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1会员资料仅供参考房地产业要参住房和城乡建设部政策研究中心主办2010年12月27日（第52期）本期要目警惕二三线城市泡沫膨胀211月全国楼市再度量价齐涨4险资投资商业地产将是大势7房地产租赁市场供不应求10加息预期不断加强11社会蓝皮书：未来房价上涨压力较大162010年1-10月北京房地产市场运行分析17各国控房价招数一览21每周报告：2010年1-10月房地产开发资金来源分析本期重点在一系列遏制房价过快上涨等宏观调控政策影响下，2010年以来全国房地产开发企业资金来源同比增长速度显现出快速回落态势。2010年1-10月，全国房地产开发企业资金来源为5.69万亿元，已经接近去年5.71万亿元的水平，预计2010年全年房地产企业资金来源总量有望接近7万亿元。而土地市场已经成为房地产业资金链中重要的流出渠道和吸金池。2本周分析警惕二三线城市泡沫膨胀房价，是2010年度中国普通百姓生活的关键词之一。已经习惯了北上广（北京、上海、广州）等一线城市高房价的中国老百姓们发现，一些二、三线城市逐渐出现了“一线房价”。国家统计局发布的数据表明，11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比10月份缩小0.9个百分点，环比上涨0.3%。11月份的楼市再现反弹。与此前不同的是，这一轮反弹中，限购令之外的二三线城市领涨，其火爆程度超过了一线城市，从而引发泡沫论者的担忧。不少业界人士分析，除了二、三线城市的刚性需求外，随着一线城市房产调控细则陆续出台，一些炒房者有向二、三线城市移动的迹象，相比一线城市每平方米高达两三万的房价，二、三线城市的房价对于投资者极具吸引力，房价上升空间大。正是基于看好二三线市场，诸如深圳佳兆业集团等后起之秀，加快全国化布局。佳兆业于一个月之内，增加约300万平米土地储备，均位于二三线城市。主流房企11月销售数据显示，二三线城市快速崛起，贡献良多。万科、保利等公司11月销售数据显示，二三城市对其销售贡献已达70%左右。海通证券分析师涂力磊表示，二、三线房价已呈领涨趋势，从重点监测城市来看，11月一线城市平均环比增长幅度为0.04%，二、三线城市平均环比增长为0.42%。社科院发布的《中国住房发展报告（2010-2011）》指出，二三线城市严厉调控所不能覆盖的盲区，成为了中国房价泡沫指数最高的危险区。该报告通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，其平均房价泡沫为29.5%。其中，泡沫成分占实际价格比例在50%以上的七个城市中，没有一个是一线城市，而是南宁、兰州、石家庄等二、三线城市。而泡沫指数高达70%的，是福建省省会福州。面对中国楼市现状，2010年中国政府出台了一系列高强度的“组合拳”调控房价，如提速保障房建设、限购第三套房、加强有效供给等。不久前召开的中央经济工作会议还提出，大力发展公共租赁住房，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。北京大学房地产业研究所所长陈国强指出，从会议看，公租房已被认定是保障房的主要形式。两套供给体系可以覆盖所有人群，其中保障性住房体系将成为未来住房政策的核心环节。2010年以来，住房和城乡建设部确定建设保障性住房300万套，各类棚户区本期评论3改造住房280万套，改造农村危房120万户，总量比上年增加1/3。不少专家指出，随着中国住房供给体系的完善，2011年房价可能趋于平稳，但要真正形成住房供给“双轨”体系，还需尽快出台住房保障法，并将保障房列入各级政府考核“硬指标”。◆国土部：105个城市如出地王需上报在“史上最严厉”调控的背景下，房价依然居高不下，进入11月份以来，全国一些地方优质地块再现高价，土地市场上演岁末疯狂。国土资源部日前下发通知，急令地方采取有力措施抑制地价过快上涨，而这已是2010年的第三次。国土部此次要求，凡可能出现“高价地”的地区，必须事前评估，采取有效措施，防止出现高价地，稳定市场预期。此番通知针对的是全国105个城市，既包括北京、上海等一线城市，也包括杭州、厦门等二线城市，同时还包括如河北省保定之类的三线城市。如果出现符合国土部设臵条件的高价地块，上述城市需要在表格中说明当月本地房价同比、环比上涨情况，以及地块周边新房和二手房价格情况。◆前11个月住宅用地供应同比增加逾五成2010年以来，各级国土资源部门主动运用土地政策，积极参与宏观调控，切实增加住房用地供应，加强供后监管，促进了房地产市场健康有序发展。住宅用地供应持续增长，为后期增加住房有效供应，缓和供需矛盾，抑制房价过快上涨创造了有利条件。以住宅用地为主的房地产用地自2004年以来逐年增长，继2009年房地产用地供应10.28万公顷达到前5年最高值后，2010年前11个月供应总量再创新高，除西藏、新疆和新疆生产建设兵团外，房地产用地供应12.82万公顷，同比增加47.8%，占土地供应总量的36%，同比提高5.1个百分点。住宅用地供应9.56万公顷，同比增加50.6%，占房地产用地供应总量约75%。保障性住房用地增长明显，占住宅用地比例进一步提高。前11个月保障性住房用地供应1.34万公顷，同比增加43.5%，占住宅用地比例达14.01%，确保了国务院下达的580万套保障性安居工程建设用地供应。◆2010年新房销售额有望突破5万亿元国家统计局数据显示，1-11月，全国商品房销售额为4.23万亿元，同比增长17.48%，接近去年全年4.4万亿元的销售水平。根据历史数据并结合目前销售形势推算，2010年全国商品房销售额有望突破5万亿元，可能达5.3万亿元。此外，2010年1-11月，我国房地产实际完成投资额、购臵土地面积、完成开发土地面积、商品房施工面积、房地产新开工面积等数据均已超过去年全年水平。值得注意的是，从2010年3月起，全国房地产市场新开工面积同比增幅远高于商一周提示4品房销售面积同比增幅。1-11月，房地产新开工面积同比增长48.71%，而商品房销售面积仅同比增长9.76%，相差38.95个百分点，市场供求缺口在缩小。预计楼市未来供应量将大幅提升，加上保障性住房将密集投入市场，楼市供不应求的局面会得到一定程度的缓解。11月全国楼市再度量价齐涨可能引发第三轮调控本刊综述临近年末，2010年的楼市调控周期也将暂告段落，但楼市的现状仍不免让人担忧：全国房价已经连续三月呈环比上涨，针对“9月调控，10月稳定，11月入场，12月或再涨”的楼市路径，业内专家坦言，政府调控房地产市场的决心绝不动摇，如果房价出现较大波动，金融、信贷、税收等调控手段将有可能“加码”。11月楼市呈现量升价涨态势国家统计局日前发布数据显示，11月份全国70个大中城市房价同比上涨7.7%，涨幅比10月份缩小0.9个百分点；商品房销售额5286亿元，同比增长18.6%。业内专家表示，11月楼市呈现“量升价涨”态势，调控仍不能放松。此前公布的数据显示，全国70个大中城市房屋销售价格2010年4月同比涨幅达到12.8%的高位后，随着调控政策日趋严厉，同比涨幅呈逐月下滑趋势，10月回落至8.6%，11月又回落至7.7%。从环比上看，9月以来，全国70个大中城市房价分别环比上涨0.5%、0.2%、0.3%，这已是该数据连续第3个月环比上涨。令人担忧的是，房价仍没有走出“越调越涨”的怪圈，这给整个市场预期带来巨大的潜在心理影响。业内人士分析表示，虽然经过9月底的二次调控，但房价并没有出现明显下降。由于10月份的价格与9月份相比依然维持稳定，导致部分观望人群在11月份逐渐进入市场，由此使得11月份房价上涨幅度比10月份扩大，而12月份房价仍有可能继续上涨。北京中原三级市场部总监张大伟对此表示，在目前二次调控下，市场总成交量不仅没有萎缩反而继续上涨，在通胀背景下，楼市依然是资金最热门投向地。量价再次全面上涨将面临新一轮调控措施的出台。可能引发第三轮调控若是楼市走热，或市场表现与政府调控精神背道而驰，有可能迎来新的调控措施的出台。住建部政策研究中心副主任王珏林表示，必须防止房价的报复性反弹。面对充裕的货币流动性和临时被压制住的投资投机性购房需求唯有进一步落实调控政策才能真正达到预期目标。热点分析5业内人士表示，在10月全国70个大中城市房价同比、环比均出现上涨后，市场已经表现出第三次调控的必要。在11月数字显示出全国量价齐升后，这种可能就更加明显了。11月的数据表明，土地财政没有被抑制，房地产对未来看涨的预期没有被抑制，保障房平衡市场的预期还没有建立，保障房的分配机制还有待完善。加上通胀预期强烈，市场上重新产生对房地产的“甜蜜记忆”。如果现在不调控，2011年房地产市场将非常可怕。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，10月全国70个大中城市房价环比涨幅刚较9月有所回落，但11月涨幅又见增加。市场表现与政府调控精神背道而驰，极有可能招致新的调控措施的出台。但中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌则认为，现在看不出来第三次调控的迹象。马上就2011年了，目前仍处在政策观察期。首先房地产本身的政策，国十条和“9〃29”调控中首付比例的提高、利率的提升，都是起到调控作用的。另外，宏观经济政策比如稳健的货币政策，也会影响房地产。调控不仅是价格的调控，另外还需要加大保障房力度，保障房的完成恐怕比房价的调控更具有现实意义。房产税或成第三轮调控利器政策是综合发力的，如既增加购房成本、又抑制消费，同时挤压开发商资金链等。业内人士表示，第三轮调控最容易选择税收和保障房作为突破口。但由于保障房预期不明显，房产税试点更被看重。房产税关键在于增加投资者的持有成本，改变投资者对未来的收益预期，一旦未来投资收益无法赶上房价、房贷、税费等重臵成本，投资者不得不抛售物业。而从另一方面看，征收房产税，能够把资金实力不足的投资者驱赶出房地产市场。专家表示，投资过热的问题应由税收与贷款成本解决，征收房产税、给房地产市场单独加息是最好的选择。与此同时，需要找到多项政策的平衡点，包括房产税、预售金监管、土地增值税等多项政策。还要避免房产税率过低或征收范围不一导致的转嫁成本等问题。一些试点城市传出不对存量房征税，反而导致了商品房交易大增。但对于房产税政策，业内人士却认为，近几年在全国范围内推行房产税的可能性并不大，关键是每个城市的情况都不一样。如果出台紧缩政策，比较大的可能还是进一步挤压开发商的资金链，控制信贷规模以及在资本市场的融资行为，以此促进开发商加快开发进度、降低售价、推出更多货量。顾云昌也认为，对房产税寄予希望，“恐怕天真”了。房产税对于房地产市场只会有一定的调节作用，无法产生颠覆性效果。家电业千亿资金进军楼市进军房产的风险不容小觑本刊综述2010年以来，康佳、远大、TCL等家电企业纷纷逆势布局房地产业务，据不完全统计，目前涉足楼市的家电业资金规模已达千亿。即便调控政策来势汹汹，在高利润的诱惑下，家电企业仍然铤而走险。业内人士指出，家电企业进入房地产无可指责，但由于房地产业务占用资金量较大，资金回笼相对迟缓，一旦楼市出现大的变化，家电企业可能面临“断炊”的风险。6家电业逆势布局楼市2010年以来，家电企业布局房地产的举动不断。7月5日，康佳以3.42亿元的价格竞得昆山市周庄镇全旺路南侧地块，用途为旅游设施及商住用地。康佳方面表示，公司将在该地块进行房地产及商业等配套产业开发。7月29日，远大中央空调董事长兼CEO张跃高调宣布，前高盛亚洲区董事总经理胡祖六已入股远大，共同运作房地产业务。远大将在一年多的时间里完成三期工程，建设1000多万平方米建筑，营业额将超过300亿元人民币，远远超过空调主业。次日，另一个家电巨头TCL集团与万通实业签署协议，加强在工业地产领域的合作，同时做“转型升级”之考虑。而早在2004年，TCL集团就已试水地产领域，先后在惠州和深圳成立房地产开发公司。2010年4月出台调控房地产市场的“国十条”之后，房地产企业纷纷收缩业务，家电企业反其道而行之，逆势布局的势头十分明显。事实上，家电企业布局房地产的计划酝酿已久。格力、海信、海尔、美的等国内家电巨头分别于1991年、1995年、20