某海外房地产项目开发的风险分析

研究生XXX指导教师王幼松教授2015年5月某海外房地产项目开发的风险分析目录123456文献回顾与综述案例项目介绍案例项目风险评估案例项目风险控制分析结论与展望选题背景及研究方法123456选题背景及研究方法文献回顾与综述案例项目介绍案例项目风险评估案例项目风险控制分析结论与展望选题背景1、中国经济总量及房地产行业的迅猛发展1978~2012年，年均经济增长率高达9.8%2012，GDP达8.2万亿USD,仅次于美国2012，全国城镇人均住宅面积32.9m2，比1978年增长391%01选题背景2、越来越多的中国富裕人群的海外投资置业需求统计到2013年，中国移民海外人数存量已达到934.3万人1990年的第七大移民输出国，上升为2013年的第四大移民输出国2013，中国投资者购买美国房产220亿USD，占外国人在美购房总金额的24%01选题背景3、国内严厉的房地产调控政策以及人民币持续的升值预期4、国内对于海外房地产市场投资研究的相对缺位01研究方法01文献查询专家调查层次分析敏感性分析实证研究实地调研论文结构01123456文献回顾与综述案例项目介绍案例项目风险评估案例项目风险控制实证分析结论与展望选题背景及研究方法文献回顾与综述1、对外直接投资动机、类型、进入模式、运营阶段等的风险因素及控制策略理论2、房地产投资风险及控制策略理论02123456文献回顾与综述案例项目介绍案例项目风险评估案例项目风险控制实证分析结论与展望选题背景及研究方法案例项目介绍占地57英亩（345.99亩）建筑面积约119.94万m2总地价19.776亿RMB,楼面地价1648.77元/m203规划、效果图03地域决策较近的地理位置及心理距离与中国更为接近的发展阶段更为广阔的市场前景东道国吸引的优惠政策综合考虑首选马来03进入模式优点缺点独资1.投资人拥有完整的自主决策权2.避免了与合资者之间的摩擦及管理上的难题3.母公司的经营战略可较好得到延续4.企业的知识产权和商业机密有保障5.经营成果及利润可独享1.资源投入大，经营风险高2.与东道国的社会和文化差异较难克服3.陌生的法律政策环境易导致投资周期较长4.经营活动可能收到东道国政策法律限制合资1.投资周期可能较短2.资源投入小，经营风险低3.对东道国法律政策及社会文化环境有较深认识4.易克服与本土企业之间的摩擦1.与合资者易现摩擦，导致管理难题2.经营决策权不完全拥有以致效率低下3.难以延续母公司经营战略4.易致商业机密泄露03进入模式综合比较独资合资优缺点，首要考虑资金的安全性，同时结合海外拓展长期战略，决定以合资方式进入马来市场，累积经验，培养人才0303规划与产品设计定位：国际度假、养老圣地，新加坡美丽后花园产品：高层洋房73~141m2二房三房为主；公寓37~69m2一房二房为主配套：风情商业街，人造沙滩，游艇码头，私人会所，五星级酒店园林：依托自然资源，面临新加坡海，组团独立主题公园，无边泳池03开发销售计划年限2013年2014年2015年2016年2017年2018年合计可售面积（m2）229，432232，481229，90446，163//737,980销售均价（元/m2）17，43417，85118，70332，294///销售额（亿元）40.041.543.014.91//139.4现金收入（亿元）4.020.1538.937.3625.3113.67139.4备注项目预计分6年开发，4年销售03经济测算销售毛利率33.70%销售净利率18.61%销售净利润总额25.94亿元RMB土地成本获利倍数1.22开发周期6年预售首年资金回笼率0.00%内部收益率19.00%净现值12.5亿元RMB123456文献回顾与综述案例项目介绍案例项目风险评估案例项目风险控制分析结论与展望选题背景及研究方法04案例项目风险评估与实证分析三阶段24风险因素04案例项目风险评估与实证分析层次分析模型04案例项目风险预测规划决策阶段：政策变化、客户群风险、决策失误建设阶段：政策变化、融资困难、规划与设计变动在销售阶段：政策变化、客户群风险、决策失误04案例项目风险评估与实证分析售价下跌、开发成本上升、工期延长等因素对投资收益的影响较为敏感，土地费用上升、开发面积减小的敏感性稍差敏感性分析123456文献回顾与综述案例项目介绍案例项目风险评估案例项目风险控制分析结论与展望选题背景及研究方法05一、进入模式加影，万挠两个项目试点合资，股权50%，规模不大困难：股权较小，无决断影响力；土地谈判进展缓慢（启动土地谈判一年半时间，仍然未完成）；项目推不动收获：学习经验；培养人才案例项目：成立绝对控股合资公司（90%）;选择无主的滨海滩涂地（土地谈判仅费时6个月）；经验一:房企进军海外,从小项目着手,成立合资公司,累积经验,开拓人脉,培养人才05二、资金困局自有资金缺乏自有资金需要45~50%国外金融机构贷款获取困难：规模庞大，额度限制；信用记录缺乏；保护主义中资银行海外业务独立，企业在国内累积的信用度不适用于国外,银行对企业能否适应当地暂持怀疑态度“走出去”财政资金不包括房地产行业个人资金出境限制售楼款回收周期漫长马来规定,分13个环节支付售楼款至主体结构封顶,买方仅需分期支付35%款项最后一笔楼款,可在收楼使用后24个月内支付目前签订合同,最早交楼日期2018.8,距离发售日期达5年之久工程款须按进度支付给施工方,否则属违法经验二:海外房地产开发,须精确计算快速开发所带来的成本增加与取得收益是否匹配,制定适合的开发计划；建议国内银行综合企业在国内累积的信用审批发放贷款；松动外汇管制05经验三:完善外派人才培养晋升海外服务归国等管理制度;国内外行文分别管理;加强文化建设及员工相互融合;建议国家加强双边磋商,力争东道国对我国开放劳务市场不适应新环境工作生活节奏员工的归国安排其他原因(竞争,观念改变等)家庭原因管理层的选拔制度三、人才流失自有人才流失本土员工流失文化差异沟通困难行文不适应劳工严重缺乏,懒散疏于管理05四、政治及汇率风险新马填海纷争应对:环评,调整规划,资助环保,宣传后果:工期延后3个月05马国政策修订,控制外国人购房第二家园政策修订,提高外国人购房门槛增税:新增6%的商业服务税;30%的不动产增值所得税由3年内转售征收改为5年内转售征收国内客户在海外缺乏信用记录，且不注意在国内的信用积累，影响在东道国申请住房贷款的审批通过率汇率浮动,带来风险经验四:政治风险,冀望国家影响力的提高,双边协定的约束,以及投资协议、合同书等具法律约束力文件；规避汇率风险，企业须尽力在当地融资，投保相应外汇险，大力开拓客户群05五、工程技术风险依赖国外技术力量弊端较多国外设计体系专业性强，但需较多协调时间，部分设计问题甚至须到施工阶段方能发现填海质量控制在国外找不到相应规范，最终按照国内道路码头规范确定相关填海参数近年来国外工程建设项目相对较少，工程经验累积不够外方工程技术人员设计手法粗犷，安全系数选取超规范较多，荷载及构件尺度选用偏大，构建类型归并偏粗，成本控制意识不强，最终导致土建成本较计划为高05优化成果经验五:既要善用海外技术力量，更需依靠国内的工程经验。保有经验丰富技术人员，可有效避免控制工程技术风险序号成本构成计划成本施工图预算成本优化后成本优化设计成本下降幅度(元RMB/m2)(%)1勘察设计费150150150-2土地购置费164816481648-3政府报建费用150150150-4市政设施费902980950-3.06%5主体建安费501255855169-7.45%其中基础费用800940845-10.11%6装修300036002800-22.22%7园林绿化210210180-14.29%8填海处理100135120-11.11%9公建配套分摊520520520-10贷款利息300300300-11开发间接费101010-12合计120021328811997-9.72%05经验六:决策之初，对目标市场进行全面详尽市场调查分析；需要一个服务机构及时发布权威准确的目的国投资现状六、竞争风险供应加大，土地、建材及劳动力价格上涨，相互“挖人”严重，市场竞争加剧，风险逐渐累积富力地价2428.57较1647.9550%投资460亿RMB可售面积769万m2富力某公司卓达新华联绿地截至2014年3月2012年，新山市全年销售商品房面积约46万m2按此计算,可销售近17年05经验七:海外房地产拓展注重稳扎稳打,切忌冒进;投保相应商业保险七、其他风险马航事件政府应对失当半年内销售基本陷于停顿市场恐慌,股市暴跌123456文献回顾与综述案例项目介绍案例项目风险评估案例项目风险控制实证分析结论与展望选题背景及研究方法06一、主要风险外部风险客户群风险政治及利率风险竞争风险内部风险人才缺乏及外流决策失误融资渠道缺乏工程技术风险其他风险意外事件结论与展望06二、风险控制策略企业层面安全风险回避人才培养及储备积累海外管理经验尊重习惯,遵纪守法融入当地社会建立风险预警机制政策建议完善立法:海外投资监管保险等完善相关国际协定加大金融支持松动外汇管控权威及时准确的信息服务加强劳务输出及培训管理外交推动安全风险应急机制谢谢!