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武汉市房地产市场月度报告(2010年12月)德盛行地产机构市场研究中心2010-1-10武汉市房地产市场报告（12月）第2页共54页目录数字楼市（2010.12）....................................................3第一章市场资讯............................................................41.1经济与政策.........................................................41.2市场动态...........................................................81.3规划城建..........................................................10第二章土地市场...........................................................122.1挂牌土地拍卖情况..................................................122.2土地出让情况......................................................132.3土地出让分析......................................................172.4重点地块介绍.......................................................19第三章房产市场...........................................................243.1德盛指数..........................................................243.1.1武汉市房地产吸纳指数........................................................................................243.1.2指数应用................................................................................................................243.2月度成交分析......................................................253.3每日商品房成交分析................................................263.4每周成交分析......................................................273.5区域成交分析......................................................273.6供应分析..........................................................293.6.1供应情况................................................................................................................293.6.2供应分析................................................................................................................34第四章盘龙城普通住宅市场分析..............................................364.1盘龙城片区综述.....................................................364.2盘龙城片区土地市场分析.............................................394.3盘龙城片区房地产市场特征...........................................414.3.1片区项目布局........................................................................................................414.3.2片区市场分析.......................................................................................................414.4典型个案分析.......................................................46武汉市房地产市场报告（12月）第3页共54页数字楼市（2010.12）土地市场成交宗数：45宗成交面积：357.24万方成交金额：223.44亿元成交可建面积：1199.36万方商品房市场房地产吸纳指数（德盛指数）：139.54住宅新增供应面积：118.84万方（约11884套）成交套数：15006套成交面积：153.8万平方米成交金额：105.14亿元成交均价：6836元/㎡武汉市房地产市场报告（12月）第4页共54页第一章市场资讯1.1经济与政策“十二五”个人房产将逐渐纳入征税范围财政部税政司综合处处长周传华12月2日表示，“十二五”期间将稳步推进房产税改革，房产税可以成为地方政府重要且稳定的财政收入来源，个人房产将逐步纳入到征税范畴。资源税改革将在“十二五”期间推向全国，并且继天然气和原油之后，还会将煤炭、水资源等纳入到资源税征收范围。周传华表示，“十二五”时期增值税改革的主要任务是将征收营业税的行业纳入增值税征收范围，解决重复征税问题。周传华称，资源税可以成为地方政府重要税源。（来源于《证券时报》）【评论】：房产税征收标准很可能将以房产套数和面积为主要参照物。就目前以国外该税征收效果来看，若广泛推广，势必会对楼市的销售造成负面影响，未来一两年内，可能难以在全国普遍推行。武汉房管局：商品房预售限售需明码标价12月6日，武汉市物价局、房管局共同发文，要求从1月1日起，商品房预售或现售都必须明码标价。按规定，房地产开发企业在商品房公开销售之前，必须对所有准售房源明码标价，并在商品房销售场所的醒目位置放置标价牌、价目表等，还可采取电子信息屏、电脑查询等方式公布。采取多种方式明码标价的标价内容应当保持一致。房地产开发企业还应保证,销售现场公示的每套房屋价格与商品房预售方案中申报的价格一致。确需调整的,开发企业应重新申报备案,并及时公示价格变更情况。（来源于《楚天都市报》）【评论】商品房销售实行明码标价，有利于全面规范房地产市场信息发布工作，稳定房地产市场价格秩序，在一定程度上限制利用价格手段进行价格欺诈以及非法炒卖商品房的行武汉市房地产市场报告（12月）第5页共54页为发生。在未发布明码标价政策前，商品房销售实行表价、折扣价、底价的价格体系，此次武汉市物价局、房管局共同发文后，未明码标价的价格体系将不复存在。国土部：明年提高征地补偿标准国土资源部12月13日召开会议传达贯彻中央经济工作会议精神。国土资源部部长徐绍史在安排明年任务时指出，将会缩小征地范围，提高征地补偿标准，以维护被征地农民的合法权益。国土资源部部长徐绍史在会议上强调，要确保完成明年各项任务。具体来说，一要防止地方盲目铺摊子、大量占用土地。二是严守耕地“红线”。三是增强区域发展协调性，实行差别化管理。四是做好用地保障。五是缩小征地范围，提高征地补偿标准，维护被征地农民的合法权益。六是加大国土资源政策与财政、金融、产业政策的结合。（来源于《东方早报》）【评论】这是国土部第一次明确将缩小征地范围纳入第二年工作重心，总的来看，明年土地政策或将从严。中央严控大项目以及占用过大地块，房企以规模拿地降低开发成本的做法可能行不通，同时小块的土地门槛降低，有利于更多的房企参与竞争。住建部：房屋租期内禁止随意涨租金12月16日，住房城乡建设部出台的《商品房屋租赁管理办法》（以下简称《办法》）中明确，从明年2月1日起，房屋租赁合同期内，出租人不得单方随意提高租金。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。对实践中出租人分割房屋出租的情况，《办法》则规定出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。《办法》将于明年2月1日起施行，1995年发布的《城市房屋租赁管理办法》同时废止。（来源于《北京青年报》）武汉市房地产市场报告（12月）第6页共54页【点评】租赁作为居住领域一个非常重要的环节，之前的政策关注度一直不高，《办法》无疑填补了这一“管理真空”，标志租房市场正式进入监管层视野。这有利于促进租赁市场稳定，也体现出政府关于房地产调控稳定房价的思路和办法正趋于细化。央行第6次上调存款准备金率中国人民银行决定，从2010年12月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调准备金率冻结资金约3500亿元左右。此次调整之后，大型商业银行的存款准备金率达到18.5%，达到历史最高水平。央行最近一次上调准备金率是在11月29日，本次上调是央行年内第六次宣布上调存款准备金率。（来源于《中国人民银行网站》）【评论】：12月份的CPI再创新高，央行此举措的目的在于回收流动性，遏制物价过快上涨。从房地产方面来说，银行信贷的进一步收紧，对于本来贷款比较难的中小企业来说，无疑是雪上加霜，而对于大中型房企来说，尽管年前可观的销售额让开发商不差钱，但存款准备金率再次上调也预示了国家调控继续从严的趋势，可能会给市场带来一定观望气氛。央行年内第二次加息存贷款利率各上调25基点中国人民银行决定，自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。金融机构人民币存贷款基准利率调整表（单位：%）（来源于《央行网站》）武汉市房地产市场报告（12月）第7页共54页【评论】这是中国人民银行年内第二次加息，也是自央行宣布要实施稳健货币政策以来的首次加息。此次利率调整方案中，对一年期以上存款利率上调幅度大于0.25个百分点。其中，两年期和三年期存款利率均上调0.3个百分点，五年以上期存款利率上调0.35个百分点。利率的调整，在一定程度上起到了稳定储户心态，缓解社会通胀预期的作用，吻合了当前国家针对房地产调控的政策意图，增加了置业成本和开发商的投资成本。但是现有的加息幅度，对开发商的影响还是很有限。对于按揭贷款购房的市民来说，利率上调意味着月供增加，购房压力会加大。武汉市房地产市场报告（12月）第8页共54页1.2市场动态湖北出台“省五条”严控保障房质量12月14日，湖北省出台“加强保障性住房质量管理”文件，对保障性住房所涉及到的建设、勘察设计、施工、监理、图审机构及检测单位等划清责任细则。建设单位不得明示或暗示设计、施工单位违反工程建设强制性标准，取消建筑节能、降低质量标准;不得对工程违规发包、肢解分包、层层转包;勘察单位在建筑结构中禁止使用预制混凝土空心楼板;施工单位严禁在墙体砌筑中使用砂浆王、砂浆精等外加剂;施工图审查机构不得超资格