月28号河塘月色项目已经开工建设，优惠或活动：暂无。房博会前后推盘计划：360空间现在剩下的房源是在60平米左右，价格在18500元/平米左右。3、房交会现场情况汇总本届交会到访人数约70万人次。从目前的成交备案情况来看，本次房交会房博会期间，总成交219套，成交面19910.5平方米,成交金额3.65亿元；其中商品房成交165套，成交面积13933.7平方米，成交金额2.44亿元，二手房成交54套，成交面积5976.8平方米，成交金额1.21亿元，商品房成交面积明显低于上届房博会，房价过快上涨势头初步得到遏制各参展房地产企业在楼盘信息上明确标明“一房一价”。另一方面，房价总体上仍然处在高位运行从展会现场来看，品牌公司开发的楼盘更受关注，参观人数相对较为集中，广大消费者对品牌企业的信任度较高。但从房博会反映的情况看，有购房意愿登记的仅7722套，总体上多数参观者以了解市场行情为主，入市者基本上为自住型需求，投资投机性需求减少。新面孔多了，这是本届房博会给大家留下的第一个印象。“很多楼盘都是第一次看到，首次亮相的项目也不少。”这些项目既有作为杭州房企领军者的本土大佬们主推的区域新盘，也有进入杭州市场不久的外来房企首推的新项目，还有本土房企回归杭城后的鼎新之作。(三)、房交会整体总结与趋势预判1、本次房交会数据和成交比重及结构在为期四天的房博会上，总成交219套，成交面积19910.5平方米,成交金额3.65亿元；其中商品房成交165套，成交面积13933.7平方米，成交金额2.44亿元，二手房成交54套，成交面积5976.8平方米，成交金额1.21亿元，商品房成交面积明显低于上届房博会。房博会期间，商品房成交均价为17512元/平方米，其中毛坯商品住房成交均价为16793元/平方米，全装修商品住房成交均价为19012元/平方米，二手房成交均价为20245元/平方米，房价过快上涨势头初步得到遏制。此次的房博会商品住房成交结构主要以90平方米以下和140平方米以下普通商品住房为主，分别占到商品住房成交总套数的75.2%和94.6%，中小套型、普通商品住房需求占比明显较高2、房源类型较为丰富，结构趋于合理。此次房博会展示楼盘较多，可以看出在未来一段时间里可销售房源相对比较充裕，各类房源类型比较齐全，涵盖了商品住房、写字楼、商铺等不同类型、不同层次的多种房源，有利于缓解市场供求矛盾。主要以90平方米以下和140平方米以下普通商品住房为主。3、此次房博会商业房产相对活跃，促进多元发展。商业房产本身是物业多元化发展的重要内容，它对转变房地产业发展方式，推进转型升级，完善市场体系，具有重要的意义，逐渐受到开发企业和消费者的重视，在参展项目和了解人数普遍比历届要重视的多，关注也相对提高。4、各方更加注重品质与服务的提升。消费者在关注市场走势的同时，越来越关注产品品质和服务质量，各家参展企业从提升自身素质出发，注重把握行业发展趋势，注重产品创新，不断提升住宅品质和价值。5、调控政策效应明显，购房趋于理性。在一系列调控政策作用下，特别是9月底国家有关部委出台房地产市场进一步调控政策以来，房地产市场出现新的变化。商品房成交面积明显低于上届房博会。但从房博会反映的情况看，有购房意愿登记的仅7722套，总体上多数参观者以了解市场行情为主，入市者基本上为自住型需求，投资投机性需求减少。新政的来袭，同时对于购房者其实也是有两面性的。一方面新政来袭对于购房者来说，意味着楼市未来存在着降价空间，持币观望无疑是最好的应对之策。另外本轮新政对首次置业者而言，门槛一律提高至三成，对部分群体而言门槛再度提高，虽然对购买90平米以下者税负又有所减轻，首付提高是买方立即要面临的现实问题，契税减免则是交房之时才能感受到，而且契税减免远远不能弥补首付提高所需资金，因此短期内此类需求也将受到抑制。因此新政的双重影响势必导致需求的观望，市场进入新一轮博弈期。6、本届房博会当中还有另外一个亮点，就是开辟了新的公租房的展示区，跟经济适用房相比，公租房门槛更低，更加灵活化。今年杭州推出了6个用于建设公共租赁住房的地块，分别为蒋村、庆隆、塘北、城东牛田、三里亭、城北花园岗地块。这6个地块落实了约171亩土地，预计可建公共租赁住房40余万平方米，建成后可解决6000户左右家庭的住房困难，公共租赁房以出租的形式满足老百姓很重要的其实就是同样一套房子，政府如果建立很有效的准入跟退出机制的话，同样一套房子可以满足很多人阶段性的住房的需要。金九银十的市场回暖或将提前结束，市场再次陷入观望的博弈阶段9月以来，楼市开始迅速回暖，前期被压抑的刚需徐速释放，7—9月主城区商品住宅市场成交保持着较大的增幅。但是新政后从10月前两周的成交情况来看，这一增速明显受到遏制。尽管有房交会和金九银十的双重刺激，10月前两周的住宅成交量依然一定程度的下滑。可预见随着各地方二轮调控细则的陆续出台，市场将再次进入一个观望时期，金九银十的市场回暖或将提前终结。本届房交会优惠寥寥，对于后市，开发商信心十足，市场短期难以出现规模性降价风潮，虽然二次宏观调控的警报再次拉响，但是纵观房交会上开发商的表现，对后市的信心依然充足。展会上现场虽然很多楼盘都打出了大幅度优惠的宣传，但是实际上与平时的情况相比，绝大不部分楼盘的针对房交会的优惠力度还是比较小的，主要都是1-2％的优惠或1万元以下的现金优惠甚至毫无额外优惠。政策的调整是开发商在品质和品牌的要求不断改进，市场也进入比较稳定的次序，是房地产的类型在不断扩展，有利于未来房地产市场健康有序的发展。