XXXX年10月浙江第17界房地产博览会专题报告_31页_易居

E-HOUSECHINA|HANGZHOU易居中国—杭州事业部【2010.10.23—2010.10.26】目录Contents第四章客户动作开篇市场背景第一章数字房博第二章参展楼盘第三章开发商动作第五章竞品动向E-HOUSECHINA十七届房博会专题报告开篇--总概第十七届房博会主题：【坚持公共调控方针，促进行业健康发展】从上次的规范市场到今日的促进健康发展，我们可以看到政府运行了一系列调控措施的举动来引导市场健康发展的决心主办单位：浙江省住房和城乡建设厅时间：2010年10月22日-10月25日地点：和平会展中心，世贸中心E-HOUSECHINA十七届房博会专题报告开篇--市场背景9.29新政：首付30%、暂停三套房贷、推进房产税改革地方性政策--限购令：只能新购买一套商品房、取消购房补贴成交量下跌明显：住宅成交面积9月47万方跌到10月29万方成交价依旧坚挺：成交价9月24790元，10月保持23497元业内几乎一致认为市场进入僵持期，短期内不容乐观购房者：还是再观望观望吧，可要好好把握一次购房机会房博会是新政之后买卖双方一次精彩的对撞也是对客户和开发商的一次直接考量可以说，房博会是未来楼市的风向标E-HOUSECHINA十七届房博会专题报告第一章E-HOUSECHINA十七届房博会专题报告一数字房博本届房博会从整体规模，包括参展商，展位数等方面来看，均与历届房博会人居展变化不大。数据显示展位数21972100226024002304参展开发商100110838887参展楼盘190166129170174参观人数（万人次）34.637382529可售套数1.6万2.3万153451.1万8771成交套数408959751331652008.10房博会2009.5人居展2010.5人居展2009.10房博会2010.10房博会成交总结商品房成交165套，成交金额2.44亿，预定成交之和列四年来倒数第三商品房成交均价为17512元/平方米，上升趋势得到缓减，房价过快上涨势头初步得到遏制本次房博会最主要差别在于：参展楼盘中，以展示为主的达到101个，占比58%。为近两年最高。这说明，未来楼市后推量充足；未来供应量得到保证的同时，开发商的后续竞争也会更为苛刻。易居总结E-HOUSECHINA十七届房博会专题报告第二章E-HOUSECHINA十七届房博会专题报告二参展楼盘--总述参展楼盘区域分布详图参展楼盘总体呈现的是少数板块分布大多数楼盘的规律。市中心和西溪两区域的参展楼盘比较多，远远高于均值6。丁桥华丰，闲林，城北，临平，九堡，下沙等处也均高于均值，反映当前区域为楼市相对热门区块。0246810121416市中心西溪丁桥华丰闲林城北临平九堡下沙之江滨江良渚钱江新城均值：6其他区域中高端楼盘集中区中低端刚性需求楼盘集中区E-HOUSECHINA十七届房博会专题报告二参展楼盘--参展结构在73个可销售楼盘中，住宅有85.02万平方米、6235套，分别占可售总数的83.9%和71.1%。参展住宅结构来看，90平方米以下住宅24.13万平方米、3217套；90-140平方米之间15.68万平方米、1242套；140平方米以上45.21万平方米、1776套。47%18%9%26%参展住宅面积分布情况90平米以下90-140平米140-180平米180平米以上90平米以下小户型占比近半成总体结构趋于合理，可售房源以中小套型、普通住房为主。图表显示易居总结从本次房博会的参展楼盘分布图和住宅面积结构图可以归纳出一点：参展楼盘高低端两极分化现象明显。无论是分布区域还是套数占比，120平米以下2室户型占比近六成，主要集中丁桥华丰，闲林城北，九堡下沙等区域。高端楼盘集中分布市中心和西溪两地，可售套数占比约四分之一。E-HOUSECHINA十七届房博会专题报告第三章E-HOUSECHINA十七届房博会专题报告三开发商动作--总述房博会是开发商面向客户最直观的展现自我的形式和舞台，开发商往往倾注大量心思设计自身的展台，布置等细节。那么，此次房博会上开发商都有哪些吸引眼球的动作呢？②优惠活动频出此次参展的销售性质的楼盘共有73个。而在这其中，现场明示有大小优惠活动的楼盘数就有22个，占销售楼盘的30%。采取优惠措施的楼盘大体是中低楼盘，尽可能的去吸引刚需客的关注。①楼盘侧重展示，且形式多样新颖开发商一个个绞尽脑汁，各种展示措施层出不穷：3D展示厅，大屏幕立体投影等等。以展示为目的的楼盘总计101个，占比58%。采取特色展示的大多都是杭城的高端楼盘。③销售手段趋于朴实开发商在销售手段方面明显趋于朴实，以往的赠送礼品等活动变得鲜见。而对客户需求的了解变得更为注重，填置业问卷，问客户需求，从客户身边出发，让客户感受温暖。这是几乎所有楼盘都拥有的动作。E-HOUSECHINA十七届房博会专题报告2.中低端项目Ⅰ开发商心态Ⅱ楼盘情况Ⅲ客户心态1.高端项目参展的高端项目集中在市中心和西溪两板块。绝大部分参展性质是展示。展览方式多样，华丽炫目。三开发商动作--总结参展的中低端楼盘分散板块虽多，但也较为集中。九堡下沙，华丰丁桥都是热门。参展性质为销售，直截了当。三成销售楼盘采取了一系列的优惠措施，更好的去把握刚需客户。易居总结此次房博会大多数开发商选择静观其变，参展项目多为展示。新政刚出不久，楼市走向亦尚需观察，推盘降价等行业大动作预计在年底到明年初凸显。本期房博会来看，目前，开发商并不急躁。目前楼市如此情形，客户又是如何考虑的呢？区域板块热门程度差别很大，主要集中市中心，西溪，九堡下沙等等几个热门区域。可售住宅较往届有所下降，但是后量十分充足。这主要是因为开发商进入观望状态。住宅结构占比中，中小套居住户型为绝对主力。E-HOUSECHINA十七届房博会专题报告第四章E-HOUSECHINA十七届房博会专题报告四客户情况--总体分析A本地三口家庭•占比最大的群体父母+未成年子女父母30来岁刚需自住改善型语录:最好是学区房啦方便孩子上学环境么要好一点的，和上班地点不要太远针对于本次房交会进行了大约50组的客户样本进行研究根据整理和归纳，目前市场上有购房需求的客户大体可分为以下4类•购买欲望最强烈的群体青年情侣，新婚夫妇25-28岁结婚用房语录:首选100方以下吧，能力有限呀喜欢毛坯，可以自己来设计风格B情侣，结婚房•看房最理智的群体阅历丰富的高级知识分子50岁以上改善住房语录:配套和环境是首先考虑的一家几代人，老挤老挤的，换个150来方的大房子去C高端改善型D工作学习需要型•最精打细算的群体新杭州人工作之初25岁上下的年轻人需求住房语录:小户型，精装修，省时省力偏远点无所谓，价格实惠最重要啦，挺喜欢城市芯宇的E-HOUSECHINA十七届房博会专题报告25%15%18%9%四客户情况--区域选择33%从被调查者口中得知，买房首先考虑的是区位和价格因素。而各个板块的热门程度是明显存在差异的。市中心和西溪板块仅市中心区域，就有近18%的潜在购房者表示优先考虑。而第二热门的西溪板块则只占比约7%。高端项目集中区九堡下沙，华丰丁桥，城北临平，闲林三墩等板块钱江新城和申花板块高端项目集中区中低端项目集中区其他周边或偏远区域因为地域性的关系，也有不少客户表示就近购房。萧山，老余杭，富阳等区域客户为主。良渚，之江，城西等板块中低端项目集中区区域结构图很明显可以看到两极分化的现象：高端改善投资型和中低端刚性自住型平分秋色，各自约占40%。可以预判，年底的市场将会上演以90-120的实用小户型和150以上的豪华房源激烈角逐。E-HOUSECHINA十七届房博会专题报告四客户情况--理想房价房价20000-25000大多数高端改善型客户往往会深思熟虑，他们认为目前中上的房子房价2万出头差不多是最理想的15000-20000差不多三成的强劲购房需求者希望房价能在2万以下。他们看中的，往往是主城区内的偏远区域和九堡下沙等居住改善型楼盘8000-12000他们很需要房，但是生活水平处于中下游，所以首选的的是杭州周边地区的楼盘30000以上选择高价楼盘往往财大气粗，他们更注重的已经提升到楼盘的知名度和符合身份的层次易居总结一半以上的客户能够清晰的认识到杭州目前的楼市情况，能理性分析和预判大局价格根据行情和预判，大多数客户选择房源的时候会根据各个楼盘之间的差异理性分析，能深刻熟知自己的心理价位从被调查的样本来看，约有五成客户认为目前杭州的市场房价在18000-23000是最能令人接受的E-HOUSECHINA十七届房博会专题报告只有约12%的客户表示首选此房源•面积大小上有点尴尬•总体感觉低不成高不就140-180方3室2厅120-140方2室2厅四客户情况--受欢迎房型200以上4室2厅80-120方2室2厅算是比较讨人爱的房源。占比约21%•适合一家三口居住•A类客户之首选大约25%的客户会率先考虑此豪华户型•杭州依旧卧虎藏龙，大腕云出•仍有极少数温台投资客表态买房就买大型的最收欢迎的户型无疑是此，被首选达41%•凡是有迫切购房愿望的都表示考虑普通2居室房源•特别是新婚的，上班的。易居总结和客户的购房价格和区域所反映的情况来看，其选择房型是有一致性的。客户首选房源也是偏向两个极端：实惠100方型和奢侈200方型。目前市场上购房主体为基本自住改善型。E-HOUSECHINA十七届房博会专题报告四客户情况--整理总结Ⅰ客户的心理变化过程和后市的预判心态动作第一阶段（09年底）：房价会跌20-30%观望，等待时机第二阶段（10年3月）：房价跌了15%，该出手适时出手，刚需改善第三阶段（10年6月）：房价能回跌15-20%重新观望第四阶段（10年9月）：房价跌了不少,买！多数出手第五阶段（10年底）：房价不会上扬不会跌打算出手第六阶段（11年初）：房价不会大变化了开始挑选房源，出手杭州的刚性改善型和婚房型很大一部分选择在8月和金九出手其余理性未出手者，预计在10年底或11年初集中购房E-HOUSECHINA十七届房博会专题报告四客户情况--整理总结Ⅱ目前市场客户的挖掘和发现项目名称成交套数成交均价宜家时代大厦4214268.72明月江南公寓2429217.24杭州东部国际商务中心2118244.23金地自在城2118384.55湖左岸公寓1717396.58世茂江滨花园1611887.82隐寓轩1535496圣奥中央商务大厦924036.56房博期间成交榜易居总结总体趋势：集中首先选择几个热门区域楼盘，市中心，西溪，三花申花等板块为理想区域价格方面比较好把握，均价在2万上下都是可以被接受的挖掘客户的关键购置需求坚硬：刚性自住，改善和婚房占大数中端潜在购房客户为主力军少数高端改善型客户购房时机成熟：此时准备出手，认识到杭州房价不会大跌，趁着涨停机会率先出手观望已久，对楼市预判能力出色，理性思考。认为此时出手为较佳时机备注：排行榜前8名有7个为房博会参展项目E-HOUSECHINA十七届房博会专题报告Ⅲ刚性客户的把握四客户情况--整理总结总的来说，购房者的心态和开发商的心态是一场精彩的博弈过程。看来看去，这个房价是跌不下去咯趁着现在政策的调控房价没有涨，先买了吧突破口：对于购房者来说，购房虽为大事，三思而后行，但长久反复折腾，房价还是跌不下来，心里崩溃边缘，差不多就买了吧我均价还是那么坚挺，那就出点小优惠吸引下客户眼球购房者看的也累了，我也直截了当不来虚的，务实踏地来卖吧突破口：开发商这边，购房者长期的观望氛围使得楼盘销售情况长久徘徊，大局的资金回笼急需得到解决，能卖就卖了吧易居总结一场情投意合你情我愿的房博会开发商：•早销、多销、快销•务实惠民，能卖就卖购房者：•看了这么久心力疲惫•差不多就买吧E-HOUSECHINA十七届房博会专题报告第五章E-HOUSECHINA十七届房博会专题报告七后期预判--各项分析量大局走势价供需成交量下跌新政影