搜索
Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,201111月广州一手住宅市场报告广东中原战略研究中心2013.12.05Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2011本月市场综述——房价持续上涨，多地出台楼市调控措施，限购及二套房贷标准再提高；南站核心区新规明确，天河、黄埔旧改进程加快，地铁稳步推进，多区域发展进程加快；本月无宅地供应，萝岗商服用地高价挂牌；调控加码下成交放缓——全市（10区2市）一手住宅签约量环比缩减12.6%，签约均价环比结构性下降11%；Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2011一、行业宏观环境二、广州城市发展动向三、广州土地市场供求四、广州楼市总体走势五、各区域市场表现六、11月新推项目表现Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2011PART1行业宏观环境经济环境货币环境行业政策Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2011广州今年前三季度GDP同比增长12%，保持平稳增长态势10月29日，广州市统计局发布广州经济公报，数据显示：今年前三季度广州实现地区生产总值（GDP）11127.89亿元，比上年同期增长12.0%，增速比去年同期提高2.8个百分点。其中第一、二、三次产业分别增长2.0%、9.1%和14.1%。1-3季度，全市完成固定资产投资2861.88亿元，同比增长21.2%，其中房地产开发完成投资1080.58亿元，增长19.3%，增速分别比上半年回落2.6个和4.1个百分点，但比上年同期加快12.7个和12.1个百分点。1-3季度，全市完成进出口总值866.2亿美元，同比下降0.8%，降幅比上半年收窄0.7个百分点；其中出口总值450.1亿美元，增长4.3%，增速比上半年回升0.4个百分点；进口总值416.1亿美元，下降5.8%，降幅比一季度收窄1.0个百分点。中原点评：今年前三季广州总体经济情况呈现平稳增长态势，产业结构转型升级加快。房地产开发完成投资稳步增长，为楼市的稳定奠定了良好的基础。Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,20111-10月全国商品房销售额同比增长32.3%，保持稳步增长11月9日，国家统计局发布2013年1-10月份全国房地产开发和销售情况数据显示：1-10月，全国商品房销售面积9.59亿平方米，同比增长21.8%，增速比1-9月份回落1.5个百分点；其中，住宅销售面积增长22.3%，办公楼销售面积增长30.6%，商业营业用房销售面积增长11.2%。1-10月，全国商品房销售额61238亿元，增长32.3%，增速比1-9月份回落1.6个百分点；其中，住宅销售额增长32.6%，办公楼销售额增长42.5%，商业营业用房销售额增长23.0%。1-10月，房地产开发企业到位资金97194亿元，同比增长27.2%，增速比1-9月份回落1.5个百分点。中原点评：1-10月，全国市场总体成交情况保持稳步增长，但随着一二线城市楼市调控政策的出台，成交量将有所放缓。Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,201110月新增人民币贷款创年内新低，年底个贷难度增大10月人民币贷款增加5061亿元，同比多增7亿元，其中，住户贷款增加2049亿元，非金融企业及其他部门贷款增加3010亿元。1-10月人民币贷款增加7.78万亿元，同比多增5577亿元。10月末，广义货币(M2)余额107.02万亿元,同比增长14.3%，分别比上月末和去年同期高0.1个和0.2个百分点。中原点评：受年底信贷偏紧和存贷比限制，10月新增人民币贷款创年内最低值，年底住房贷款难度将进步一加大。11月12日，央行发布10月金融数据显示：Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,201110月全国多个城市房价持续高涨，多地楼市调控政策出台11月18日，国家统计局发布了10月份70个大中城市的住宅销售价格统计数据——与上月相比，10月份70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格下降的城市为温州和秦皇岛；价格持平的城市为郑州、南充和牡丹江；价格环比上涨的城市有65个；与去年同期相比，同比价格下降的城市只有温州，上涨的城市有69个，最高涨幅为21.4%，最低为下降1.5%。其中，北京、上海、广州、深圳新建商品住宅价格同比分别上涨21.2%、21.4%、20.7%、20.6%。中原点评：10月国内多个城市房价继续上涨，今年房价控制目标难以完成，这也促成了十八届三中全会后不久北上广深一线城市即出台了楼市调控政策，随后厦门、南京等近期涨幅较高的二线城市也陆续跟进出台调控政策。Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2011十八届三中全会前后，多个近期房价升幅明显的城市密集出台偏紧缩型的调控措施2013年10月2013年11月2013年12月深圳北京上海广州武汉厦门沈阳南昌长沙南京杭州福州十八届三中全会西安Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2011一线城市的新出措施主要针对短期与中期市场，希翼短期见效城市限购条件限贷政策普通住房供应市场监管北京二套房首付比例提高到70%加大自住型商品住房供应力度引导开发商合理定价，对定价高涨幅大且不接受政府引导的项目，将暂缓上市上海对非本市户籍居民，由之前的2年内在本市累计缴纳个税或社保1年以上调整为3年内在本市累计缴纳2年以上二套房首付比例提高到70%进一步加大中小套型住房用地供应落实各区县房价调控目标责任制广州对非本市户籍居民的由之前的2年内在本市连续缴纳个税或社保1年以上调整为5年内在本市连续缴纳3年以上二套房首付比例提高到70%加快中低价位的商品住房供应，控制高端商品住房供应引导开发企业理性定价，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证深圳二套房首付比例提高到70%加大安居型商品房和保障性住房供应的力度加强市场信息披露和监测工作，做好市场预期管理短期：提高非本地户籍居民的购房门槛、提高二套房首付、加强对价格的指导，以期调控部分需求及价格数据；中长期：增加土地供应尤其是中小套型住房用地的供应，调节供求关系，缓和市场预期；Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2011近期房价涨幅较明显的9个二线城市亦随之出台调控措施，主要针对非本地户籍居民限购收紧、二套房首付比例提高、增加供应、抑制高价项目入市等方面城市限购条件限贷政策普通住房供应市场监管厦门二套房首付比例提高到70%2014年住房用地供应总量，比前五年年均实际供应量增加20%对不接受价格指导的项目，暂不核发预售许可证，暂停网签备案沈阳对非本市户籍居民，由之前本市累计缴纳个税或社保1年以上，调整为在本市累计缴纳2年以上二套房首付比例提高到65%中小户型普通商品住房、棚改房和保障性住房用地供应比重达75%以上对已取得预售许可的商品住房项目，须在售楼现场和网上一次性公布全部房源信息南昌对非本市户籍居民，由之前本市连续缴纳个税或社保1年以上，调整为在本市连续缴纳2年以上；严禁未成年人购买住房进一步提高第二套住房贷款的首付比例2014年全市住宅用地计划供应量为2013年计划供应量的120％，力争130％，对不接受价格指导的项目，暂不核发预售许可证，暂停网签备案武汉对非本市户籍居民，由之前本市累计缴纳个税或社保1年以上，调整为在本市累计缴纳2年以上二套房首付比例提高到70%建立健全中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道;2014确保全市住房用地供应总量比前5年均值增加10%对不接受价格指导的项目，暂不核发预售许可证，暂停网签备案南京二套房首付比例提高到70%加大中低价位、中小户型住房用地供应规模对不接受价格指导的项目，暂不核发预售许可证，暂停网签备案杭州二套房首付比例提高到70%切实增加中低价位商品住房的供应严格落实商品住房价格备案制度长沙首套房在90㎡以上的家庭，在市内六区贷款购买第二套住房最低首付比例提高至65%，而首套房在90㎡及以下的家庭，在市内六区贷款购房第二套住房首付比例依旧是60%。2014年度全市住宅用地计划供应总量不低于过去5年平均实际供应量对对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证福州对于无法提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴交2年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市五城区内向其出售住房。增加普通商品住房的用地供应；推行在商品住宅用地中配建保障性住房制度对销售均价明显高于周边地块同品质项目成交均价，或在同一楼盘中销售均价明显高于前期开发的同品质产品成交均价的项目，暂不予批准预售。西安进一步加大中小套型、中低价位住房用地供应；确保2014年住房用地计划供应量在2013年的基础上增加10%对定价高、涨幅大且不接受价格指导的项目，暂不核发预售许可证Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2011小结：在国内经济逐步企稳回升，市场背景面整体向好的大环境下，叠加城市发展加快的利好，使得大部分一二线城市近期房价大幅上涨，地方政府房价控制目标的完成难度增大；楼市调控措施由中央一刀切转为各地差异化处理的趋势愈加清晰；本月各城市密集出台的楼市调控措施中，大多集中在限外地、提首付、增供应、抑高价、强保障等几方面；其中提高非本地户籍的购买门槛会抑制部分需求，提高二套首付比例实际影响并不大，增加中小型商品房和保障房供应则主要是针对中长期市场，对近期市场的影响主要是在心理方面。总体来看，近期一二线城市市场成交量将会有小幅回落，不过价格的回调空间有限。Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2011PART2广州城市发展动向规划速递基建动态重点项目动向Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2011番禺长隆以西地块将建商务中心，形成“一心、两轴、四组团”10月31日，广州市规划局公示了关于《广州市番禺区BA0801规划管理单元（新旧市广路围合地块）控制性详细规划》。规划范围：东临市广路新线，西靠新旧G105国道，南以兴业达到为界，北接长隆集团地产用地。总用地面积102.80公顷。规划定位：长隆-万博轴上的次级商业商务服务节点，市民休闲、娱乐、购物的片区商娱中心和高尚住宅区。该区域现状主要是住宅用地、工业用地及村镇居住用地，规划后除保留地块南侧的村镇居住用地外，大部分用地将调整为商业商务用地。规划结构：规划区形成“一心、两轴、四组团”的空间结构。“一心”指位于规划区中部的现代服务核心区；“两轴”指沿汉溪达到形成的现代服务业发展轴和纵贯规划区的功能联系轴；“四组团”指结合规划区的产业选择与总体功能定位，在城市主次干道分布基础上，规划形成的四个组团。四个住团由北向南分别为：旅游服务组团、商业综合组团、展贸综合组团和村居住组团。Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2011广州南站核心区拟打造华南商贸中心，重点发展四大产业11月4日，广州市规划委员会再度审议通过广州南站地区核心区规划修调整方案。广州南站拟打造“华南商贸中心——枢纽乐享活城〃岭南魅力之窗”，将建成广东省名优特产展贸中心、全国各省名优展贸中心和全国各省驻穗商会中心。广州南站地区总用地面积约36.16平方公里，其中核心区总用地面积约4.5平方公里，核心区范围为北至谢石公路，南至新桂路和幸福涌交接处，西至南站幸福涌沿线，东至东新高速公路的区域。南站地区规划调整后，将减