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1当前房地产市场形势分析与展望中国指数研究院中国房地产指数系统2一．全国市场运行状况二．重点城市市场运行状况三．未来走势展望目录3“二次调控”降临，10月各类政策频出1.多个城市限购9月底以来，上海、厦门等地方政府密集出台调控细则，加上4月30日出台细则的北京，已有14个城市公布“限购”政策。具体来看，深圳暂停有两套房的户籍家庭、有一套房的非户籍家庭新购买住房，南京暂停有两套房的家庭购买住房，政策较为严厉，其他城市（北京、上海、厦门、宁波等）则不论已有几套住房，只能新买一套住房。2.三年来首次加息，标志货币政策将逐步由“宽松”转为“中性”此次加息标志着货币政策将逐步由目前的“宽松”转为“中性”，（去年三季度后从绝对宽松转为适度宽松，目前可视为转为中性），将对整体的宏观环境和供需双方的资金压力带来实质性影响。另一方面，目前经济增速正处于回调当中（前三季度GDP累计增长率分别为11.9%、11.1%、10.6%），CPI接近4%（与07年的5%以上仍有差距），未来一年内持续、多次加息的可能性不大。3.预售监管细则出台，加大企业资金压力10月22日，《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》出台，此《办法》将加大开发企业的资金压力，促进开发企业加快推盘，防止囤地捂盘和烂尾楼，增加市场的供应，促使开发企业降价促销以回笼资金，与其他调控政策一起叠加发生作用，将有效遏制房价进一步上涨。4土地市场供应：10月105个城市住宅用地推出量环比下降，十大城市中7个城市下降2010年10月，全国105个城市推出住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）556宗，环比减少16%，同比减少5%；推出土地面积3556万平方米，环比减少6%，同比减少16%。十大城市中除广州、重庆、成都以外，其他城市住宅用地供应量环比均有所下降。2010年1-10月全国105个城市住宅用地月度供应量267%126%260%39%41%52%-1%9%4%-15%01000200030004000500060001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月单位：万平方米-50%0%50%100%150%200%250%300%2009年2010年同比数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com5土地市场需求：10月105个城市住宅用地成交宗数同比、环比均下降，十大城市环比下降40.4%10月全国105个重点城市住宅用地成交387宗，环比减少20%，同比减少26%；成交面积2620万平方米，环比减少12%，同比上升7%。十大城市10月共成交住宅用地499万平方米，环比下降40.4%。2010年1-10月全国105个城市住宅用地月度成交量255%227%459%25%23%1%19%-25%-16%-26%0100020003000400050001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月单位：万平方米-100%0%100%200%300%400%500%2009年2010年同比数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com6土地市场价格：10月住宅用地楼面地价环比下降近3成，溢价率低于去年同期2010年1-10月全国105个城市住宅用地楼面均价125%116%86%70%69%7%-9%18%11%7%01000200030001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月单位：元/平方米-50%0%50%100%150%2009年2010年同比105个城市住宅用地平均地价在9月达到今年以来的最高水平2661元/平方米，10月回落到1732元/平方米，环比下降29%，同比上升7%。10月105个城市住宅用地平均溢价率为39%，比9月提高12个百分点，与去年同期相比，下降11个百分点（今年6月以来溢价率即低于去年同期）。2010年1-10月全国105个城市月度住宅用地溢价率2066%1517%530%78%5%-56%-66%-29%-65%-22%0%20%40%60%80%100%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月-500%0%500%1000%1500%2000%2500%2009年2010年同比数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com7开发投资：同比增速略有上升，绝对水平超过去年全年2010年1-10月，全国完成房地产开发投资额3.8万亿元，超过2009年全年投资总额（3.6万亿元），同比增长36.5%，增速较1-9月提高0.1个百分点，继续高位运行。10月单月完成投资4558亿元，环比下降11.6%。图：2007年至今房地产累计开发投资及其同比增速数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com2000-20062007200820092010年1-10月房地产开发投资21%-30%平均24.9%30.2%20.9%16.1%36.5%住宅开发投资22%-32%平均26.5%32.0%22.6%14.2%33.8%表：全国房地产和住宅开发投资增长率01000020000300004000007:1-207:1-307:1-407:1-507:1-607:1-707:1-807:1-907:1-1007:1-1107:1-1208:1-208:1-308:1-408:1-508:1-608:1-708:1-808:1-908:1-1008:1-1108:1-1209:1-209:1-309:1-409:1-509:1-609:1-709:1-809:1-909:1-1009:1-1109:1-1210:1-210:1-310:1-410:1-510:1-610:1-710:1-810:1-910:1-10亿元0%10%20%30%40%50%房地产开发投资额同比增长率80102030405008:1-208:1-308:1-408:1-508:1-608:1-708:1-808:1-908:1-1008:1-1108:1-1209:1-209:1-309:1-409:1-509:1-609:1-709:1-809:1-909:1-1009:1-1109:1-1210:1-210:1-310:1-410:1-510:1-610:1-710:1-810:1-910:1-10亿平方米-20%0%20%40%60%80%施工面积新开工面积施工面积增长率新开工面积增长率供应：累计新开工面积和施工面积均超2009年全年，同比增速处于均历史高位1-10月，全国房屋新开工面积达13.2亿平方米，较2009年全年高出1.64亿平方米；同比增长61.9%，显著高于历史水平；1-10月施工面积同比增长28.3%，增速较1-9月提高0.2个百分点，绝对水平较2009年全年高出5.02亿平方米。图：2008年至今全国房屋施工和新开工面积及其增速数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com2000-20062007200820092010年1-10月施工16%-26%平均19.3%21.3%16.0%12.8%28.3%新开工10%-30%平均20%16.4%2.3%12.5%61.9%表：历年全国房屋施工和新开工面积增长率9全国需求：1-10月商品房销售面积和销售额分别同比增长9.1%和17.3%，延续上月反弹趋势1-10月，全国商品房销售面积和销售额分别同比增长9.1%和17.3%，较上月分别提高0.9和1.4个百分点。从单月水平来看，10月全国商品房销售面积同比增长16.0%，延续9月的增长趋势，而5-8月销售面积均同比下降。图：2007年至今全国商品房和住宅销售面积以及销售额增速数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com2000-20062007200820092010年1-10月商品房销售面积10%-30%，平均19.1%25.1%-19.7%42.1%9.1%住宅销售面积10%-25%，平均19%26.5%-20.3%43.9%6.8%商品房销售额18%-30%，平均26.7%43.5%-19.5%75.5%17.3%住宅销售额18%-35%平均27.3%47.9%-20.1%80.0%12.8%表：历年全国商品房和住宅销售面积和销售额增长率-40%-20%0%20%40%60%80%100%07:1-207:1-307:1-407:1-507:1-607:1-707:1-807:1-907:1-1007:1-1107:1-1208:1-208:1-308:1-408:1-508:1-608:1-708:1-808:1-908:1-1008:1-1108:1-1209:1-209:1-309:1-409:1-509:1-609:1-709:1-809:1-909:1-1009:1-1109:1-1210:1-210:1-310:1-410:1-510:1-610:1-710:1-810:1-910:1-10商品房销售额增长率商品房销售面积增长率商品住宅销售额增长率商品住宅销售面积增长率10价格：10月百城价格指数全国100个城市住宅平均价格为8148元/平方米，较上月上涨0.66%：76个城市价格环比上涨，24个城市环比下跌。价格上涨的城市中，宝鸡上涨幅度最大，为3.48%；价格下跌的城市中，下跌幅度最大的无锡跌幅为1.51%；涨跌幅在1%以内的城市数量共有55个。十大城市平均价格为15345元/平方米，环比上涨0.56%：广州环比涨幅超过2%，天津环比下跌0.95%，其它城市价格环比上涨，涨幅皆低于1%。表：2010年6-10月百城价格指数百城十大城市月份平均环比涨跌幅环比上涨城市个数环比下跌城市个数平均环比涨跌幅环比上涨城市个数环比下跌城市个数平均同比涨幅6月0.35%80200.69%7361.72%7月-1.32%2674-1.04%1954.25%8月-0.03%5842-0.76%3345.08%9月0.70%86140.83%10043.52%10月0.66%76240.56%9141.44%数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com11企业：万科、恒大、保利业绩最为突出，近几个月连续刷新纪录万科凭借合理的推盘节奏和销售定价，真正实现了金九银十。9月实现销售金额142.1亿元，销售面积为113.6万平方米，环比增幅分别为18.5%和24.2%，创下了国内房地产企业单月销售的新纪录；10月再次刷新记录，单月销售额155.1亿元，销售面积130.7万平米，同比增幅分别为114.9%和137.3%。2010年1-10月累计实现销售面积731.8万平方米，销售金额869.3亿元。图：2010年至今代表房企销售额变化情况数据来源：中国房地产指数系统整理图：2010年至今代表房企销售面积变化情况保利地产、恒大前十月也实现了良好的销售业绩，其中恒大销售面积659万平方米，仅次于万科（732万平方米）位居第二位。02040608010012014009-109-209-309-409-509-609-709-809-909-1009-1109-1210-110-210-310-410-510-610-710-810-910-10亿元万科中海保利富力绿城恒大金地02040608010012014009-109-209-309-409-509-609-709-809-909-1009-1109-1210-110-210-310-410-510-610-710-810-910-10万平方米万科中海保利富力绿城恒大金地12一．全国市场运行状况二．重点城市市场运行状况三．未来走势展望目录13新房成交：主要城市10月成交量环比涨跌各半，同比以降为主20个重点城市中，10月住宅成交面积环比涨跌各半（而9月17个城市环比增长，仅3个城市下降），十大城市涨跌亦各半（9月全部增长），其中北京、杭州降幅超过30%，上海下降8%，而广州则逆市上涨64%，主要源于亚运城项目集中签约，该项目10月签约3332套，占全市总成交量约20%。成都、南京、天津、武汉环比增长接近20%，而青岛、杭州、苏