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上海江桥万达广场租金市调报告2010年11月03日2上海江桥万达广场上海概况及商圈简析1项目区域总体概况2区域商业发展概况3市调结论、建议与项目定位4商户反馈以及建议5目录上海概况及商圈简析1简述上海商圈、行政划分租金情况、核心商圈情况上海概况上海，地处长三角东缘。中国大陆第一大城市，四个中央直辖市之一。是中国大陆的经济、金融、贸易和航运中心。《2009—2010年度全球城市竞争力报告》中，上海在中国仅次于香港，位于台北之前。截至2009年底，上海常住人口1921万人，其中499万外来人口里，外籍人口约占13.5万。2009年上海GDP总值14900.93亿同比增长8.2%，人均GDP为18万美元。人均可支配收入28838元；农民人均可支配收入为12324元。城市居民人均消费支出20992元;农村居民人均生活消费支出9804元上海商圈分布上海商业-核心商圈南京西路主要项目项目区域总体概况2简述区域总体概况、普陀嘉定区概况、项目版块情况；项目区位及概况项目位于普陀区和嘉定区之间虹桥枢纽集民用航空、高速铁路、城际铁路、高速公路、磁浮、地铁、地面公交、出租车等多种交通方式于一体,可实现跨区域、大范围人流物流的快速集散,是国内乃至世界上最大的综合交通枢纽之一。在上海的西面，巨无霸级经济商务区——“虹桥商务区”。以虹桥交通枢纽的26.26平方公里区域为中心，加上60平方公里综合功能拓展区，涉及长宁、闵行、青浦、嘉定等区。面积达86平方公里。虹桥主体功能区未来将成为上海国际贸易中心主要承载区，并带动虹桥商务区的建设和发展，最终形成上海东有“大浦东”，西有“大虹桥”的战略格局。虹桥商务区已经进一步明晰功能定位和产业业态。根据相关规划方案,虹桥商务区将发展总部经济、贸易机构、商务办公等主体业态,大型会展和会议中心等功能业态,以及酒店业、零售业、文化娱乐业为主的配套业态。万达广场大虹桥长三角腹地上海主城区大浦东项目所在“大虹桥”区域概况项目区域经济指标项目区域产业结构1、区域概况项目位于普陀和嘉定之间；•普陀区下辖6个街道、3个镇。全区户籍总人口87.26万人；常住人口113.59万人，其中外来常住人口22.70万人。•它是上海连接长三角及内地的重要陆上门户和交通枢纽，沪宁高速的起点•发展目标：“上海物贸中心”和”上海西大堂”2、区域经济数据2009年，实现区属增加值200.61亿元，同比增长9.17%；实现区属工业销售产值193.71亿元，区属社会消费品零售额254.59亿元；全年市场交易成交总额1769.04亿元；实现财政总收入126.06亿元，同比增长3.63%，其中区级财政收入44.26亿元，同比增长8.21%。以商贸流通业、现代服务业为主体的第三产业增加值比重达到70.66%。普陀区概况及经济数据3、产业现状•以现代服务业、商贸业、科技产业、房地产业四大支柱产业为主体的产业发展体系•已初步形成了“大市场、大流通、大配送”的格局，集聚了麦德龙（中国）总部、农工商超市总部等。•区内大型市场成交额占全市的三分之一左右；上海西北综合物流园区，是上海唯一的陆路口岸型物流园区，已经形成了城市配送物流和医药物流的产业特色，全市70%的超市、卖场物流在这里配送。•2009年12月，长风生态商务区内的跨国采购中心动工，这一集会展、办公等多项功能于一体的重大项目建成之后，将成为上海国际贸易中心建设中的重要功能性平台之一，是未来跨采大会的举办地、国际国内贸易组织的永久性驻地。4、商业现状•以商贸流通业、现代服务业为主体的第三产业增加值比重达到70.66%。•百联国际购物广场和农工商118广场等形成中环商圈；长寿商圈依托曹家渡芳汇广场、调频壹广场、亚新广场等商业设施，不断提升能级。•楼宇经济发展初见成效，以长风生态商务区为首的重点地区引进了一批总部型、龙头型、服务型企业，楼宇的税收产出逐步提高，全区“亿元楼”达到4座。嘉定区概况嘉定区位于上海西北，原为嘉定县，与上海宝山区、普陀区、长宁区、闵行区、青浦区接壤，全区常住人口约60万人。嘉定经济以工业为主全区有2个市级工业区（嘉定工业区、上海国际汽车城零部件配套工业园区）嘉定区商业为上海商业不发达“西部地区”。嘉定区居民与上海其他郊区郊县一样，常年形成了到市区购物的习惯，称之为“到上海去”。嘉定区除主城区嘉定镇街道形成了一定规模的商业外，其余各地商业较为落后。嘉定城区中心嘉定城区中心由位于城中路、清河路的罗宾森购物中心、东方商厦嘉定店、嘉定商城呈三足鼎立之势与沿街店铺、主城区边缘的欧尚、乐购、永乐家电等卖场构成了嘉定区商业中心，辐射整个嘉定区。嘉定各镇街道除了嘉定城区中心外，各镇、街道的商业较为落后，与市中心城区普陀区接壤的丰庄（曹安公路）汇集了轻纺、服装、鞋业、电子等批发市场。江桥项目周边主要住宅万达广场项目解读江桥项目周边主要住宅万达以项目为中心，以半径为1公里、3公里、5公里范围，并以京沪高速、外环高速线沿线为路径，将江桥的主要城区分为4个块状进行调研，小区居住人口数量在2000人以上的社区总共有（部分在建）60个，5KM范围内未来5年将达到50万人,目前居住人口约为22万,分布的状况具体如下图：项目周边住宅小区情况第一片区:项目就处于此区，周边新建楼盘较多，现有居住人口少，是江桥开发的新区，本区楼盘售价为1.2~1.7万之间。主要物业物业状况售价可居住人口华江景城在建120005000中星海兰苑在建130008000雅颂湾在建170006000BOBOS汇馆在建120007000天际蓝桥在建110009000锦华茗园在建140004000金帝城市在建130005000永和广场在建140005000小计50000万达项目周边住宅小区情况第二片区:该片区位于项目的东边，属于江桥新旧城结合区域，该区新旧楼盘较多，本区楼盘售价为1~1.5万之间。主要物业物业状况售价可居住人口阳光威尼斯已入住100005000真建小区已入住120004000祥和名居已入住120005000明古世纪苑已入住140009000真建花苑已入住130004000真情公寓已入住1500013000小计40000普陀区政府项目周边住宅小区情况第三片区:该片区处于项目的南边，周边发展落后，新建楼盘少，是未来3年后江桥发展的主要区域，该区楼盘均价1.3~1.8万之间。主要物业物业状况售价可居住人口丰盛雅苑在建150005000万科兰乔圣菲在建1800012000九方家园在建160006000凯德林菌湖畔在建170006000小计29000项目周边住宅小区情况第四片区:该片区片于项目的东南角上，属于江桥的旧城区域，是目前主要居民及商业的聚集区，该区楼盘售价为1.3~1.8万之间。主要物业物业状况售价可居住人口汇丰佳苑已入住130005000金沙佳苑在建150008000泰辰苑已入住140006000金沙绿地已入住180008000建德花园已入住1300013000上海豪园已入住180004000金沙御墅已入住180008000河滨香景园已入住180006000小计48000江桥项目周边住宅价格情况区域商业发展概况3简述项目位置、辐射情况、区域商业现状、竞争对手分析项目区域商业商务地图万达广场农工商118百联中环西郊百联曹安批发区虹桥商务核心区长风商务区汽车城核心区虹桥商务拓展区虹桥商务拓展区沪宁铁路阻隔带区域商业发展状况主要项目介绍项目名称营业额（万元）平均租金（元/月/㎡）项目体量（万平）经营现状百联中环150,000专业店6-8主力店1.5-2总体量45商业25与麦德龙、欧倍德、迪卡侬、梅川路美食街，构成普陀区西部商业核心，经营日益成熟，业态组合取向合理。农工商118100,000专卖店4-6主力店自营总量40万，完成一期12万目前项目核心为农工商集团总部及118店，以经营生鲜产品为主的大卖场，大众化，口碑较好。未来，与绿地中环项目及长风商务区共同构成商务、购物核心；百联西郊120,000专卖店6-8主力店自营10.9万国内最成功、典型社区型购物中心，东线及店铺设计专业十分合理，业态组合完善，运营十分成功。为周边3公里社区配套商业典范。罗宾森广场300,000专卖店2-6主力店1.57以世纪联华为主力店，经营状况一般，专业店铺中，餐饮较好，其他则经营惨淡。曹安批发市场5，000，000内铺6-8沿街12-15总体量超过50万以国际鞋城、服装城、轻纺城、易初莲花易买得为主体，多主力店商业区；批发市场面向上海室内及长三角地区；中低价位为主；嘉定区江桥镇及周边商业状况1、本项目四周商业情况•东：沿金沙江西路往市区方向2公里左右（新郁路以西）范围内为工厂区、规划商务区、农村耕地，行人稀少，无商业。以东2公里以外直至5公里之间有住宅底商及普陀中环路处的农工商118广场。1、本项目四周商业情况•北：本项目沿华江路向北，对面为在建住宅项目，沿线多为工厂区，约2公里为沪宁高速往江苏方向入口，约3公里为曹安公路沃尔玛超市。西：为已建和在建住宅区，处于人口导入阶段，无基本商业南：沿华江路往南为村镇临街简陋零售店、饮食店、农贸市场、工厂区，道路崎岖，市容杂乱周边店铺租金调查由于历史原因，江桥镇原为郊县农村，商业极不发达，周边方圆3公里内均为简陋的农村商业店铺，无参考价值。随着市区的外移和市区人口的逐渐导入，本项目以北往曹安路商圈方向，以及金沙江路（金沙江西路）的新郁路（外环线）以东往市区方向普陀区段目前稍有连线的沿街商铺，主要经营中小餐厅、房产中介、面馆饮食店、干洗店、五金店、便利店、汽车修配等生活服务类业态，仅满足居民日常基本生活必须，店铺规模较小、无品牌效应，与本案不具可比性，租金情况只说明江桥商业目前的市场水平。嘉定区江桥镇及周边商业状况•荣勋村酒店•地址：华江路600号万达广场以北400米月租金9000元单日租金约合0.5元/㎡。•网都酒店•地处华江公路与华江支路交界口，万达广场以北约1.9公里，距曹安公路约1公里。该酒店面积约2000㎡（含餐饮及住宿）靠近曹安路商圈租金1—1.5元/㎡/日•住商不动产•靖远路722号，面积约180㎡月租金15000元，租金约2.8元/㎡/日•兰州拉面店•靖远路692号，面积约60㎡月租金4500元租金约2.5元/㎡/日•上海电子城•江桥镇张掖路355号，距万达江桥项目以北约2公里，现一期已于半年前开业。目前经营状况并不理想业方为达到稳场目的对新老租户实行免租优惠（不计起租期，全部至今年12月31日享受零租金优惠）租金4.5元—6.7/元/㎡单日不等。•越品宾馆金沙江路新郁路路口万达广场以东约2公里共四层总面积2500㎡内有客房共计25间同时有大型茶室及会议厅租金为1.7元㎡/天。江桥万达周边主要购物中心随着上海中心城区的不断扩充外延，本项目以东往上海市区方向、5-8公里范围、沿中环高架道路分布的罗宾森广场、百联中环购物广场、农工商118广场、百联西郊购物中心等几家商业广场呈扇形状横亘在本项目和市中心之间，由于高架交通便捷、大公交线路发达，其营运状况、租金水平、辐射范围均对江桥万达构成合围之势。对这四家作为重点调查对象。嘉定区罗宾森广场•距离江桥万达22公里。•由菲律宾著名华商企业顶峰集团开发建设及后期的运营•项目面积约7万㎡，位于嘉定区中心城中路与清河路交汇处，自2007年2月部分试营业起，逐步完成了全场招商。•现有百联集团旗下的世纪联华大卖场和大地影城、新华书店、胜道体育等主力店入住。•据了解，购物中心由于招商营运方面的原因（租金定价高、营运推广不佳），开业初期由于购物中心业绩不佳，运营方在免租期的基础上给于租户6个月的租金减免的优惠。•至今三年，服装类约有30%撤场、珠宝黄金手表全部撤场（位于一楼，现现引进了奶茶、小食等餐饮弥补空白），为增加业绩通道内增加了化妆品、包袋等多种经营。•业态分布占比超市类约为20%（世纪联华）餐饮娱乐类约为30%（大地影城）专业卖场类为20%（书城、运动诚、儿童城）服装专卖类约20%配套类约为10%•注：该购物中心目前商铺调整动作较为频繁，实际与此次分