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贵州清镇国际农产品物流城【营销策划报告】本方案保密2010年10月影响贵州的国际舞台【写在前面的话】项目三大发展战略机遇一个企业发展机会很多，但建立大品牌的机遇很少。谁能够把握关键的机遇，谁就能够赢得未来。本项目:三大机遇机遇1机遇2城市规划城市扩容机遇3市场机遇【项目观点】◆政府重点打造的五大物流园区之一，本区域具备巨大发展潜力；◆项目本身要道交汇，交通优势明显，大贵阳城市扩容，需大体量城市商贸集散功能专业市场；◆贵阳农副市场升级改造、将迁往环线外，其他物流项目在规划中，项目借机打造西部及贵州最大的农产品物流城。【项目竞争格局】城市规划“清镇、花溪、金华”三足鼎立，我们将两虎相争。机遇和挑战并存如何实现品牌崛起和名利双收竞争支撑点◆贵阳菜篮子民心工程，多功能复合型农副批发交易中心；◆贵州百万体量农副集散中心，贵阳又一形象名片，国际交易展示平台；◆贵阳城市扩容，需大体量农副市场潜补城市功能；◆清镇农贸城，专业团队运营，国际物流城。由此，我们提出核心竞争策略：高姿态亮相，迅速面世，足价快销，专业运营。高姿态亮相贵州清镇国际农产品物流城120万方农产品交易市场清镇农贸城诠释：国际物流城影响贵州30年，前所未有的120万方物流项目，重新定义贵州农产品交易平台；填补贵阳城市农贸专业市场升级空白，打造贵阳多功能城市复合型农副集散中心；贵州农产品交易和展示中心，助力贵州农业快速发展；大农业、大流通、大市场，打响清镇品牌重要战略项目。迅速面世◆项目大体量塑造、功能完善、交通资源明显、政府扶持等领先优势，必须迅速面市，占领市场领导地位；◆贵阳现有农副批发市场陈旧、落后、规模小、管理乱、环境差等众多问题，已不满足现有和未来需求，在陆续在改扩建之中，本项目利用利用强大的领先优势打击现有市场；◆抢时间在全国范围内大势招商，挤压潜在竞争项目未来目标客群，抢在竞争性物流项目准入前把握市场机遇，先人一步即高人一大步的开辟和培育市场，创造贵州国际农副物流城的领先局面；◆迅速面市，实现资金回流，保证项目后续高效开发。足价快销◆项目一期部分铺面可考虑内部低价认购等方式，制造市场热点，加速资金回流，推进项目工程进度，为项目大面积上市营销铺垫。◆高频率炒作，综合运用返租、回购等方式，完成项目大体量铺面销售。◆深挖价值、多批量、分批次、高频率调价、实现项目量价齐升。专业营运专业运营管理公司团队运营管理，保证目标客群投资信心。竞争策略运营图以下是我们的解决之路目录纲要Contents1234市场分析项目分析客群分析营销定位营销推广56销售手段目录纲要Contents1市场分析本方案保密2010年10月贵阳解读国际爽都，经过曲折的市场验证之后终定“避暑之都”贵州省会，政治、经济、文化、商贸中心，西南交通咽喉。清镇贵阳解读构建内、外围经济圈，现贵阳大展宏图目标，深化发展信心贵阳市09年GDP为811.1亿元，位于西南地区末位，GDP总量偏低。人均GDP为20200元，略高于农村人口比重较大的重庆和南宁，与一线城市经济差距较为明显，但第三产业比值逐年增大。十一五重点开发区域大贵阳发展战略的出台为贵阳商业发展提供了更高平台提起贵州省贵阳市的传统商圈,人们自然就会想起喷水池、大十字和大西门。的确,处于城市中心地段,。同样提取专业市场；人们自然就会想起五里冲、三桥批发市场、谷丰粮油批发市场，但随着“发展大市场,搞活大流通,建设大贵阳”发展战略的提出,贵阳市独特的喀斯特地貌将无法再抑制这个城市的高速发展，贵阳商业将出现更高的平台,贵阳商业格局将面临大规模的重新洗牌。市场综述目前贵阳专业市场概况农批市场狭小，交通拥堵，历史问题大，形象差，不满足城市发展需求；农批市场处于扩建、搬迁之中，尤其以五里冲综合批发市场搬迁至花溪区，在贵阳二环以内，整体优势大为减弱；农贸批发市场功能单一，业态多元化导向明显，规模小、交通管制限制现有农贸批发市场发展；交通便利、多业态、多功能农贸批发市场需求空间大。市场综述我们必须用发展的眼光对待过去、现在、未来贵阳现状致贵阳向一线城市雄心，需更多城市经济组合诞生；城市扩张需要城市功能填补，尤其具有城市运营高度的多功能综合项目；贵阳作为西南交通咽喉和区域交通中心，全国少有的经济辐射较强省会城市，承载着强大的商贸、信息、物流的集散中心，多功能型物流园应发展而生，将承载和对位更多的城市功能需要。竞争分析述向一线城市发展目标，明晰经济产业规划先行一步，着力打造贵阳第六心即清镇物流中心以环城高速公路为依托，布局“一环、二区、三园、四片、五心、多节点、大网络”的经济产业带。一环环城高速公路串联的白云、沙文、都拉、新天、龙洞堡、孟关、二戈寨、小河、花溪、青岩、石板、三桥马王庙、金华、金阳等区域；二区国家级小河经济技术开发区、国家高新技术产业园区；三园龙洞堡食品工业园、乌当区食品工业园、白云铝业工业园；四片花溪旅游区、新天温泉度假区、龙洞堡航空枢纽区、金阳都市服务区。着力打造国际知名休闲度假旅游城市。五心二戈寨物流中心、龙洞堡航空物流中心、花溪物流中心、金-华——三桥物流中心、白云—沙文物流中心。竞争分析金阳、二戈寨、龙洞堡、扎佐、花溪、清镇物流区位、交通各有优势，各有定性，金阳、花溪物流规划农副产品交易中心与本项目竞争大金阳物流：城中心三桥、金华、嵩芝塘物流中心组成二戈寨物流：城东南二戈寨、改貌、小碧物流中心组成龙洞堡物流：生产资料集散物流结点城东龙洞堡航空物流城花溪物流：城南花溪竹林、穗黔物流、合朋物流中心组成白云物流：城西北白云、沙文物流中心组成扎佐物流：城北扎佐物流、息烽、开阳物流组成清镇物流：城西清镇物流综合型物流结点辐射贵州西部、云南、西南地区集公路、铁路、航空运输一体化的国际综合物流园中国西南物流城面向珠三角、连接西南的综合物流竞争分析二戈寨物流园区金阳物流园区扎佐物流园区三桥物流中心花溪物流中心竞争分析龙洞堡物流中心白云物流中心与贵阳市域各物流节点的竞争根据相关经济产业发展规划，贵阳产业布局、交通枢纽布置格局明晰，清镇地处贵阳核心城区边缘、是贵阳西向、西南向的物流通道门户、重要的产业发展积聚区，用地条件充足，适宜结合清镇大型综合性集散中心的建设。因此，本规划建议将依托铁路、高速、国道、辐射范围定位为西南大型物流园区，即贵阳清镇物流园区。金阳、花溪物流功能规划和区位相似性将是是本项目最大的竞争者。潜在竞争项目战略定位：贵阳市以及贵州省重要的农副特色产业物流中心和区域公路货运集散中心。金华物流中心位于金阳金华镇境内，紧邻贵黄公路和321国道。项目红线范围约为279公顷，其金华物流中心中山地面积约为41公顷，可建设用地面积为238公顷。金华物流中心搭建生产加工企业供应链物流服务平台，以特色专业市场为窗口，提供采购、展示、交易、区域分拨等物流服务，以延长相应特色产业链推动发展。将采用“物流+产业+市场”的发展模式。竞争分析：定义农副特色产业中心，区位、交通优势高于本项目，政府扶持力度大于本项目，在行政中心范围内，直接参与本项目竞争。主要指标：总用地面积:2380000平方米总建筑面积:1649000平方米总共停车位:2540个货车停车位:1790个综合服务区:80000平方米生活配套区:80000平方米货运配载区:284000平方米零担货运区:150000平方米仓储配送区:279000平方米专业仓储区:155000平方米专业市场区:288000平方米产业联动示范区:333000平方米小汽车停车位:750个建筑密度:20.4%容积率:0.69绿化率:25%潜在项目花溪金竹镇贵阳主城交通堵塞日益严重，客车站西迁金阳，大车绕环线进入城郊，缓解主城交通压力，贵阳城市升级改造，将现有大型综合农贸批发市场搬迁至三环线内外、靠近铁路的交通咽喉路段，尤其以政府要求五里冲、三桥等农贸批发市场在二到三年内搬迁至花溪金竹镇，将会把现在规模小的现状汇聚成大的综合性强的农贸集散中心，将会对本项目重大威胁。主要竞争项目五里冲批发市场目前贵州省规模最大、交通最好的鲜活农副产品批发集散中心成立时间：1998年12月占地面积：12万平方米经营面积：9万平方米高温冷库面积：0.8万平方米竞争分析：交通便利，市场成熟，主要指标：2，3个交易大棚，之间相距18米，容纳200辆车；离主城近，稳定供应、蔬菜交易区:经营面积1万米落地货交易区:经营面积1.3万米2，6个交易大棚，60个货位，平均货位面积34米2；批发渠道，稳定的生产蛋禽交易区:经营面积0.44万米2，铺面共122间，平均每间36米2；基地，强大的浙商圈层2，经营铺面90间，平均每间26米2；干货交易区:经营面积0.23万米，成功开发运作经验、2，日交易量达到100吨以上；土豆交易区:经营面积0.15万米西南国际家具城、海宁水果交易区:经营面积5万米2，有3个大棚，150个水果铺面，有150余套住房；其他配套：共计1万米2皮革市场水果区搬迁：由于铁路轨道占用水果区，水果区整体搬迁至与五里冲批发市场不远处，占地2万平方米左右，年底开业。农批市场规模小，交通拥堵，历史问题大，形象差规划八大物流园区，金阳、花溪物流潜在竞争性大农贸批发批发市场处于扩建、搬迁之中，不满足需求农贸批发市场功能单一，业态多元化导向明显规模小、交通管制限制现有农贸批发市场发展交通便利、多业态、多功能农贸批发市场需求空间大本项目体量大、开发周期长，招商、销售难度大目录纲要Contents2项目分析本方案保密2010年10月项目区域贵阳清镇24公里距离清镇市区3公里左右项目区域沪昆高速湖林支线铁路金清大道城市发展的角度看本项目项目现在的角度看本案这样的区位，而我们，将从两个不同的角度去阐述本案的区位价值。区域价值分析城市发展看本案区域特性之一：本项目是城市发展的需求从地图版中看，我们可以简单地理解为贵阳、清镇的交界。但交通和项目的辐射置身其中，环游四周，我们会惊喜地发现这是城市发展过程中给项目带来的机会，大贵阳清镇市区金阳贵阳的城市发展时机”。其区域特性在于，清镇物流园做好了，等于是连通了大贵阳和贵州西部区域其出省主要区域，将成为贵阳专业市贵州西部安顺地区未来金阳到清镇9分钟时间场的画龙点睛之笔。城市发展看本案区域特性理解二：交通优势明显环游四周清镇物流园的区位特征，注定它是一个崭新的生活特区；从某种意义上说，清镇物流园只属于它自己；它是一个开创贵阳甚至贵州新生活的全新板块；项目目前看本案区域特性理解一：未成熟、待开发政府对本案所处板块业态已经确定现处于确定园区红线阶段清镇东城板块正在建设，周遍路网尚未成熟板块内关联项目尚未正式启动估计处于捂地阶段板块认知度不高板块现状环境较差缺乏板块联动效应项目目前看本案区域特性理解二：目前综合现状缺乏想象力项目当前现状边缘化特征明显项目位处贵阳、金阳西面清镇的东南面虽然未来发展前景看好，但是政策方面的利好很难在未来1-2年内显现。环境边缘交通边缘价格边缘配套边缘项目周边大环境现状不利于价值表现和体验营销且改造成本大前景展望和现状条件差距悬殊项目经济指标大概经济技术指标总用地面积904616、8㎡总建筑面积容积率1229034㎡1.3地块印象项目不利因素◆距清镇城区3公里，待开发区域，配套少；◆基础设施薄弱，周边人气不足，缺乏商业氛围；◆项目地势落差较大，规划难度大；发展的眼光看项目◆沪昆高速穿过项目左侧，高速路通车时间不明确；◆项目旁规划的2号3号路尚未修建影响短期投资前景；机遇推导◆项目市场不成熟，大区域环境在规划阶段、清镇物流园区的市场预热过长沪昆高速路的开通、210国到和贵黄高速路的有效链接，规划中的2号3号路的建设、金清路的明年竣工，附金阳行政中心经济圈发展优势开始凸显；贵阳城市扩张加速，大量城市功能空白严重，先于其他物流园区开发，先于主城综合批发市场建设，项目规模大，大而强，在确定搬迁商家心态不定下击垮竞争项目；本项目是清镇市、沪昆高速和清黄高速会流之处，未来车流量和人流量大；沪昆高速、清黄高速、2号3号路将成为本项目的轴心地段；规划的综合性物流园区，利于政府政策扶持，前景广阔。项目在市场上的角色项目与贵阳