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12010年10月通胀加剧积压供求爆发调控趋严预期决定后市——2010年“十一”市场监测报告2市场背景“十一”楼市实时监测“十一”后市场走势研判3市场背景2010年“十一”市场监测报告经济稳固，为房地产行业提供良好基本面PMI指数8月出现回稳并于9月显著上升，9月PMI指数达53.8%，高于市场预期中值的52%的水平较多，表明中国经济复苏基础稳固。从经济数据看，当前国内进出口数据仍然较为稳固，工业增速仍具基础，且投资增速保持在较高水平。在经济政策上，相对宽松的货币政策在一段时间内仍将继续，在此情况下，国内经济面将继续保持乐观。——经济面稳固使国内就业率保持在合理水平之上，民众对失业的担扰不大，且民众普遍预期未来薪金将能够稳定上涨，这为房产成交奠定良好基础。2010年“十一”市场监测报告通胀加剧放大房屋投资保值作用，是近期房产市场快速升温的关键因素7、8月份CPI同比增长分别达3.3%和3.5%，超过3%的警界线。–食品价格同比增长达6.8%和7.5%，食品价格上涨带动通胀感受明显增强–棉花价格亦显著上升，如情况持续，未来服装价格亦会有涨价压力–黄金除投资保值作用外，亦是婚庆的主要消费品，近半年来涨幅明显——民众对通胀已经变得十分敏感，同时市场上亦存在较强的通胀预期。房屋的投资保值作用有所放大，通胀上行是促进近期房产市场成交的关键因素之一。部分商品价格涨幅列举数据项10月初对比4月初猪肉价格涨约3成玉米价格涨近1成大蒜价格涨约4成棉花价格涨约4成黄金价格涨约1成半3%警戒线2010年“十一”市场监测报告对未来经济和收入预期乐观、通胀预期加强居民消费意愿强烈，国庆期间多项消费数据创新高零售餐饮购物旅游出行2010年“十一”市场监测报告在强烈人民币升值预期下，将对本国资产价格起到很大推动作用人民币于6月开始再次与美元脱钩，人民币对美元出现一定程度的升值。近段时间以来，国际对人民币升值施加的压力有所增加。自9月开始，人民币对美元的升值幅度有所放大，9月29日人民币对美元汇率破6.7关口。——人民币升值幅度加大，使市场对人民币的升值预期有所增加，房屋作为国内的主要投资产品之一，亦受到人民币升值预期的利好带动，促进房产市场的成交增多。2010年“十一”市场监测报告4.17政策出台后，后续政策基本重在落实•2010.4.23《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》•2010.4.22《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》•2010.4.20《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》•2010.4.17国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》•2010.6.11《关于做好住房保障规划编制工作的通知》•2010.6.8《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》•2010.6.4《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》•2010.5.25《关于加强土地增值税征管工作的通知》•2010.5.19《关于土地增值税清算有关问题的通知》4.17新政2010.5-6加快推进财税、金融、价格、房地产、社会保障等方面改革。——胡锦涛各级政府要加快推进保障性安居工程，尽快增加基本住房供给。继续贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施，坚决抑制投机炒作等不合理需求，切实增加住房有效供给。——李克强2010年“十一”市场监测报告利大于空的宏观背景下，尤其是一线城市成交回升明显，价格快速上涨态势重新抬头2010年5月6月7月8月4月9月6月份人民币对美元开始升值，9月升值幅度进一步放大，本币升值预期不断加强今年以来CPI持续上涨，7、8月更是连续突破3%警戒线。通胀预期不断加强8月开始PMI指数企稳回升，经济稳固4.27房贷政策之后，后续政策重在执行和对之前政策的补充政策面抑制经济面多重因素利好2010年“十一”市场监测报告在一线市场快速升温的状况下，更加严厉的政策在节前一日出台，遏制房价上涨势头•2010.4.23《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》•2010.4.22《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》•2010.4.20《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》•2010.4.17国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》在全国主要城市楼市快速回升，尤其是京、沪、穗、深为代表的城市楼价加速上升的背景下，9月29日国庆前夕，更加严厉的调控政策出台。政策进一步加码•2010.6.11《关于做好住房保障规划编制工作的通知》•2010.6.8《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》•2010.6.4《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》•2010.5.25《关于加强土地增值税征管工作的通知》•2010.5.19《关于土地增值税清算有关问题的通知》4.17新政2010.5-69.29新政•2010.9.29国家有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨•2010.9.29对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求•2010.9.29《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》•2010.9.29《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》•2010.9.27《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》•2010.9.27《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》2010年“十一”市场监测报告新政是国10号文的落实和深化此次调控重点在贯彻落实、信贷调整、增加有效供应、加强市场监管等方面，是国10号文的落实和深化2010年“十一”市场监测报告银行立即全面执行，多次置业和投资需求受限制最大，部分首置需求置业门槛提高90m2以下首次置业门槛提高多次置业和投资需求受到贷款限制最大银行执行力度远高于4.27房贷政策政策内容对比穗商业银行执行情况对比2010年“十一”市场监测报告房产税改革试点更加明朗4.17：财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。9.29：加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。而10月7日出台的上海新政细则中亦明确“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作”。另外，据媒体报告，上海一业内人士报料称，上海、深圳房产税或已经获批，税率为0.3%~0.4%。2010年“十一”市场监测报告限购令成地方调控杀手锏，但后期执行有不明确性上海、深圳、厦门立即出台地方限购政策深圳“限购令”最为严厉–北京、厦门、上海限定同一家庭只能新购买一套（商品住房含新建商品住宅和二手住房）–深圳规定对于在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍家庭须暂停购买住房后期政策执行有不确定性–从执行时间看，均为“暂时实行”，无明确的执行期限–在“家庭认定”、“婚姻认定”等方面定义模糊，遭遇到具体的执行困难2010年“十一”市场监测报告“十一”市场背景小结经济稳定，对未来收入预期乐观，消费意愿强烈通胀、本币升值等经济因素对推动资产价格上涨起了至关重要的作用利大于空的宏观背景下，房地产市场（尤其是一线城市）快速升温为遏制房地产价格过快上涨，更加严厉的调控政策出台。市场面临进一步考验16“十一”全国楼市概述2010年“十一”市场监测报告全国主要城市新增供应集中上市部分城市相比近几次黄金月，今年十一黄金月供应量达到新高，代表城市：深圳、广州、佛山、中山……而有些城市虽然相比普通月份，供应量增加，但相比往年黄金月，此次供应处于较低水品，代表城市：北京、上海、东莞……而少数城市如济南、武汉，黄金月的新增供应甚至不及普通月份2010年“十一”市场监测报告一线城市黄金月成交放量，价格快速上升备注：以上数据均为网签数四大城市成交面积环比8月增加75%-83%；相比五一（4月），成交也增加明显（除北京）京、沪、深由于市中心供应非常紧缺，成交集中外围，此结构性因素使得价格在数据表现上比较平稳。但价格上涨态势依然明显2010年“十一”市场监测报告珠三角其他城市呈现量价齐升态势备注：佛山1-4月为备案数，其他数据均为网签数珠三角其他城市9月成交环比8月上升30%-60%，东莞、中山相比五一成交水平，基本相当佛山：主力成交以刚需型单位为主，成交价格创下今年高位东莞：黄金月高端住宅成交突出，9月房价创历史新高2010年“十一”市场监测报告中部城市市场表现不一备注：济南数据由合富辉煌山东公司监测，其他数据均为网签数成交回升，但只相当于去年同期的50%新兴区域成交少市场促销力度增加，价格小幅回落成交大幅攀升，尤其是满足刚性需求的中小户型强劲价格表现平稳成交平淡，成熟区域项目受欢迎价格小幅下调成交放量，相比去年同期要好。是名副其实的黄金月2010年“十一”市场监测报告全国黄金月楼市小结整体呈现供需两旺的局面，不少城市黄金月成交量价都创下新高一线城市价量齐升的势头最猛，同时也是政策打击重点。9.29新政出台后，北京楼市人气转淡，日签约量由新政前的600多套减少至100-200套。而地方“限购令”最严的深圳市，已经有多个楼盘出现退房的现象珠三角其他城市虽然市场热度稍逊一线城市，但量价上升势头也十分明显中部城市表现分化。但整体市场仍旧以刚性需求为绝对支撑，而且价格平稳，甚至小幅下降。因此受政策影响有限22“十一”广州楼市实时监测23——供货最多的黄金月，主要集中在外围番禺区及花都区——90~125m2、90m2以下产品供应明显增加，吸引置业者关注市场供应营销策略客户需求/成交产品价格2010年“十一”楼市概况：——中心六区成交比重上升、中高端项目的成交比重上升、不少楼盘调高售价，导致整体均价上升明显——通胀加剧，积压供/需引爆楼市成交——目前支撑楼市成交以刚性自住、购房保值需求的客户为主——新货集中供应及“双节”效应，整体广告投放创新高——售价调升后，促销优惠较多2010年“十一”市场监测报告说明在售货量指剔除“未推售新货”的实际在售货量；未推售货量指已取得预售证，但没有发售的新货量；可售货量指已取得预售证，具备销售条件的所有货量;中心六区为：天河区、海珠区、荔湾区、越秀区、白云区、及黄埔区统计时间为2010.9.1-2010.10.7，以下统称“十一”黄金月2010年“十一”市场监测报告供货最多的黄金月，广州全市在售货量共5.1万套本次黄金月在售货量高达5.1万套，为近三年黄金月中最多的；除萝岗、黄埔区外，其他各区供应较为充裕；番禺区在售货量约1.8万套，与以往黄金月相比，呈现整倍增长；花都区在售货量约1.2万套，与以往黄金月相比，也有约20~40%的增加。合富辉煌集团市场研究部的监测数据显示：数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据2010年“十一”市场监测报告在售六成产品分布在外围番禺区、花都区合富辉煌集团市场研究部的监测数据显示：广州全市“十一”期间商品住宅在售的5.1万套，60%分布在番禺区及花都区；约9000套具备销售条件的新货，在本个黄金销售档期没有公开发售。广州全市商品住宅供应量统计数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据2010年“十一”市场监测报告中心城区在售货量达到1.8万套合富辉煌集团市场研究部的监测数据显示：广州中心城区“十·一”期间商品住宅实际供应约1.8万套；约1600套具备销售条件的新货，在本个黄金销售档期没有公开发售。广州市中心城区商品住宅供应量统计2010年“十一”市场监测报告90~125m2、90m2以下产品供应明显增加数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据9月份新增供应的230万平方米住宅中，有154万平米为125m2以下的产品2010年“十一”市场监测报告实际在售新货超过2.3万套合富辉煌集团市场研究部的监测数据显示：2010年“十一”期间广州全市在售新货超过2.3万套；接近50%的新货集中在番禺区；其次是花都区，占全市新货的17%。数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据2010年“十一”市场监测报告市中心新货新盘供应大