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西安商品房市场月度分析报告----2010年12月份西安房地产信息网数据研究中心2011-012目录一、宏观运行背景1.1政策法规1.2规划建设1.3热点动态二、土地市场2.1土地供应分析2.2土地成交分析三、商品房市场3.1本月市场销售特征3.1.1各物业销售情况3.1.2各物业销售排行3.2各物业价格表现3.3商品房40指数四、分城区商品房市场4.1城南区4.1.1各物业价格表现4.1.2各物业销售情况4.1.3普通住宅销售情况4.1.4城区营销情况4.1.5城区新盘介绍4.1.6城区动态4.1.7典型楼盘介绍4.2城北区4.2.1各物业价格表现4.2.2各物业销售情况4.2.3普通住宅销售情况4.2.4城区营销情况4.2.5城区新盘介绍4.2.6城区动态4.2.7典型楼盘介绍4.3城西区4.3.1各物业价格表现4.3.2各物业销售情况4.3.3普通住宅销售情况4.3.4城区营销情况4.3.5城区新盘介绍4.3.6城区动态4.3.7典型楼盘介绍4.4城内区4.4.1各物业价格表现4.4.2各物业销售情况4.4.3普通住宅销售情况4.4.4城区营销情况4.4.5城区新盘介绍34.4.6城区动态4.5高新区4.5.1各物业价格表现4.5.2各物业销售情况4.5.3普通住宅销售情况4.5.4城区营销情况4.5.5城区新盘介绍4.5.7典型楼盘介4.6城东区4.6.1各物业价格表现4.6.2各物业销售情况4.6.3普通住宅销售情况4.6.4城区营销情况4.6.5城区新盘介绍4.6.6城区动态4.6.7典型楼盘介绍五、分物业市场5.1商服用房5.1.1价格表现5.1.2销量走势5.2普通住宅5.2.1价格表现5.2.1销量走势5.2.3购买年龄分布情况5.2.4普通住宅分面积段销售情况5.2.5普通住宅分户型销售情况5.2.6普通住宅分价格段销售情况5.2.7普通住宅购买人群来源情况5.3写字楼5.3.1价格表现5.3.2销量走势5.4别墅5.4.1价格表现5.4.2销量走势六、本月新开盘项目简介4一、宏观运行背景1.1政策法规时间政策名称颁布部门主要内容及影响11.5西安叫停外地人二套房贷、本地居民暂停三套房贷西安市政府外地人购买第二套商品住房暂停发放住房贷款；本地人购买第三套商品住房暂停发放住房贷款12.1商品房预售方案细则出台住建委于12月1日开始执行的商品房预售新规首次明确开发商要申报商品房预售价格以及优惠幅度，另外还要求开发商明示楼盘封顶时间，以免因金融政策变动而造成贷款不畅从而产生纠纷。12月初银行将仅对16家央企提供新增房地产开发贷银监会在78家房地产为非主业的央企“磨磨蹭蹭”不愿退出市场的时候，监管机构日前向商业银行下发了一份房地产央企“红名单”。根据这一名单，目前多家银行已经要求分支行只能对名单中列示的中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司等16家房地产央企提供新增房地产开发贷款。12月初四部委：二套房公积金贷款利率上浮10%住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会为规范住房公积金个人住房贷款政策，根据《住房公积金管理条例》和《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的有关规定，经国务院同意，住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。12.20央行年内第六次调高准备金率中国人民银行据新华社电中国人民银行昨日晚间发布消息，决定从2010年12月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。12.26央行年内第二次加息存贷款利率各上调25个基点(图)中国人民银行中国人民银行决定，自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。12.26个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点住房和城乡建设部从2010年12月26日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.34个百分点，由现行的1.91%调整为2.25%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。1.2规划建设时间主题内容及影响十二五西安拆迁改造二环内85个城中村将整村拆除未来五年西安将再建16．65万套经适房，建设公共租赁住房9．95万套，同时完成二环以内85个城中村的整村拆除改造任务。12.6西咸新区建百万人陕西省政府第21次常务会原则通过《西咸新区总体规划5口城市涉及6区22个乡镇2010-2020》。规划中，该新区将发展高新技术产业，还将打造以渭河、泾河和沣河为中心的三条滨河生态湿地观光带，让这里成为环境优美、交通便捷的田园城市。1.3热点动态时间主题内容及影响12.16国土部掀问责风暴约谈12县市“一把手”国土部掀问责风暴约谈12县市“一把手”二、土地市场2010年12月19日国土资源部强调，未完成2010年保障性住房建设用地供应任务，保障性住房、棚户区改造住房、中小套型普通商品住房“三类用地”供应总量未达到住房用地供应总量70％的市县，年底前不得出让大户高档商品住宅用地。坚决防范受多种因素驱动的岁末年初放量供地。凡可能出现“高价地”的地区，必须事前评估，采取有效措施，防止出现高价地，稳定市场预期。对招拍挂出让中溢价率超过50％、成交总价或单价创历史新高的地块，市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订或中标通知书发出后2个工作日内，按国土资源部规定填写房地产用地交易异常情况，上报国土资源部和省（区、市）国土资源主管部门。2010年12月6上午，西安市举行第三批廉租住房实物配租摇号仪式并进行选房，1832户符合配租条件的家庭参加摇号选房，这也是西安截至目前最大规模的一次低收入家庭集中摇号选房，本次将有1632户困难家庭拿到住房通知，年后即可入住。西安市12月份土地供应和成交情况：2.1土地供应2010年12月土地出让数据序号地籍编号城区土地位置土地面积（平方米）用途使用年限1CB1-2-8城东位于西安浐灞区金七路以东、金六路以西、融五路以南、通塬路以北20000商业金融40年2CB1-2-9城东位于西安浐灞生态区浐河东路以东、金九路以西、融四支路以南、通塬路以北22213.2商业金融40年3HT01-25-36长安位于航创路以南，神舟四路以西，航天南路以北137716.7住宅70年4YL3-3-22阎良位于前进东路北侧，东至阎良区泾惠一支渠，南至阎良区城乡建设综合开发公司，西至陕西筑成置业有限责任公司，北至西韩铁路4991.7住宅70年65YT7-7-93高新北邻丈八街办陈林村二组集体土地，南临皂河，东、西均临代征道路26759.1住宅70年6YT7-7-94高新北邻丈八街办茶张村一组集体土地，南临皂河，东、西均临代征道路39765.1住宅70年7YT7-6-114高新东、西、北均临代征道路，南临原西户路43975.2住宅70年8YT7-6-115高新东、西、北均临代征道路，南临原西户路23759.3住宅70年9YT7-6-116高新北临皂河，东、西、南均临代征道路15862.1住宅70年10YT7-6-117高新北临皂河，东、西、南均临代征道路住宅70年11LH5-9-60-2城内位于西安市莲湖路63号4118.9商业金融40年12月份全市共挂牌出让11宗土地，仅有住宅和商业两种类型的土地，面积合计339161.3平方米，环比上月上涨30%。其中住宅用地供应8宗，合计292829.2平方米，占土地供应总面积的86%；商业用地供应3宗，面积46332.1平方米，占土地应总面积的14%。2010年12月土地市场分用途供应统计类别挂牌宗数土地出让面积（单位：平方米）商业346332.1住宅8292829.2总计11339161.312月份全市各城区供应的土地中：城东区用地供应2宗，合计42213.2平方米，占土地供应总面积的12%；城内区用地供应1宗，面积4118.9平方米，占土地供应总面积的1%；高新区用地供应6宗，面积150120.8平方米，占土地应总面积的44%；长安区用地供应1宗，面积137716.7平方米，占土地应总面积的41%；阎良区用地供应1宗，面积4991.7平7方米，占土地应总面积的2%；2010年12月土地市场分城区供应统计类别挂牌宗数土地出让面积（单位：平方米）城东242213.2城内14118.9高新6150120.8长安1137716.7阎良14991.7总计11339161.32.2土地成交序号宗地编号城区宗地位置竞得人面积（平方米）用途成交价（万元）1QJ3-7-81城南西安龙湖锦城置业有限公司以东，新开门北路以西，西安龙湖锦城置业有限公司15607.5住宅936512月份西安土地市场仅成交1宗土地，位于城南区的住宅用地；成交总面积为15607.5平方米，环比下降95.13%；成交总价为9365万元，环比下降90.24%。总结，12月份土地供应和成交特点：1、12月份供应的土地集中在高新区和长安区，两区土地的供应总面积近30万平米，占本月供应量的85%。高新区供应的土地比较零散，长安区则是大面积整块地出让；另外本月城东区继续保持和上月相当的商业用地供应量。2、2010年最后一月，土地的供应量较9、10月相比明显下降，成交量更是降到了冰点，年底开发商的购地热情普遍低迷，土地市场异常冷淡。三、商品房市场83.1本月市场销售特征3.1.1各物业销售情况12月份西安各城区各物业销售套数一览表单位：套车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城北2146031061124842城东30163379401782城南11434363115113607城内318114310337城西61142201168西高新15225180272102628总计18913246459409611436412月份西安各城区各物业销售面积一览表单位：平方米车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城北692470984455807113524369城东757159221698220886187846城南44473875061449150334768416245城内3121049611980164024429城西1961149993284118478西高新157425757728357319953474322977总计7977140078311067445781291291594344本月西安商品房市场成交量为159.43万平方米，环比上月下滑7.31%，同比上年同期下滑26.46%；分物业来看，普通住宅物业销量140.08万平方米，环比下滑8.21%，同比下滑30.33%；商服用房类物业本月销售量为11.07万平方米，环比上涨42.40%，同比上涨132.94%；写字楼类物业本月销售量4.58万平方米，环比下滑47.29%，同比下滑47.32%；别墅类物业本月销售量为2.91万平方米，环比上涨16.07%，同比上涨55%。12月份西安各城区各物业销售金额一览表单位：元车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城北28850002785539495423986013466798953259090403城东3438750835432819934946662791029591211469194城南17068404289118571717862170834041708857485593206666096城内3802123819974803021113518207186396118140城西80625075071337348468441799988064西高新46902931712113313313649163237840493475478482315841110总计326908209056982197136033134232676928241239936611189173007912月份西安各城区各物业成交价一览表单位：元/平米车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城北41695914930265636215城东4545524713392133636449城南38387461123276763179