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万科（000002）投资价值分析报告9/1/2019共42页第1页专业化的品牌管理和明确的自我定位奠定行业龙头地位万科（000002）投资价值分析报告万科为国内最为知名和最具实力的房地产上市公司，2000、2001年度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，《华尔街日报》（亚洲版）日前公布了今年的亚洲最受尊敬企业榜单，万科、海尔、招商银行、联想等名列中国十大最受尊敬企业榜。万科作为唯一一家房地产公司上榜，并与海尔，招商银行，五粮液和茅台同列质量最优企业榜。万科今年除综合能力和质量上榜外，还同时名列十大最具创新能力企业榜、五大最优企业名誉榜和五大最具远见企业榜。此外，万科荣获“中华慈善奖——最具爱心内资企业”称号，“2007年度中国A股公司最佳投资者关系管理百强”奖，集团执行副总裁肖莉荣获“最佳董秘”奖；公司作为房地产的领头羊，公司提出的口号：颠覆、引领、共生，引导着房地产行业的革命。与其他房地产公司不同，万科专注于专业化调整，对资金进行统一的管理，集中精力做好专业化的产品，建立统一的品牌管理，区域定位在珠三角、长三角和环渤海区域为核心的“3+X”区域发展战略。目前国内房地产市场比较分散，行业集中度将提升、行业整合将是未来的发展趋势。万科将专注住宅开发，从专业化走向精细化，完成自身第二次专业化提升，力争在行业整合的浪潮中实现自身的巩固和发展；从需求方面分析，中国目前城市化率40%，离欧美的70-80%有相当长的距离，城市化进程将带来住宅的持续需求。中国从1979年开始实行计划生育，之前二十年是中国人口出生的高峰期，25――45岁的中青年将是未来的主要购买对象，市场的长期需求旺盛。我们认为保守估计行业将有20年左右的持续增长。中国进入加息周期加剧行业整合的发展，前几年的国内房地产市场局部过热现象明显，而经过宏观调控后，我们相信市场将越来越趋于理性，考虑到我国未来还面临经济衰退、战争等风险。但是需求的持续增长决定了我国房价将呈现螺旋式上升趋势；09年1月公司低价获得广州大坦沙岛1个项目100%权益，建筑面积13.6万平米，楼面地价3346元/平米。项目地处珠江上一小岛，位于广州市区西部，内环边，地理位置优越，该项目的开发可望给公司带来较好的回报。目前公司产品的市场定位正受益于国家鼓励的普通与改善性住宅的消费政策；同时，公投资要点万科（000002）投资价值分析报告9/1/2019共42页第2页司也将受益于国家鼓励龙头企业购并重组等的信贷优惠政策。不排除未来国家还将出台有利于龙头企业的其他优惠政策。在行业加速整合过程中公司在全国住宅开发的龙头地位将更加得到彰显和加强，将因此获得更多后续低廉的开发资源。公司毛利率在同类公司中较高，主要原因是专业化的品牌管理、明确的自我定位和凸显的品牌优势。2009年1月份数据显示部分由于春假长假原因多数城市成交量都出现了环比下降。由于降价促销所带来的毛利率下降，我们预计公司09-11年的EPS分别为0.48元、0.49元和0.50元。因万科是行业龙头，我们给予略高于行业平均市盈率15倍的18倍PE估值给予公司12个月的目标价至8.46元，与目前股价接近，将投资评级下调为「谨慎推荐」。万科（000002）投资价值分析报告9/1/2019共42页第3页万科（000002）投资价值分析报告9/1/2019共42页第4页万科（000002）投资价值分析报告9/1/2019共42页第5页万科（000002）投资价值分析报告9/1/2019共42页第6页万科（000002）投资价值分析报告9/1/2019共42页第7页2009年我国经济的运行，注定将呈现一种错综复杂的局面。1998年住房制度改革之后，我国房地产业经历了“黄金十年”，虽然自2003年就开始进行宏观调控，却硬是持续繁荣至2008年上半年。在内外部经济调整、宏观调控、自身周期的综合作用下，从2007年第四季度开始，房地产市场初现调整迹象，但一直僵持到2008年第三季度，全国房市才快速步入下行轨道。那么，2009年房地产市场的趋势将会怎样呢？首先，我国房地产市场发展仍难以摆脱外界经济环境的影响。由于国际金融风暴继续肆虐，世界各国都受到波及，欧美地区受灾尤其严重。虽然国内经济的基本面比主要发达国家要好一些，但国内经济下行已成定局，股市、房市皆低迷，实体经济亦萎靡不振，企业效益下滑，全国将在2009年为经济增长“保八”而奋斗。因此，在内外宏观经济双重负面影响下，2009年我国房地产市场必然也会同步下行。决定房市走势的另一个重要因素是国家救经济、救房市的政策措施。应当说，去年10月份以来中央和地方政府救经济、救房市的态度是鲜明的，力度还在不断增加中，那么，是否意味着2009年房地产市场因此会触底反弹，步入下一轮增长周期呢？笔者认为，政策利好难以在2009年迅速转化成市场回暖的实效。原因很简单，绝大部分政策其效力显现都需要一个过程，存在滞后期。任何一次调控，都需要经历几年，出台的诸多政策才会收到显著成效。比如，上次房地产紧缩型调控从2004年开始，直到2007年才见效。从周期性规律来看，房市周期基本与经济周期同步。他表示，改革开放以来，我国经济经历了三个周期，若按前两次规律，2011年至2012年将有可能迈入新的增长期。另外，对比1998年和2008年中央两次救经济，可以发现二者面临的外部环境和采取的措施有许多相似之处，但1998年GDP增速却没能守住8%的关口，降至7.8%，1999年进一步下滑至7.6%。由此可以推测，2009年GDP增长必然继续下滑，能否保住8%，形势并不乐观；2010年经济增长会有所回暖，但很难迅速进入下一轮增长期。由此，我们可以大致推测，本轮中央救经济，虽然力度很大，但也很难在两年内显著提升经济，2009年至2010年，我国经济基本上会在低部调整。考虑到以上因素，笔者相信，2009年必然还会有新的救市政策出台，并且房地产宏观调控性质将在2009年发生质变。从2004年至2008年上半年，属于紧缩型调控，从2008年下半年开始，属于对紧缩型调控松绑，这种放松行为估计到2009年上半年结束，从2009年下半将转为扩张型调控，政策力度会更强更大。2009年宏观经济形势分析万科（000002）投资价值分析报告9/1/2019共42页第8页2008年国家宏观调控主要关键词2008年上半年（控制期）1月7日《关于促进节约集约用地的通知》1月18日《经济适用住房开发贷款管理办法》的通知2月1日《土地登记办法》施行3月3日《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》3月3日《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》3月24日《关于廉租房经适房和住房租赁税收政策的通知》4月6日《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》4月8日全面排查住房公积金违规放贷4月25日央行上调人民币存款准备金率0.5个百分点5月9日《关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》5月20日《关于开展加强住房公积金管理专项治理工作的实施意见》５月20日央行上调人民币存款准备金率0.5个百分点6月7日央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点7月10日关于“小产权房”的处理“三个原则”万科（000002）投资价值分析报告9/1/2019共42页第9页2008上半年宏观调控是延续了2007年下半年“防过热、防通胀”的首要经济任务，是国家通过银行连续加息、调整利息率、调整存款准备金率及抑制房地产业过快发展的相关政策法规等手段来表明政府“抑制投资、打击投机、平抑房价”的决心。从2008年1月中旬以来，在将近2个月的时间内所出台的各项政策与房地产行业相关的并不多。从内容可以发现，政府对房地产的调控重点已经发生重大转变，调控转变为多层次的住房保障体系的建立和完善，同时根据我国耕地已经接近18亿亩红线的现状，以及许多城市、地区所存在着的大量的土地闲置、滥用土地等情况，继续强调了节约土地的重要性，继续加大了清理闲置土地的力度。2008年的2月到5月进入了房地产供需双方敏感对峙期，供给方不愿轻易降价出售，需求方购房意愿降低进入持币观望状态，市场成交量大幅降低，加上紧缩的房地产信贷政策、2月份的CPI又创下8.7%的新高，加息和提高准备金率的预期强烈，综合而言2008年上半年成为房地产企业比较难熬的时期。上半年货币从紧政策的见效很明显，上调存款准备金率，提高了开发商获取银行资金的门槛；频繁加息提高了消费者购房门槛；对多次置业客户加大限制力度，有效抑制了投资和投机行为。二套房贷政策的从严执行，使得房地产市场中的投机和不理性的投资行为受到极大抑制，商品房销售速度放缓，消费者购房意愿下降，部分刚性置业需求后延，市场逐渐回归理性的同时，观望情绪也日益浓厚。2008年下半年（救市期）9月16日央行4年来首次降息0.27个百分点9月18日单边征收印花税10月9日央行双率齐降，再次降息0.27个百分点，同时暂免征收存款利息税10月17日国务院部署第四季度经济工作：宏观经济调控目标转为“保增长”10月23日首套房契税降至1%，首付款降至2成10月24日2万亿铁路投资扩大内需万科（000002）投资价值分析报告9/1/2019共42页第10页10月27日暂免征收个人证券结算资金利息税10月30日央行两月内第3次降息11月5日政府出台扩大内需十项措施，总投资达4万亿元11月6日温州二手房买卖合同示范文本启用11月12日国务院核准审批2059亿固定资产投资项目11月27日央行大幅降息1.08个百分点12月3日政府出台“国9条”刺激经济12月10日温州出台提振房市18条新政，降低二手房交易成本12月17日政府出台“国13条”刺激楼市，放松二套房贷12月23日央行第5次降息0.27个百分点2008年下半年，全球经济危机恶化、国内经济增速放缓、市场观望气氛浓郁，消费者的信心跌至低谷，在市场信心不足的情况下，国家相继出台各项“救市”政策应对愈演愈烈的国际金融危机，挽救市场信心，刺激购房需求，扩大内需，防止经济增长过快下滑，从而维持国内金融市场的稳定。一时间利好消息不断：单边征收印花税、首套房契税降至1%，首付款降至2成、一次降息、两次、三次……百日内，央行共五次降息。12月22日，温家宝总理在经济工作会议上强调，必须把“扭转经济增速下滑”作为宏观调控的最重要目标，凸显出政府“保增长”的决心，同时，也侧面反映出国际金融危机对中国实体经济的影响和冲击还在继续加深。“救市”政策以降低购房者的置业成本为主要导向，通过减少消费者的购房交易成本、月供及税费等措施，减缓其购房压力，从而促进住房消费，提高房屋成交量。出于对投机、万科（000002）投资价值分析报告9/1/2019共42页第11页炒房行为的担忧，政府对改善型置业需求的限制尚未完全放开，因此，新政对非普通类住宅市场的利好有限，加上政策执行的后滞性，新政见效需要一段较长的时日。从各项政策的走向确定，政府以保障民生为前提，均将“加大保障性住房建设力度”放在首位，表明建设保障性住房已经成为基本国策及未来中国房地产住宅市场发展的大方向。近期政府的救市政策以“放松”(原先的紧缩政策)和“鼓励”(刺激购房需求)为主，主要针对“中低价位、中小套型”的普通商品房住宅市场，因此，部分首次置业的刚性需求将得到释放，对整个房地产市场将起到一定积极影响，但低迷萧条房地产市场难以在短期内恢复，而宏观调控也难以起到立竿见影的效果，短期内不会对楼市有明显的提振作用。2009年房地产经济政策形势预测2009年，由于国际金融风暴继续肆虐，我国房地产市场发展仍难以摆脱外界经济环境的影响，虽然国内经济的发展态势比主要发达国家要好一些，但下行趋势已成定局，股市、房市皆低迷，实体经济亦萎靡不振，企业效益下滑，全国将在2009年为经济增长“保八”而奋斗，在内外宏观经济的双重影响下，2009年，国家的宏观调控更赋予了任务的艰巨性；一是刺激合理的住房消费以扩大内需，二是保障房地产投资供给与自住消费需求的合理性。因此，200