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紫庭名苑营销策划报告2010年12月2019/9/12距离北京50分钟车程，距离天津35分钟车程北京——80KM天津——40KM唐山——60KM北京机场——96KM天津机场——40KM京津城际铁路构筑半小时经济生活圈，加速京津经济一体化宝坻环渤海地区长三角地区珠三角地区天津上海深圳北京2019/9/133北京天津距离还是问题吗？！世界变小了……唐山2019/9/14区位条件本体条件资源配套Ⅰ项目本体分析Ⅱ市场形势研判Ⅲ区域市场分析Ⅳ项目客群定位Ⅵ营销难点对策Ⅶ项目营销策略Ⅷ保障体系方案2019/9/15小时交通圈本体分析1小时交通圈3个港口天津港、京唐港、秦皇岛港1个中心京、津、唐三大城市中心2个机场首都机场、天津滨海机场4条高速京沈、津蓟、蓟滨、廊唐高速5小时交通圈覆盖47个大中型城市本案位于京津冀都市圈中心位置，周边辐射城市众多，区位优势明显宝坻津蓟高速京沈高速本案宝坻京津新城蓟县唐山天津北京本体条件区位条件资源配套2019/9/152019/9/16项目地处知识森林岛国际精英居住板块，功能、环境、产业及相关规划完善知识森林岛板块，体现知识经济特征，具备知识型、国际型、生态型、艺术型品质，具有可持续发展生命力的新概念经济区——知识商务区。风采展示走廊国际会议酒店森岛精品走廊英语教学培训中心普通学员居住区生态艺术森岛总部精英居住岛国际公寓居住岛会议中心岛英语世界贵宾岛知识岛对外交流与合作岛总部及总裁居住岛CBD岛度假岛本体分析本体条件区位条件资源配套2019/9/17A地块——总用地面积：8.8公顷，总建筑面积：21.9万㎡B地块——总用地面积：9.6公顷，总建筑面积：22.4万㎡C地块——总用地面积：10.8公顷,总建筑面积：25.6万㎡ABC概况：项目总占地31.98万平方米，总建筑面积近70万平方米，以高端住宅及商业为主预计2010年10月开工，2011年8月销售。大盘规模开发优势，但地块呈现相对离散分布，资源需整合平衡本体分析本体条件区位条件资源配套2019/9/18C地块四至：西——与建设中锦绣香江一路之隔南——与建设中午后英格兰一路之隔东、北——规划以商住建设用地为主，西侧为阳光100地块内部——地块平整，已经入施工阶段地块内外较为规范，但目前周边交通体系较为薄弱，区域开发有加剧之势本体分析本体条件区位条件资源配套锦绣香江午后英格兰阳光100地块2019/9/19“北国江南”宝坻拥有丰富的地上、地下水、矿泉水和温泉资源。13条一、二级河道，潮白河河面宽8百到1千米。天津滨海新区水源地之一；丰富的地热温泉，贮热总面积434平方公里。先天自然环境基因优质，丰富、纯净、高热的水资源成为本案开发核心优势之一本体分析本体条件区位条件资源配套高素质的人才群：京津是中国智力资源最密集地区，百余所大学，千所科研机构，百万在校生。宝坻建设环渤海地区实用技能型人才培训基地，规划8所高等学府，已建成3所。2019/9/110高关联的产业群：区域内现代制造业，商贸物流业，现代服务业，职业教育业，安全食品业五大产业迅发展。文化产业引进，1000亩中国最大影视基地“华谊影视城”落户在此。多样化的文化群：哥特式风格教堂、大觉禅寺新址、玉佛宫、皇家歌剧院、新岳麓书院等多样化的文化资源配套形成集群，满足不同客群的文化生活诉求，增添区域魅力。人文氛围浓厚，文化产业发展驱动力强本体分析本体条件区位条件资源配套2019/9/111高端休闲类：五星级凯悦酒店，27洞高尔夫球场，亚洲最大4A级温泉度假村，帝景骑术俱乐部，潮白河游艇会。生活配套类：301高端疗养院，京津第一社区商铺，首钢奥特莱斯（规划），旅游购物主题公园，动物园，植物园。多元化高端休闲配套资源丰富，区域生活配套日渐完善本体分析本体条件区位条件资源配套2019/9/112宏观背景政策分析房地产市场•土地市场•住宅市场Ⅰ项目本体分析Ⅱ市场形势研判Ⅲ区域市场分析Ⅳ项目客群定位Ⅵ营销难点对策Ⅶ项目营销策略Ⅷ保障体系方案天津城市地位：国际港口城市、北方经济中心、城市竞争力直跃中国第三城形势研判继珠三角、长三角之后，中国第三次经济浪潮正在环渤海地区兴起。被国务院定位为“中国北方经济中心”、“综合配套改革试验区”。建国以来最大工业项目“百万吨乙烯、千万吨炼油”落户天津最大外资项目“空客A320总装厂”落户天津。中国北方经济中心全球最宜居城市内地NO.1、政策分析宏观背景房地产市场2019/9/1132010年上半年全国生产总值为172839.8亿元，环比增长11.10%2010年上半年天津生产总值为4106.48亿元，居全国第五2010年上半年天津生产总值环比增长率为18.00%天津经济发展水平：天津GDP突破7000亿元，增速全国第一0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%0500001000001500002000002500003000003500004000002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年上半年全国GDP与天津GDP对比全国天津全国天津天津GDP与人均GDP增长趋势0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年上半年天津人均2010年上半年人均生产总值为58972元，环比增长11.70%天津至少在2015年前它的投资还会不断加大，这就意味着天津的GDP至少还要保持5年的高速增长连续15年保持平均两位数的高速增长，生产总值增幅居全国第二2009年天津人均GDP9136美元形势研判政策分析宏观背景房地产市场2019/9/114天津不断调整优化产业结构，综合效益日益显现，对天津市经济平稳较快发展产生了重要作用。2002年-2010年上半年天津市产业结构比例0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年第一产业第二产业第三产业天津产业结构：结构调整合理，第三产业对经济贡献率逐步增强第一产业占天津市产业结构的比例为0.8%；第二产业占天津市产业结构的比例为55.5%；第三产业占天津市产业结构的比例为43.7%形势研判政策分析宏观背景房地产市场2019/9/115天津由单核心向多个次级中心功能拓展，城市核心资源、居民消费向周边城市功能区外溢“新城集聚、多点布局、特色发展”的策略，环天津城区规划了武清、宝坻、静海、宁河、蓟县、京津和团泊等11座新城，按照中等城市标准建设，进一步完善载体功能，壮大经济实力，带动区县发展。天津城市规划：主城区功能外溢，各新城板块发挥特色资源，承担城市功能拓展形势研判政策分析宏观背景房地产市场2019/9/1162019/9/117滨海新区北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，宜居生态型新城区。武清新城京滨综合发展轴上的重要新城，高新技术产业基地、现代物流基地和生态宜居城市。蓟县新城发展成为天津市历史文化名城，京津冀北地区具有特色的文化、旅游和生态城市。宁河新城发展成为联系东北地区的门户，京津唐地区的加工制造基地、商贸物流基地和生态宜居城市。静海新城发展成为现代制造业基地、区域物流中心和生态宜居城市。宝坻新城发展成为京津唐地区重要的商贸物流基地、加工制造基地和生态宜居城市。京津新城发展成为京津唐地区以休闲旅游、会议会展、文化教育为特色的现代服务业基地，彰显北方水城特色的生态宜居城市。团泊新城发展成为以科技研发、教育体育、创意产业、旅游度假为主的生态宜居城市。中心城区重点发展金融、商贸、文化、教育、科研、旅游等现代服务业，提升城市载体功能、文化品位和宜居程度，实现中心城区功能全面提升。各新城板块特色鲜明，宜居生态成为共性发展目标形势研判政策分析宏观背景房地产市场2019/9/118宝坻城市规划：双核城市驱动发展宝坻新城规划面积55平方公里，人口规模40-45万；以宝坻新行政区为核心，涵盖宝平、钰华、海滨三个街道办、辐射口东镇，建成全区的政治经济、文化中心；重点建设现代商贸中心和综合性商业中心。京津新城国务院批准的、服务京津地区的卫星城，总规划面积258平方公里，人口规模100万；突出生态居住、商贸物流、休闲度假、会议会展、教育研发特色，建成服务京津冀、面向环渤海的生态型、知识型、服务型精品城市。宝坻新城京津新城形势研判政策分析宏观背景房地产市场本案所处京津新城版块，现代服务业基地发展特色鲜明2019/9/1192009.12.07中央经济工作会议要求2010年要增加普通商品房住房供给2009.12.09个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年2009.12.14国务院提四措施遏制部分城市房价过快上涨2009.12.175部委新政打击囤地炒地，拿地首付不低于50%2009.12.23财政部5年内住房转让全额征收营业税2010.01.10国办发布通知，要求促进房地产市场平稳健康发展2010.01,12央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋2010.02.20银监会发布流动资金贷款管理暂行办法，打击炒房者2010.03.10国土部强调房地产用地监管，将开展突击检查2010.03.18国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案2010.04.11银监会，银行不得对投机投资购房贷款2010.04.13住建部，加快保障性住房建设，遏制房价过快上涨2010.04.15国务院常委会，贷款买二套住房，首付不得低于50%2010.04.17国务院，房价过高地区可暂停发放第三套房贷2010.04.19住建部要求商品住宅严格实行购房实名制，未获预售房许可，开发商不得收取定金2010.04.21二套房以住房套数界定，不再以贷款为准2010.04.30北京出台地方楼市新政，同一家庭限购一套住房，暂停三套及以上房贷，首提个人售房计税，限制外地人购房2010.05.02央行年内第三次上调存款准备金形势研判政策分析宏观背景房地产市场2019/9/1202010.05.06深圳版新国十条出炉暂停三套房贷款2010.05.22重庆市楼市新政出台，未对三套房停贷2010.05.22广州市出台国十条楼市新政细则，未停三套贷款2010.06.04三部委发文明确个人贷款二套房认定标准2010.06.12住建部等7部门发文，加快发展公租房2010.07.12银监会，严格执行差别化房贷政策不能动摇2010.08.02国土部发1457宗闲置土地黑名单2010.09.04首批10城市土地规划获批准，102市需上报总体规划2010.09.08京沪先行启动空置房调查，空置率数据暂难出炉2010.09.18李克强，加快公租房建设，坚决抑制投资性需求2010.09.27国土部、住建部出重拳，闲置土地一年以上禁拿地2010.09.29中央出台措施巩固房地产市场调控成果,2010.11.29央行上调存款储备金率0.5%……2010.10.13本市及外省居民家庨在市内六区范围内只能新贩一套商品住房自2009年12月至今，不到一年的时间里，全国及地方共计出台各层次调控政策30多个，被称作是“史上最严厉的楼市调控”，关键政策对天津楼市影响如何？形势研判政策分析宏观背景房地产市场2019/9/121天津地方政策与国家政策配合，以抑制投资需求为导向，双重加大市场观望情绪国家政策•新国十条•新国五条•央行加息天津政策•津门“新十条”•津门“新五条”2010年9月29日，央行及银监会宣布三套房贷以及异地购房被全面叫停。相比“新国十条”的力度更加强硬，意图精准打击了外地投资客群。2010年10月13日，天津市政府颁发暂时实行限定居民家庭购房套数政策，本市及外省市居民家庭在市内六区范围内只能新购一套商品住房。形势研判政策分析宏观背景房地产市场2019/