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本本月月重重要要事事件件：：1、11月3日，住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会发布《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》《通知》指出，使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米及以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。同时，第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。2、2010年11月4日，国家外汇管理局发布《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》《通知》指出境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋（法律法规另有规定的除外）。3、2010年11月9日，住房保障法起草列入国务院2010年立法计划规划保障房时“吝啬土地”或将违法。住建部表示，已形成的基本住房保障法征求意见稿规定了城镇基本住房保障标准、范围、方式，保障性住房的规划、建设与管理，住房租赁补贴，土地、财政、税收与金融支持，基本住房保障的组织落实，农村住房保障制度。4、11月9日，北京市建委发布《关于加强商品房预售方案管理的通知》《通知》要求房地产开发企业在申请商品房预售许可时，应提交商品房预售方案，方案包括预售项目基本情况、建设进度安排、预售计划、本期预售商品房情况、本期自留商品房情况、预售资金监管方案等十一项内容。该《通知》12月1日起开始执行。5、中国人民银行两次上调存款准备金率，分别各上调0.5个百分点2010年11月10日，中国人民银行决定，从2010年11月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2010年11月19日，为加强流动性管理，适度调控货币信贷投放，中国人民银行决定，从2010年11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。6、2010年11月12日，银监会发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》22001100年年1111月月房房地地产产政政策策解解读读与与点点评评中中国国房房地地产产动动态态政政策策设设计计研研究究组组22001100年年1111月月房房地地产产政政策策解解读读与与点点评评2《通知》指出，各信托公司应立即对房地产信托业务进行合规性风险自查。各银监局要加强对辖内信托公司房地产信托业务合规性监管和风险监控，在信托公司自查基础上，逐笔对房地产信托业务进行核查，对以受让债权等方式变相提供贷款的情况，要按照实质重于形式的原则予以甄别。各银监局要督促信托公司在开展房地产信托业务时审慎选择交易对手，合理把握规模扩张，加强信托资金运用监控，严控对大型房企集团多头授信、集团成员内部关联风险，积极防范房地产市场调整风险。7、2010年11月29日，北京市住房公积金管理中心发布《公积金二套房贷相关细则》规定从即日起，原房屋人均居住面积高于且包含28.81平方米的，购房者申请公积金二套房贷将被拒绝。同时，北京公积金二套房贷款利率也从原来的基准利率提高了10%。报报告告要要点点：：房地产调控政策持续作用，房地产市场趋向平稳运行在房地产调控政策的持续作用下，中国房地产市场实现了平稳运行状态，进入11月份，无论一线城市还是二线城市住房销售呈现平稳态势，未出现大幅上涨和下跌，同时从销售价格来看，11月份北京房价略有高企，其他一线城市有涨有跌，基本呈现平稳。中央调控政策延续趋紧状态，步步为营，市场热钱与之博弈，楼市呈现空前压力11月份，在美国量化宽松的货币政策影响下，楼市面临热钱冲击，房地产调控政策进一步加码，防止热钱在楼市兴风作浪，减少房地产市场的投机行为。对市场稳定起到一定作用。市场量跌价抑，房价欲扬又止，市场与政策博弈达到僵持状态，等待下一步柳暗花明目前，受调控政策影响，市场交易不甚活跃，房价欲涨又稳，还难以出现大幅上涨的可能，对调控政策的预期使购房者进一步观望，需求受到一定抑制，阻止了房价进一步较大幅上涨。市场与政策对峙处于僵持状态，等待下一步何去何从。房企顺应时势，采取灵活策略适度降价激活市场，乃实现行业良性发展的关键。未来调控政策走向未来政策走向取决于市场。如果房地产价格仍一意孤行地上涨，从而未能达到稳定运行的目标，3中中国国房房地地产产动动态态政政策策设设计计研研究究组组那么更加猛烈的调控政策必将接踵而至，这次不仅仅是货币政策、信贷政策或者财税政策等将发挥其威力，更猛烈的政策可能将上升到制度层面的改革。近期或未来的一段时间，为控制通胀，可能的情况是货币政策由适度宽松转为稳健，加息或提高金融机构存款准备金率等政策或成为不可避免。这也将对房地产市场构成较大冲击。22001100年年1111月月房房地地产产政政策策解解读读与与点点评评1、房地产调控政策持续作用，房地产市场趋向平稳运行2010年颇为猛烈的调控政策表达了中央政府坚决遏制房地产价格过快上涨，保持市场稳定的坚强决心，调控政策对市场产生了深刻的影响。总体来看，今年以来，市场销售呈现较为平稳的态势，尽管有的月份在调控政策的作用下销售表现低迷，而有的月份由于政策执行过程中有所放松导致销售高企，但是从整体运行看，商品住宅销售呈现基本平稳状态。如图所示，一线城市商品住宅销售在政策有所放松的3、4月份以及8、9月份有所高企，而其他月份基本处于平稳运行状态。上海市进入11月份销量有所回升，但其持续性有待观察。图：2010年1月-11月28日（第1-48周）一线城市商品住宅销售情况01020304050607080902010/12010/32010/52010/72010/92010/112010/132010/152010/172010/192010/212010/232010/252010/272010/292010/312010/332010/352010/372010/392010/412010/432010/452010/47销售面积（万平米）北京上海广州深圳数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com从二三线城市来看，如下图所示，13个二三线城市的商品住宅销售情况表明，销售基本处于平稳状态，7、8月份以后销售略有增长，但9月新调控政策出台，11月份销售又一次进入平稳状态，周环比销售平稳。总体来看，二三线城市商品住宅的销量并没有呈现大幅度增长的状态。图：2010年5月-11月28日（第20-48周）13个二、三线城市销售面积及环比增长率0501001502002503003502010/292010/302010/312010/322010/332010/342010/352010/362010/372010/382010/392010/402010/412010/422010/432010/442010/452010/462010/472010/48销售面积（万平米）-0.4-0.200.20.40.60.81环比变化销售面积环比变化（注：统计的13个二三线城市包括：杭州、南京、成都、苏州、西安、长沙、东莞、福州、沈阳、青岛、贵阳、温州、蚌埠）数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com4中中国国房房地地产产动动态态政政策策设设计计研研究究组组从房地产价格来看，房地产市场价格仍然处于调整状态，没有呈现大幅度增长，也未现大幅度下降。四个一线城市中北京和深圳波动较大，11月份深圳房价有所降低，而北京房价进入11月份之后有所抬头，尽管在中央调控政策之后北京市出台了相关细则调控市场，但是北京市商品房价格上涨压力仍然较大，不过北京最近土地供应量加大，将会有效抑制房价进一步上涨。总体来看，一线城市房价并未出现大幅度上涨，房价走势基本平稳，房地产调控政策基本上起到了稳定房价的目的。图：2010年1月-11月28日（第1-48周）一线城市商品住宅销售价格情况050001000015000200002500030000350002010/12010/32010/52010/72010/92010/112010/132010/152010/172010/192010/212010/232010/252010/272010/292010/312010/332010/352010/372010/392010/412010/432010/452010/47价格（元/平米）北京上海深圳广州数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com从土地方面来看，一线城市中北京市推出住宅地块明显增加，未来住房供应量将会大大增加，将较大程度上遏制房价上涨的势头。其他一线城市推出地块及房企拿地均不是很活跃。表：11月份一线城市住宅用地推出情况城市推出地块出让方式成交情况备注北京19块挂牌出让2块，17块为招标出让成交14块，5块未成交上海2块均为挂牌未成交竞价截止日分别为12月3号和12月9号广州6块5块挂牌出让未成交，1块招标出让，已成交竞价截止日12月中旬深圳1块拍卖成交楼面地价5468.42元/平米资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理2、中央调控政策延续趋紧状态，步步为营，市场热钱与之博弈，楼市呈现空前压力继9月下旬中央各部委房地产调控政策接连出台，10月份政策未有放松，10月19日央行加息，10月20日上调金融机构人民币基准利率。11月份更两度提高存款准备金率，两次共提高一个百分点，幅度很大。目前，在通货膨胀警戒未消的情况下，加息存在很大预期。货币紧缩虽然旨在调控经济，控制通胀，但是也有意在控制资产价格上涨，对房地产市场产生相当大的影响，对热钱和房地产市场投机和投资活动起到遏制作用。522001100年年1111月月房房地地产产政政策策解解读读与与点点评评6同时，2010年11月4日，国家外汇管理局发布《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》，《通知》指出，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋（法律法规另有规定的除外）。这一政策的颁布旨在遏制外资炒房，防止国际热钱流入。在当前人民币升值预期压力较大，美联储宣布实行量化宽松货币政策的形势下，中国成为国际短期投机资本重要的投资场所，由于房地产具有良好的保值增值功能，因此，成为热钱青睐的对象。对外资购房的限制，可以很好地抑制热钱的流入，减少外资炒房行为，有效地减少房地产的投资与投机。此外，中国目前通货膨胀趋势明显，为使通胀处于可控的范围，适度的加息将是调控政策的必然选择，在美联储量化宽松货币政策的作用下，中国提高利率很可能导致外资通过各种渠道流入，因此，市场热钱会趋于增加，在这种形势之下，尽管楼市调控政策步步为营，各种实施细则不断推出，但是，房地产价格仍存在上涨压力。不过，国家调控政策今年更重视市场供给以及保障性住房建设，对地方政府实行了问责制，这一定程度上可以减缓房价上涨的压力，从总体上可以促使楼市平稳运行。表：10月份以来新调控政策出台一览时间发布单位文件名称主要内容政策旨意10.20住建部《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点，五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。增加购房成本，抑制投资投机10.22北京市住建委、人民银行北京营业管理部、中国银监会北京监管局《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》预售资金将存入监管专用账户优先用于工程建设，严禁房地产企业直接收存严格预售资金监管，规范企业行为，保护业主利益11.3住建部、财政部、人民银行、银监会《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》公积金住房贷款首套建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低