XXXX年11月份玉林楼市报告

12019/9/12012年11月份玉林楼市报告22019/9/1PartA宏观经济与政策PartB一级市场分析PartC二级市场分析PartD11月份开盘加推和12月份预测PartE11月市场报版推广PartF11月市场总结目录32019/9/1PartA宏观经济与政策宏观经济与政策概述：10月PMI环比持续增长，CPI同比上涨1.7%创新低，显示出国内经济复苏，通胀压力有所降低。房地产投资增速明显呈现筑底企稳的态势。房地产市场逐渐回暖。新建商品住宅销售价格环比涨幅持续扩大。4市场政策观察10月份CPI创33个月来新低10月份，全国居民消费价格(CPI)总水平同比上涨1.7%，创下2010年2月以来的新低。10月份，CPI总水平环比下降0.1%。1-10月平均，CPI总水平比去年同期上涨2.7%。11月中国制造业采购经理指数（PMI）为50.6%国家统计局12月1日发布的数据显示，11月份PMI为50.6%，比10月份（50.2%）上升0.4个百分点，并创下近7个月新高。房地产业商务活动指数55.3%，连续两个月保持在50%以上，新订单指数本月回升至51.6%，市场需求有所扩大。1-10月份全国房地产开发和销售情况1-10月份，全国房地产开发投资57629亿元，同比名义增长15.4%，增速与1-9月份持平。1-10月份，商品房销售面积78743万平方米，同比下降1.1%，降幅比1-9月份缩小2.9个百分点。2019/9/15市场政策观察10月全国财政收入同比增长13.7%财政部14日公布的数据显示，10月全国财政收入10444亿元，同比增长13.7％。前三季度全国财政收入增长逐季回落，分别增长14.7％、10％、8.1％。10月房地产营业税同比增51%根据财政部11月14日公布的数据，10月份全国营业税收入1539亿元，同比增长20.6%。其中，房地产营业税同比增加110亿元，增幅高达51.5%。国家统计局数据显示，1-10月份，全国商品房销售额46301亿元，同比增长5.6%，增速比1-9月份提高2.9个百分点。35个城市房价环比上涨，56个同比下跌国家统计局18日发布报告，10月份我国70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)，价格环比下降的城市有17个，持平的城市有18个，上涨的城市有35个。2019/9/16市场政策观察广西十二五期间打造综合交通运输网络日前，《广西综合交通运输体系发展“十二五”规划》出炉，提出了“十二五”时期广西综合交通运输发展的总体目标以及重大项目，力争让广西综合交通运输体系进一步完善。2019/9/172019/9/1小结CPI同比上涨1.7%，创33个月来新低。主要原因是10月份农产品等价格的下滑令食品端涨价因素继续回落。但就目前形势来看，物价上涨的压力仍然存在。继10月国家统计局PMI重回50%荣枯线以后，本周汇丰银行统计PMI指数也重返荣枯线上方，显示出经济复苏的态势有所巩固。房地产投资增速明显呈现筑底企稳的态势。房地产投资增速筑底的同时，1-10月份房企土地购置面积、商品房销售面积同比均出现下降。调控政策持续发挥作用，致使开发商投资趋于谨慎。10月房地产营业税同比增加，主要是受房地产市场交易量扩大带动相关地方税收增加。根据国家统计局公布的数据显示，新建商品住宅销售价格连续下跌，显示出同比降幅继续收窄、环比涨幅继续扩大的势头，但涨幅仍然有限。8PartB一级市场分析一级市场分析概述：11月玉林市城区一级市场年底爆发，挂牌成交1宗商住类地块，3宗商业类用地（其外还有一宗为加油站用地不计入）。其中住宅用地和一宗商业用地因地段较好，遇多家公司参与竞价，溢价涨幅明显；其余三宗均以起拍价成交。11月一级市场共成交约398.6亩，成交总价32760万元，总建筑面积约59.4万平方米。911月玉林城区共挂牌拍卖成交5宗地块，商住类土地，成交总价32760万元，总建筑面积约59.4万平方米；市场平均楼面地价551.5元/平方米。00000010.80071.359.4000000675.600426.9558.3010203040506070800100200300400500600700800出让地块总建筑面积（万㎡）出让楼面地价（元/㎡）玉林市2012年1-11月楼面地价和出让地块总建筑面积走势图示数据来源：宝创地产数据库楼面地价和出让地块总建筑面积走势分析10成交地块相关情况地块类型：商业用地占地面积/红线面积：36.15亩/12亩容积率：商住类≤2.5绿化率：≥10%挂牌起始价：58.4万元/亩其它要求：该用地内规划公园绿地面积为16098.57平方米，其建设工程投资额应不小于1000万元。规划零售商业用地和公园与绿地地下10米以内可规划建设地下停车场或本项目所需的其他设施，产权归竞得人。三个地块应统一设计、同时建设、同时竣工交付使用。其它严格按照玉林市住房和城乡规划建设委员会出具的玉东地规设〔2012〕14号的要求进行建设。地块编号【2012】019,位于玉东新区核心区，文体路与教育东路交叉口东南侧；于玉林市公务员小区斜对面。周边规划开发有多个住宅小区，且临近玉林市师院东区。目前周边尚未开发比较完善的商业综合市场，地块未来升值潜力较大，挂牌价1872万元。因此多家开发企业争夺该地块以2112万元起拍，经140轮竞价，最终该宗地块由玉林市玉林市玉开房地产开发有限公司以3532万元竞得，折合楼面地价1776元/㎡。11成交地块相关情况地块类型：商业仓储用地占地面积/红线面积：136.9亩/113.2亩容积率：地块一≤2.5地块二≤7.0绿化率：≥15%挂牌起始价：49万元/亩其它要求：地块二规划地上建筑面积（不含地下室、半地下室建筑面积）不得大于58990平方米，其中商业建筑面积不得大于10000平方米。地块一（A）、地块二和地块三应作为一个项目建设用地，不得分别作为两个或两个以上项目建设用地。其它严格按照玉林市住房和城乡规划建设委员会出具的玉地规设〔2012〕74号的要求进行建设。地块编号【2012】029,位于玉林市二环北路南侧；地块位于二环北路南侧（桂平路口往玉东方向约3公里，距离清湾江约700米）。从地块所规划的各项指标表明，地块一预计建设成商业综合市场，地块二则为酒店、办公类配套设施，地块三为仓储、物流类配套；地块为政府招商引资类用地，因此价格较为便宜，最后由个人名义以起拍价6715万元成交，折合约49万元/亩。12成交地块相关情况地块类型：商住类综合用地占地面积/红线面积：125.4亩/84.2亩容积率：1.0≤商住类≤4.0建筑物高度：60≤H≤80米绿化率：≥30%挂牌起始价：105.5万元/亩其它要求：规划商业建筑面积不小于80000平方米，规划住宅建筑的建筑面积不得大于144500平方米。套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发住宅建设总建筑面积的60%以上。以玉东大道规划路面高程为基准面，规划用地红线面积范围地下10米以内可规划建设地下停车场或本项目所需的其他设施，产权归竞得人。其它严格按照玉林市住房和城乡规划建设委员会出具的玉东地规设〔2012〕17号的要求进行建设。2012032号地块玉林市玉东新区玉东大道与金榜路交叉口南侧、东秀路与九岭路交叉口北侧；地块位于龟山公园附近，城市两条规划主干道交叉路旁，未来居住优良，升值潜力较大。以起拍13493万元起拍，经多伦次竞价后以19443万元成交，折合155万元/亩，楼面地价866元/㎡涨溢约达44%13成交地块相关情况地块类型：仓储用地和商服用地占地面积/红线面积：100.16亩/83.88亩容积率：≤2.2绿化率：≥20%挂牌起始价：30.7万元/亩其它要求：规划地上建筑面积不得大于123018平方米，其中建设金属材料及制品物流交易市场建筑面积不少于60000平方米。以人民东路（玉容路）现状路面高程为基准面，规划用地红线面积范围地下10米以内可规划建设地下停车场或本项目所需的其它设施，产权归竞得人。其它严格按照玉林市住房和城乡规划建设委员会出具的玉东地规设〔2012〕21号要求进行建设。地块编号2012031，位于玉林市玉东新区茂林镇陂石村，人民东路南侧、玉林机电设备物流项目东侧。该地块为政府招商引资，划给玉林市丰润投资有限公司拍卖只是完成法律规定的流程、程序。该地块为金属材料及制品交易市场，且靠近玉林市汽车新城，应该是汽车新城的配套、互补市场。该宗地块离市区远且为招商用地，因此起拍价较低3070万元，约30.7万元/亩；折合楼面地价250元/㎡14成交地块相关情况地块类型：商业零售批发用地（加油站用地）占地面积/红线面积：5.06亩/5.06亩容积率：≤0.6绿化率：≥30%挂牌起始价：102.4万元/亩其它要求：不得在用地范围内规划建设成套住宅（含占天占地私宅）、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非加油站配套设施，其它严格按照玉林市住房和城乡建设规划委员会出具的玉工规设〔2011〕25号的要求进行建设。地块编号2012019，位于玉林市玉陆公路西侧，原玉林市第一水泥厂处，地块内有民宅，拆迁由竞得人负责补偿，补偿款910万元。该宗地块离市区远518万元起拍，成交价523万元。含拆迁补偿费折合约286.6万元/亩。备注：该地块不计入商住类用地数据统计表15小结11月政府持续推出多宗土地挂牌拍卖，1宗住宅类用地和3宗商业、仓储类用地挂牌成交，其中两宗地块位置较好，竞争激烈；城区一级市场年末涌现暖流。发展商仍旧追逐玉东新区内的地块，本月竞争激烈的两宗地块均位于玉东新区。11月一级市场共成交约398.5亩，成交总价33274万元，总建筑面积约59.4万平方米，楼面地价环比上涨明显。16二级市场分析概述：11月传统销售旺季过后，市场回馈平稳主要以顺销为主，玉林城区房地产住宅市场新推量及去化量环比下降明显。各项目逐步收回大额折扣、礼金等优惠，普通商品房整体成交均价约为3740元/㎡，环比上涨1%。PartC二级市场分析171322251781022420461005600626690806766948095372241300200004000060000800001000001200001400002019/9/111月玉林城区一个项目开盘，市场普通住宅新增面积约2.4万㎡，环比下降74.7%。玉林城区各月新增住宅面积2012年1-11月玉林城区各月份新增住宅面积(单位：㎡)数据来源：宝创地产数据库18“金九银十”的促销活动结束、优惠回收，11月玉林城区成交均价约3740元/㎡，环比上涨约1%。374237623769372337203730373837453737370037403660368037003720374037603780价格走势2012年1-11月玉林城区各月份商品房住宅月度价格走势图示(元/㎡)数据来源：宝创地产数据库玉林城区各月成交均价情况19玉林城区2012年1-11月销售情况11月玉城区二级市场普通商品房去化量约4.8万平方米，环比下降约32.1%。131375321303216048659341505107333090592956559670490478460200004000060000800001000001200001400002012年1-11月玉林城区各月份销售面积(单位：㎡)数据来源：宝创地产数据库202012年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月城东区37863843372737643733377538413824384333803795中心区41834389396939683952390840714054410038004334城西区00000000000城北区00000000000江南区26413362361336993678368936643722368036473620城南区366237223621353435943425366037103245