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《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：益田奥斯卡城公寓定位报告2011.02.23益田奥斯卡城项目组《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：月5月7月9月12月4月6月8月10月11月公寓重要节点安排：前提背景：1、公寓产品各户型产品已经确定，不得更改；2、项目为50年产权商业立项，水、电、燃气皆为商用；3、室内无法提供24小时热水、中央空调设施；4、由于项目报规与交房后户型划分差异，公寓在验收合格后需要经第三方改造装修后才能达到入住标准；5、所有工程进度保证在节点安排计划时间内完成。7月15日销售展示区开放《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：年销售目标：2亿元2011年9月中旬开盘，年底签约额2个亿（销售均价为12000元/）目标分解：两居100-115㎡共135套，预计认购125套，认购金额1.65亿三居180㎡共计40套，预计认购18套，认购金额0.4亿四居220㎡共计20套，预计认购2套，认购金额0.05亿完成总认购金额2.1亿，签约金额2个亿注：各户型面积为预估面积，预计均价12000元/㎡计算，因此目标分解存在一定误差《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：公寓销售排期《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：本体背景《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：关于加强辖内银行个人住房贷款业务管理的通知购买“商业用房”贷款首付款比例不得低于50%、贷款期限不得超过10年、贷款利率不得低于同期同档次利率的1.1倍；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%。2011.2.15京十五条各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭，要切实执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。公寓类产品的机会：购买公寓产品不在限购政策之内；首付50%，低于住宅二套首付，不再是高首付；在公寓政策空挡的机会下，市场的部分投资客将挤入公寓市场。政策下的机会《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：“国八条”“京15条”后北京市场状况“国八条”“京15条”后北京市场整体表现低迷，顶级豪宅、高端住宅、刚需住宅、别墅项目以及郊区住宅项目的客户量下降明显。政策的打压和限制下，仅有小户型的商住两用项目的市场热度上升，在市场上表现抢眼。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》2010年5月19日，北京市住建委联合有关部门发布《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》，规定自2010年5月31日后签订土地出让合同的酒店类项目一律不得分层、分套（间）销售。禁售酒店类公寓政策出台后，北京住建委相关负责人透露，下一步还将继续出台限制有关商业、综合用地项目改住宅的规定。新政目前尚未对公寓类产品颁布细则，因此建议加快报规速度，在限制有关商业、综合用地项目改住宅的等政策、规定出台之前尽快开盘销售。政策下的风险《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：政策小结机会：公寓产品不在新政限购政策之内；首付50%，低于住宅二套首付，不再是高首付；在公寓政策空挡的机会下，市场的部分投资客将挤入公寓市场；“国八条”“京15条”后北京市场整体表现低迷仅有小户型的商住两用项目的市场热度上升，在市场上表现抢眼。风险：新政目前尚未对公寓类产品颁布细则，因此建议加快报规速度，在限制有关商业、综合用地项目改住宅的等政策、规定出台之前尽快开盘销售。公寓市场机会和风险并存《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：本体背景《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：居，89-140平米70套顶秀美泉小镇世嘉光织谷中建府前观邸欧郡·香水城1居，47-74平米80套1居，70-90平米199套30-65平米精装公寓240套2居，90平米约490套3月-4月5月-6月7月-8月9月-10月11月-12月100套（80㎡2居）2011年1月-2月竞品推售状况泊岸怀柔市场下半年集中放量，供应量剧增，市场竞争激烈，客户分流严重3居，130-160平米约210套2居，83-116平米220套3居，100-140平米500套复式，139-183平米110套2居，100平米295套3居，120-150平米460套4居，200平米30套3居，140-170平米50套4居，220-240平米6套公寓产品供应量较小，9月份预计顶秀美泉小镇公寓产品已基本消化完毕，项目主要分流产品为怀柔市场的住宅类产品；2011年怀柔市场5、6月后集中供应近2000套房源，市场竞争激烈。2011年两居-四居供应占全年供应总量的82%，客户分流严重。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：竞品销售状况怀柔市场两居产品消化速度较快；150平米以上产品消化速度缓慢，公寓三居产品销售难度较大。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：、2011年土地市场公寓产品潜在供应较少，住宅潜在放量较大，项目竞争主要为住宅市场。2、本案的公寓的同类竞品为顶秀美泉小镇，但体量不多；但2011住宅供应较大，将对公寓客户产生严重的分流，住宅将是本案公寓产品的主要竞争对象。3、从竞品预计推售时间上看，主要集中在今年5月份以后，建议本案尽快开盘，抢夺客源。4、怀柔市场150平以上产品消化速度较慢，公寓三居产品销售难度较大。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：本体背景《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：万平米，总建面为17.3万平米；分公建和住宅两部分。项目被欧郡别墅分为南北两部分，北侧公建部分未来将建成及酒店、会所、公寓、SOHO、集中商业为一体的配套；南侧为类别墅花园洋房。整体概况公建区住宅区中等规模的综合体项目《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：综合配套•五星级酒店：区域高端人士会议洽谈、休闲娱乐、康体养生、风味餐饮的不二选择；•影人俱乐部：涵盖观影、KTV、水疗、餐饮等综合服务设施，高端精英人士交流平台；•创意SOHO：未来地域内影视产业上下游、相关文化创意产业等企业的理想办公场所；•影人公寓：影视基地员工、影视明星，以及企事业单位高端人士的高端生活寓所；•风情商业街：为区域生活、办公人群提供完善生活配套服务。依托国际五星级酒店，打造怀柔唯一高端综合配套《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：座入市时间：预计2011年9月中旬地块条件分析：内外部资源条件分析：商业综合体之内，高端配套优越；采光：C、E两座均为南北朝，E座略偏西；C座位于北侧17层，E座位于南侧10层，相互无遮挡影响，采光佳；私密性：C座西侧与SOHO相邻，存在一定对视；景观：C座北临怀杨路，南面自身景观，E座北面自身景观，南向欧郡别墅区，景观资源优于C座；噪音：A座酒店紧邻怀杨路，但车流量较少，对公寓没有太大影响。地块限制条件：50年产权办公立项水电、采暖、燃气性质皆为商用，成本高建筑编号建筑物性质建筑物层数建筑高度总建筑面积地上建筑面积地下建筑面积地上（层）地下（层）（m）（㎡）（㎡）（㎡）C座商用16255.8023020156137407E座商用10131.912831116211210综合评判资源条件，两座公寓资源较佳，居住舒适度上E座较高于C座办公立项带来产权年限、水电费用成本等限制问题，部分因此尚未确定收费项目民用商用水费3.7元/吨5.6元/吨电费0.48元/度0.76元/度天燃气2.05元/方2.55元/方供暖16.5元/㎡23.5元/㎡《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：㎡115㎡100㎡C#公寓楼单元平面图公寓产品分析C座公寓共135套100、115㎡两居，两梯三户，舒适度高注：改造后原公用茶水间及卫生间分别计算到所占用的户型产权面积之中,此户型面积为预估面积，不是测绘面积100㎡33%115㎡67%两居产品套数比例初步估计C#公寓楼共计135套（1层无）其中，100㎡左右户型45套，占总套数33%；115㎡左右户型90套，占总套数67%；《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：三居、200平四居，一梯两户，南北通透C座E座180㎡180㎡220㎡约220㎡E座一、二单元平面图E座三单元平面图180㎡67%220㎡33%三居、四居套数比例初步估计E#公寓楼共计60套，其中，180㎡左右户型40套，占总套数67%；220㎡左右户型20套，占总套数33%；注：改造后原公用茶水间及卫生间分别计算到所占用的户型产权面积之中,此户型面积为预估面积，不是测绘