搜索
12010201020102010年年年年10101010月上海商业地产市场月度监测分析报告月上海商业地产市场月度监测分析报告月上海商业地产市场月度监测分析报告月上海商业地产市场月度监测分析报告一、市场观察——“限购令”真的不限商业地产吗？“9.29新政”、“沪十二条”、加息以及上调公积金贷款利率，十月份二次调控轮番袭来，让住宅市场再次笼罩着“愁云惨雾”的窘境之中，尤其是调控加码所产生的“限购令”，无疑让业界又哀声一片。于是，业界又纷纷开始转向“唱红”没有限购的商业地产。那么，本月上海的商业地产销售市场又是如何表现的呢？2010年10月，上海无论商业还办公物业的销售市场一致出现了“供、求、价环比齐跌”的行情；首先，从供应来看，全市商办物业双双由高位降至低位，供应面积分别为14、11万平方米，环比分别减少了60％、25％，同时也分别低于今年1～10月和去年的月平均供应量；其次，从成交来看，全市商办物业连续两月回暖上升的势头“嘎然而止”了，成交面积分别为18、9万平方米，环比分别减少了4成和3成，同时，这样的成交水平在近两年中也已处于一个较低的位置；最后，从全市成交均价来看，商办物业均呈现出冲高回落的行情，分别达14030、18918元/平方米，环比均下跌了9％、但在近两年中仍处于高位。事实上，这样的市场态势似乎是在意料之外的，而且更值得关注的是，相对住宅市场（10月上海一手住宅市场成交面积环比只减少了3％），这轮调控对商业地产的“杀伤力”好像更大。不过，细细想来，却又在情理之中。因为商业地产销售市场作为房地产市场的一个专业细分市场，从以往的走势来看，与住宅市场更有着“共进共退”的共同运行规律，这2在今年4月的市场表现已得到了印证，更何况这次加息也同样抬高了商业地产的投资门槛，而调控对宏观经济所产生的不确定性更容易让以投资为主体需求的商业地产销售市场产生观望情绪。相反，在当前自住需求已占主体的住宅市场中“限购”一时半会还不会产生颠覆性的影响，这也就不难理解，没有限购的商业地产反而更“受伤”了。3一、一、一、一、商办类经营性用地市场商办类经营性用地市场商办类经营性用地市场商办类经营性用地市场（一（一（一（一））））、商住综合用地市场、商住综合用地市场、商住综合用地市场、商住综合用地市场1.1.1.1.数据关注数据关注数据关注数据关注————————受上月挂牌量影响，本月成交量大幅增加受上月挂牌量影响，本月成交量大幅增加受上月挂牌量影响，本月成交量大幅增加受上月挂牌量影响，本月成交量大幅增加表一表一表一表一2010201020102010年年年年10101010月商住综合类土地月商住综合类土地月商住综合类土地月商住综合类土地挂牌与成交情挂牌与成交情挂牌与成交情挂牌与成交情况况况况数据来源：上海土地市场本月无商住综合类土地挂牌。从成交来看，上月挂牌的5幅商办类综合用地全部在本月成交，环比增加3幅，同比增加2幅；土地面积共35.9公顷，环比增加164.0%，同比增加148.0%。2.2.2.2.挂牌走势分析挂牌走势分析挂牌走势分析挂牌走势分析————————本月零供应本月零供应本月零供应本月零供应从今年上海商住综合类土地市场的供应情况来看，一直处于较低的水平，上月供应量明显回升，本月再出出现零供应。具体见下图1：图图图图11112009200920092009年年年年10101010月以来上海月以来上海月以来上海月以来上海商住综合商住综合商住综合商住综合类土地类土地类土地类土地挂牌挂牌挂牌挂牌走势走势走势走势数据来源：上海土地市场幅数幅数幅数幅数（幅）（幅）（幅）（幅）环比环比环比环比（幅）（幅）（幅）（幅）同比同比同比同比（幅）（幅）（幅）（幅）土地面积土地面积土地面积土地面积((((公顷公顷公顷公顷))))环比环比环比环比(%)(%)(%)(%)同比同比同比同比(%)(%)(%)(%)挂牌挂牌挂牌挂牌0↓5↓10————成交成交成交成交5↑3↑235.9↑164.0↑148.043.3.3.3.成交走势分析成交走势分析成交走势分析成交走势分析————————商住用地成交量继续增加商住用地成交量继续增加商住用地成交量继续增加商住用地成交量继续增加由于今年上海商住综合类土地市场的供应量一直处于较低的水平，成交量也呈现跌宕起伏的态势。9月份商住综合用地供应量增加，因此本月成交量继续增加。具体见下图2：图图图图22222009200920092009年年年年10101010月以来上海月以来上海月以来上海月以来上海商住综合商住综合商住综合商住综合类土地类土地类土地类土地成交成交成交成交走势走势走势走势数据来源：上海土地市场4.4.4.4.成交地块分析：成交地块分析：成交地块分析：成交地块分析：区域结构区域结构区域结构区域结构————————本月成交地块全部集中在外环以外本月成交地块全部集中在外环以外本月成交地块全部集中在外环以外本月成交地块全部集中在外环以外从环区来看，本月成交的5幅商住综合用地全部位于外环以外区域。从区县来看，本月成交的商住综合用地分布于南汇、嘉定、青浦、松江四个区县，集中于郊区的新城，以推动新城的配套发展。具体见下图3：图图图图3333：：：：2020202010101010年年年年10101010月上海月上海月上海月上海商住综合商住综合商住综合商住综合类土地类土地类土地类土地成交区县分布成交区县分布成交区县分布成交区县分布数据来源：上海土地市场5溢价水平溢价水平溢价水平溢价水平————————本月商住用地溢价率冲高本月商住用地溢价率冲高本月商住用地溢价率冲高本月商住用地溢价率冲高本月商住用地成交则显得十分活跃，除1幅地块近乎底价成交以外，其余4幅地块均以较高的溢价率成交。其中3幅地块的溢价率在50-100%之间，南汇航头中心镇A1储备地块被金地集团联合天津稳富股权投资基金合伙企业以22.86亿元竞得，溢价率高达328%。具体见下表二：表二：2010201020102010年10101010月全市商住综合类土地溢价率分析成交情况地块数比重底价成交0溢价率0-50%120%溢价率50-100%360%溢价率100-200%溢价率200%以上120%数据来源：数据来源：数据来源：数据来源：上海土地市场上海土地市场上海土地市场上海土地市场（二）（二）（二）（二）商办类经营性土地市场商办类经营性土地市场商办类经营性土地市场商办类经营性土地市场1111、数据关注、数据关注、数据关注、数据关注————————本月本月本月本月商办类土地商办类土地商办类土地商办类土地供应量大幅下跌，成交量小幅回落供应量大幅下跌，成交量小幅回落供应量大幅下跌，成交量小幅回落供应量大幅下跌，成交量小幅回落表三：表三：表三：表三：2010201020102010年年年年10101010月商办类土地月商办类土地月商办类土地月商办类土地挂牌与成交情挂牌与成交情挂牌与成交情挂牌与成交情况况况况数据来源：上海土地市场从挂牌来看，本月商办类土地供应量大幅减少，仅有1幅商办类用地推出，环比减少28幅，同比减少6幅；土地面积共0.5公顷，环比减少99.5%，同比减少96.4%。从成交来看，本月共成交商办类土地21幅，环比增加7幅，同比增幅数幅数幅数幅数（幅）（幅）（幅）（幅）环比环比环比环比（幅）（幅）（幅）（幅）同比同比同比同比（幅）（幅）（幅）（幅）土地面积土地面积土地面积土地面积((((公顷公顷公顷公顷))))环比环比环比环比(%)(%)(%)(%)同比同比同比同比(%)(%)(%)(%)挂牌挂牌挂牌挂牌1↓28↓60.5↓99.5↓96.4成交成交成交成交21↑7↑1866.4↓11.2↑398.26加18幅；土地面积共计66.4公顷，环比下降11.2%，同比增加近4倍。2222、挂牌走势分析、挂牌走势分析、挂牌走势分析、挂牌走势分析————————商办类用地供应量急速下跌商办类用地供应量急速下跌商办类用地供应量急速下跌商办类用地供应量急速下跌从今年上海商办类土地市场的供应情况来看，前5个月供应量一直处于低谷，6-9月供应量持续大幅上扬，本月则迅速下跌，仅有1幅土地（0.5公顷）入市。具体见下图4：图图图图4444：：：：2009200920092009年年年年10101010月以来上海商办类土地月以来上海商办类土地月以来上海商办类土地月以来上海商办类土地成交成交成交成交走势走势走势走势数据来源：上海土地市场3333、、、、挂牌地块分析挂牌地块分析挂牌地块分析挂牌地块分析表四：2010201020102010年10101010月商办类土地挂牌基本信息数据来源：上海土地市场该地块位于火车站北广场不夜城板块，不夜城定位为现代交通商务区、市级商业中心，是集购物、办公、居住功能为一体的商圈。目前该区域的办公及商业主要集中在火车站南广场天目西路、恒丰路周边，在售办公楼均价在25000元/平方米左右，而北广场尚未形成商务气氛。但地块名称区域板块规划用途土地面积（公顷）容积率挂牌总价（万元）闸北区204街坊25丘地块内环以内不夜城商业、办公综合用地0.5114447随着北广场改造完成，区域环境的改善，该地块发展前景仍然值得期待。4444、、、、成交走势分析成交走势分析成交走势分析成交走势分析————————本月商办类土地成交量高位回落本月商办类土地成交量高位回落本月商办类土地成交量高位回落本月商办类土地成交量高位回落随着商办类土地供应量的增加，8月份商办类用地成交量猛增，9月、10月虽然有所回落，但仍处于历史高位。2010年前10个月的商办用的成交量已经超过2009年全年67%。具体见下图5：图图图图5555：：：：2009200920092009年年年年10101010月以来全市月以来全市月以来全市月以来全市商办类土商办类土商办类土商办类土地地地地成交成交成交成交面积和幅数走势图面积和幅数走势图面积和幅数走势图面积和幅数走势图数据来源：上海土地市场5555、、、、溢价水平溢价水平溢价水平溢价水平————————超过半数地块溢价成交，溢价率呈上升态势超过半数地块溢价成交，溢价率呈上升态势超过半数地块溢价成交，溢价率呈上升态势超过半数地块溢价成交，溢价率呈上升态势2010年10月，上海共成交21幅商办类土地，其中7幅地块以底价成交，占了出让地块的33%。本月商办类地块平均溢价率33.7%，较上月上升近28个百分点，溢价水平呈上升态势。成交地块中溢价率最高的是华新镇民兴大道北侧地块，溢价率334.6%，成为今年内溢价率第二高地块，仅次于今年2月被仁恒质地拿下的溢价率高达431%的徐泾镇徐盈路东侧B4-01地块（住宅用地）。具体见下表五：表五：2010201020102010年10101010月全市商办类土地溢价率分析成交情况地块数比重底价成交733.33%8溢价率0-50%838.10%溢价率50-100%314.29%溢价率100-200%29.52%溢价率200%以上14.76%数据来源：数据来源：数据来源：数据来源：上海土地市场上海土地市场上海土地市场上海土地市场6666、、、、成交地块分析：成交地块分析：成交地块分析：成交地块分析：从环区来看，本月成交的21幅商办用地中，外环以外区域占主导地位，共有16幅土地成交，土地面积61.6公顷。内环以内和内外环间共有5幅土地成交，土地面积分别为2.0公顷（2幅）、2.8公顷（3幅）。从区县来看，本月成交的地块分布于8个区县，其中嘉定区位居第一，共有6幅商办类土地成交，土地面积共16.2公顷，占全市商办类土地成交总量的24.5%。位居第二的青浦区有2幅地块成交，土地面积15.3公顷。位居第三的松江区有1幅酒店用地成交，土地面积11.7公顷。具体地块见附表：具体分布见下图6：图图图图6666：：：：2010201020102010年年年年10101010月商办类土地供应区域分布月商办类土地供应区域分布月商办类土地供应区域分布月商办类土地供应区域分布数据来源：数据来源：数据来源：数据来源：上海土地市上海土地市上海土地市上海土