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此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。克而瑞成都机构2010年10月成都市第36届房交会（2010年秋季）总结报告2目录2Part1政策解析Part2数字房交会Part3房交会关注点分析Part4后期市场预测数据说明：数据统计时间段：2010年10月1日至10月8日；数据口径：签约认购口径；数据覆盖范围：主城区、双流、温江、郫县、新都、龙泉。3PART1政策解析42010年政策走向4月19日，住建部要求商品住房严格实行购房实名制；未获预售许可开发商不得收取定金1月1月12日，央行上调准备金利率2月10日，银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者2月3月18日，国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案3月4月4月13日,住建部要求加快保障房建设遏制房价过快上涨4月15日，国务院常务会上表示：贷款买二套房首付不得低于50%4月17日国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷4月21日二套房以住房套数界定不再以贷款为准5月2日，央行年内第三次上调存款准备金率5月6月7月8月7月21日，四川下发通知坚决制止违法违规强制征地拆迁5月19日，国税总局颁布《关于土地增值税清算有关问题的通知》8月5日,成都市参与8月1日以后参与土地招拍挂的竞买人需持证准入（地票制度）9月9月29日，“二次调控”正式颁布，将“新国十条”进行了升级10月10月1日,对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税10月1日-10月5日，成都36届房交会举办（2010年秋季房交会）2010年2010年成都房地产市场成交价格逐步上扬，过高房价抑制刚性购房需求，从而导致各类调控政策接连出台，由于多方面因素导致调控实施力度较弱，最终催生“二次调控”政策，奠定2010年“调控年”的基调。政策解析新政影响政策背景政策的调控打击面涉及到投资客、自住客、开发商三方，对与需求市场影响力较大的调控手段是使用的是短期效应明显的信贷政策；其中，提高首付比例一条最具有实质的杀伤力，因为这可能导致一部分刚性需求买不起房。如今，抑制房价短期内最直接的调控手段只有调整供需，抑制成交量。52008-2009年全球金融危机以及希腊债务影响导致扶持政策出台。在“四万亿”等投资拉动下，2010年一、二季度增长速度均在11%以上，预计三季度GDP增长将在9%以上，增长压力相对较小，为调控政策的出台减轻阻力。全国GDP分季度走势情况保八警戒线政策解析新政影响政策背景6房地产市场“二次调控”政策要点要点主要内容影响评级加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善；房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数；严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。★★★★完善差别化的住房信贷政策对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定;各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。★★★★★调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。★★★★切实增加住房有效供给各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划；房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量；认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策，鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。★★★加大住房交易市场检查力度依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为；对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度，对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。★★★9.29升级版政策明确表达出政府对房地产市场调控的信心和决心，本次政策明确了房产税的全国推广，进入调控落实阶段，实际执行时间尚待落实，后期政策将会根据本阶段调控效果进一步实施。政策解析新政影响政策背景7“新国十条”与“升级版政策”要点对比内容条款4.15“新国十条”9.29“二次调控”首套房首付比例要求对购买首套住房建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30％。不分住房大小，一律要求首套贷款首付要30%及以上。三套房贷在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。不分地区，一律要求暂停发放居民家庭第三套及以上住房贷款。非本地居民购房非本地居民住房贷款未做明确限制。对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。限购也有类似要求，但最后只有北京版调控细则中采取了限购措施，要求同一家庭只能在北京市购买一套住房。对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。地方政府问责停留于口头问责。明文规定，要求地方政府未出台新政细则的要出细则，已经出台细则的要完善。保障性住房建设确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。对保障性住房的建设表述较笼统9.29新政主体内容基本上与4.15调控政策相似，明确条款内容，细化和加深政策实施指导，使其具可执行性，升级政策还增加了关于房产税征收的试点推广，为后期政策出牌打下伏笔。政策解析新政影响政策背景十一前出新政，显然是紧急应对十一期间可能反弹的楼市。这次调控本质上并不是超出国十条，但政策的空间还很大。进一步提高杠杆率，继续去投资化将仍是下一步调控的主旋律。8时间发布机构政策名称政策要点4月30日北京市政府《贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》同一家庭只能在北京市新购买一套商品住房；暂停对购买第三套及以上住房。根据北京市房屋权属交易系统中个人住房记录，实施差别化的信贷和税收政策，认房不认贷。5月1日广州市政府《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》广州出台“勾地”制度，推行预申请制度，政策新政暂不限购第三套房。5月21日重庆市政府《重庆市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》政策有保有压，对普通商品房和首次购房予以鼓励，而对高档房以及投资性购房消费则予以限制。贷款购买首套自住房（建筑面积大于90平方米）的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；贷款购买第二套住房的首付款比例不得低于50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率大幅度提高。10月8日上海市政府《上海市政府批转关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作若干意见的通知》新政“沪12条”规定，上海及外地家庭在上海限购一套商品住宅；动迁房允许交易期限由房产证满5年调整为满3年;各商业银行对居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）贷款购买商品住房的，其首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。近期地方政策概况政策解析新政影响政策背景9本次政策严厉程度超预期升级政策再次表明政府对房地产市场调控的力度和决心，本次政策更加明确阐述，保证“新国十条”实施到位。二次调控出新招本次调控与“新国十条”不同之处在于提出房产税试点及全国推广，房产税作为市场调控利器之一，达到出台预期，市场调控效果将会直接影响房产税实施的具体时间。9.29政策干预范围扩大本次调控中，差别化信贷全面执行，政策干预范围初次扩大至首次购房，规定调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策，当前契税优惠政策为首次购买90平米以下住房享受1%优惠及购买普通住宅享受1.5%优惠。或将出现集中备案现象在细则未严格执行前，为搭乘政策末班车，部分地区或将出现集中过户现象。政策解析新政影响政策背景本次政策由“新国十条”加强并细化，以达到进一步落实效果，同时增加“房产税”调控手段；10PART2数字房交会112号馆为复合展示厅，为分商品房、区县组团、营销代理机构和二手房四部分展区；3号馆为地铁楼盘主题厅，1、2号地铁延线楼盘进行通展；4号馆为品牌项目展厅，置信、蓝光、华润、保利、华侨城、中粮等大型开发商云集；5号馆为新项目展区；6号馆为家装家居展区。地铁物业、品牌项目分类展示数字房交会量价走势参展情况12本届房交会于10.1-10.5日在成都新世纪国际会展中心举行，共设5个大型展馆、5.5万㎡的展地；本届房交会约110家开发商参展，环比减少60家，环比降幅35%；本届房交会实际参展楼盘环比上届减少55个，其中首次参展项目共10个。参展开发商、参展项目大幅减少数字房交会量价走势参展情况13本届房交会参展项目，主城区项目占52%，郊区占48%，其中三环以外参展项目共127个；本届房交会郊区参展项目大幅减少，降幅约42%；本届房交会3号展馆约40余个地铁项目参展，多位于地铁站5-10分钟路程范围内；精装高端产品市场占有率逐渐增加，品牌精装项目是本届房交会亮点之一。参展项目以三环周边项目为主，郊区项目减少数字房交会量价走势参展情况144.17政策调控下，本届房交会格价预期松动，同时受地铁带动，部分需求释放，成交量较上届增长15%；从置业目的来看，刚性需求占9成比例，投资性需求多集中在新城南、城东等地，郊县多为自住；从产品需求来看，90㎡以下的中小户型较受置业者关注。这一点也明显体现出刚性需求依然是市场主力。成交量逆市上扬，刚需成主导数字房交会量价走势参展情况15本届房交会期间城南区域成交量居首位，大源片区新开项目较多，高端品牌项目云集，同时具备投资潜力，是本届房交会的主力成交板块；双流片区在售项目数量较多，整体成交量持续偏高。大城南板块主导市需求。城南新区土地的集中开发，大量新盘的集中放量，客户群有较广选择面，同时，城南大区域的生活、居住以及商务环境，地铁1号线的通车，以及本身的区域影响力都助推了城南市场数字房交会量价走势参展情况16本届房交会期间，主城区成交量多集中于3环至绕城之间，以品牌大盘为主力成交；从成交面积段来看，70-110㎡户型产品市场需求量较大，主要受刚需性购房影响。70-110平米户型是需求主力数字房交会量价走势参展情况刚需依然是市场主力，同时，由于大量刚需客户购买力有限，考虑到工作、生活的便利，三环和绕城之间的较好控制总价的房源尤为畅销。17关注视点本届房交会参展楼盘数量较上届有所减少，从参展项目品质来看，高端精装产品参展量上涨，智能化住宅产品市场占有率增加；廉租住房、经济适用住房、限价商品房、公租房等9个保障性住房集体亮相房交会，是保障本届房交会市场关注点之一；4.15政策导向，房价预期下滑，房交会优惠幅度略有放宽，市场观望情绪转淡，部分刚性需求得到释放，造成本届房交会成交量环比上扬。9.29升级版政策的出台，对房交会客群心理影响较小，主要由于新政存在潜伏期，短时间难以见效。18PART3房交会关注点分析19现场观察：大量参展项目根据其产品定位、配套优势等，进行各具特色的展馆包装，吸引相同喜好的置业群体，形成房交会上独特的风景线。展馆定位设计关注点企业营销人气20现场观察：本届房交会刚需置业者居多，开发商多以时尚流行的特色展品吸引年轻一族购房群体。特色展品关注点企业营销人气21现场观察：随着精装产品的不断升演变，越来越多的项目使用智能化家居、科技设备等手段进行产品升级，不断刷新成都精装物业