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武汉市房地产市场月度报告(2010年10月)德盛行地产机构市场研究中心2010-11-10武汉市房地产市场报告（10月）第2页共41页目录数字楼市（2010.10）....................................................3第一章市场资讯............................................................41.1经济与政策.........................................................41.2市场动态...........................................................91.3规划城建..........................................................11第二章土地市场...........................................................142.1挂牌土地拍卖情况..................................................142.2土地出让情况......................................................152.3土地出让分析......................................................162.4重点地块介绍......................................................17第三章房产市场...........................................................213.1德盛指数..........................................................213.1.1武汉市房地产吸纳指数..........................................213.1.2指数应用......................................................213.2月度成交分析......................................................223.3每日商品房成交分析................................................233.4每周成交分析......................................................233.5区域成交分析......................................................243.6供应分析..........................................................253.6.1供应情况......................................................253.6.2供应分析......................................................28第四章区域市场分析.......................................................304.1阳逻区域综述.......................................................304.2阳逻房地产市场综述.................................................314.3阳逻房地产市场特征.................................................324.3.1片区项目布局..................................................324.3.2片区在售楼盘情况..............................................324.3.3片区市场分析..................................................324.5典型个案分析.......................................................34武汉市房地产市场报告（10月）第3页共41页数字楼市（2010.10）土地市场成交宗数：19宗成交面积：93.34万平方米成交金额：25.71亿元成交可建面积：194.24万平方米商品房市场房地产吸纳指数（德盛指数）：92.29住宅新增供应面积：119.37万方（约11937套）成交套数：10129套成交面积：101.64万平方米成交金额：71.36亿元成交均价：7020元/平方米武汉市房地产市场报告（10月）第4页共41页第一章市场资讯1.1经济与政策三部委通知要求：省级政府稳定房价不力将问责10月10日，住房和城乡建设部、国土资源部、监察部发出通知，对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责：对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。三部门要求，各地立即研究制定贯彻落实国发〔2010〕10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要按照近日国务院有关部门进一步贯彻国发〔2010〕10号文件的要求，调整完善相关政策。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。住房和城乡建设部、监察部等部门将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。（来源于中国国土资源报）【评论】此次三部委发出的问责通知是在进一步贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，巩固房地产调控效果，目的是促进房地产市场健康发展。问责制的再一次提出，可能会迫使地方政府出台调控政策以及进一步加大监管力度。央行宣布自10月20日起加息0.25%中国人民银行10月19日决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%。（来源于中国人民银行）附表：金融机构人民币存贷款基准利率调整表武汉市房地产市场报告（10月）第5页共41页【评论】此次加息是央行自2007年12月20日以来首次上调利率，该举措的施行，在一定程度上抑制资产价格的大幅上涨，减轻通货膨胀现状，有效地预防资产经济泡沫。央行加息吻合了当前国家针对房地产调控的政策意图，增加了置业成本和开发商的投资成本。今年下半年调控政策的不断推出，可能预示着新一轮市场拐点即将出现。住建部：5年期以上公积金贷款利率上调至4.05%根据2010年10月19日《中国人民银行关于上调金融机构人民币存贷款基准利率的通知》，各省、自治区住房和城乡建设厅，各直辖市、新疆生产建设兵团住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心就住房公积金存贷款利率调整的有关事项通知如下：从2010年10月20日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期以下(含五年)从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。从2010年10月20日起，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。（来源于住建部）武汉市房地产市场报告（10月）第6页共41页附表：住房公积金存贷款利率调整表【评论】《通知》要求五年期以上（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点，在一定程度上深化了房地产市场调控，符合了整体市场预期。国务院重申遏制房价过快上涨国务院总理温家宝10月25日主持召开国务院会议重申“坚决遏制部分城市房价过快上涨。”会议表示，将继续促进房地产市场平稳健康发展。各地区、各部门一定要认真落实各项调控措施，坚决遏制部分城市房价过快上涨。并要立足保障基本需求，加大保障性安居工程建设力度，增加中低收入居民住房供给，合理引导住房需求，抑制投机需求。自“9·29”新政以来，除了央行加息外，“限购令”风靡全国，截至目前至少有包括北京、上海、广州和深圳在内的14个城市推出限购令，京沪穗深等主要城市楼市成交明显萎缩。【评论】国务院再次重申遏制房价过快上涨，反映出房地产经济泡沫的威胁逐渐显现，一系列政策的出台一方面反映了政府对于经济增长更有信心，另一方面，表明政府希望强化武汉市房地产市场报告（10月）第7页共41页地产的调控使得资金流出房地产转向其他行业，也是加快转变经济发展方式的一大手段。目前推行“限购”政策的城市已经达到14家，呈现不断扩大的趋势，11月单月成交可能会面临较大下滑压力。房地产调控细则“汉六条”出台10月25日武汉市公布贯彻落实国家房地产宏观调控的政策细则。调控细则设计六大方面，要求全面落实稳定房价政策，大力推进保障性住房建设，努力促进武汉房地产市场持续健康发展。1、每套房屋价格须在规定时间内公开武汉房地产调控细则要求，对存在拖欠土地价款、违反土地出让合同约定等违法违规行为的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。细则强调严格加强市场监管，加强商品房预售许可管理，房地产开发企业应严格执行国家和本市关于商品房销售管理规定，要在规定时间内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销售。严厉打击房地产违法违规行为，对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，继续加大曝光和处罚力度。2、增加中心城区普通商品住房建设用地供应土地供应量决定房源数量，房源供给量增大，对平抑房价有一定作用。武汉房地产调控细则要求优先保证以保障性住房为主的各类住房用地供应。合理增加中心城区普通商品住房建设用地供应。督促房地产开发企业加快住房项目建设，依法加快处置闲置住房用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设；各类住房建设项目应当在划拨决定书或出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工。3、买房首付至少要三成武汉房地产调控细则在信贷和财税政策上进行了明文规定。首付款比例调整到30%及以上，二套房首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍，三套房则禁贷。对于外地人买房，不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明也被禁贷。消费性贷款也武汉市房地产市场报告（10月）第8页共41页被禁止用于购买住房。4、交易税进行调整交易税收方面，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税；对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。5、加快房地产信息系统建设武汉房地产调控细则要求，加快房地产市场和个人住房信息系统建设，为居民住房消费和加强房地产市场管理提供全面、及时、准确的信息。6、稳定房价不力将被追责武汉房地产调控细则要求，全面落实稳定房价和住房保障工作责任制，健全完善考核问责制度，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要严肃追究责任。（来源于长江日报）【评论】相对北京、上海、深圳、广州等城市而言，武汉细则未涉及“限购”“限涨”“禁止融资”三方面，在一定程度上降低了市场销售、房价下降、开发商资金紧张的压力，而是以循序渐进的态度调控武汉市场。“汉六条”规定房源需要一次性公布，这