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保定国贸项目全程策划报告（最终版）二O一O年一月报告思路城市发展研究市场竞争分析本体属性界定项目核心问题解析物业发展建议整体营销思路五、整体营销思路一、城市解读二、市场分析三、项目解析四、物业发展建议报告目录一、城市解读※区位交通※城市规划※经济人口城市解读——概述保定市位于河北省中部，地处北京、天津、石家庄三角地带，素有“京畿重地”、“首都南大门”之称。总面积2.21万平方公里，总人口近1100万，其中：市区人口106万人，国务院最新批准的118个百万人口以上特大城市之一。保定是河北省人口第一大市，在环渤海经济圈中居重要地位。保定市管辖4市（定州市、涿州市、安国市、高碑店市），18县（易县、徐水县、涞源县、定兴县、顺平县、唐县、望都县、涞水县、清苑县、满城县、高阳县、安新县、雄县、容城县、曲阳县、阜平县、博野县、蠡县），3区（南市区、北市区、新市区），另设高新技术产业开发区，2009年又新设白沟·白洋淀温泉城开发区。本项目位于高新技术产业开发区。城市解读——行政区划城市解读——区位交通保定市地处京、津、石三角腹地，市中心北距北京140公里，东距天津145公里，西南距河北省会石家庄125公里，直接可达首都机场、正定机场及天津、秦皇岛、黄骅等海港。京广铁路、107国道、京珠高速公路、津保高速公路、保沧高速公路、张石高速公路使保定拥有四通八达的交通网络，而已经开工的京石客运专线（高速铁路）和即将开工的保津城际铁路（高速铁路）将实现到北京30分钟和到天津40分钟的公交化联系，将进一步巩固区位地位。城市解读——区位交通“十一五”期间，保定市规划建设了保沧、廊涿、张石、大广、保阜、荣乌、张涿7条高速公路，里程801公里，总投资500多亿元，投资规模占全省四分之一，全部建成后，保定市高速公路通车里程将达到1033公里，占全省五分之一，贯穿全市20个县（市），高速公路网密度将达到4.6公里/百平方公里（超过目前德国水平）。届时保定市区到所辖各县只需1小时车程，到北京、天津、石家庄、沧州只需100分钟车程，保定将成为南北通衢、东出西联的“高速公路枢纽港”。2009年底新竣工的河北省最大的立交桥“电谷立交桥”，更是为保定交通起到更大作用。公路交通将形成连接京津、接轨沿海，西联晋蒙，形成京津冀蒙交通一体化格局。保定第一座立交桥——电谷立交桥保定市的范围包括保定市区、清苑县、徐水县、满城县、安新县和白洋淀温泉城旅游度假区。总面积约3291平方公里，占市域总面积的15%；总人口约285.8万人，占市域总人口的26.7%。两带”：一带指沿乐凯大街、朝阳大街等道路规划建设形成的南北向带状城市形态；二带指沿七一路、东风路等道路规划建设形成的东西向带状城市形态。“两区”：京广铁路以西是市级商业金融、信息服务等综合服务中心，高新技术开发区、传统工业区兼有部分生活居住功能；京广铁路以东是保定市历史文化名城保护和现代文化展示区。“三组团”：分别在中心城区北、东、南三个区域规划三个组团，北部组团主要功能是以高科技产业、行政办公、商业服务等功能的综合组团；区域解读保定城市整体发展规划本项目位于城市规划的两代、两区、三组团中北部组团中心区域，城市化的转变将带动房地产市场供需朝着多元化方向发展。朝阳路二环路保定之门区域解读城区规划：三年大变样朝阳路与二环交叉口右侧是新的市政府所在地，前面建有大面广场、绿地、游园。朝阳路西侧，建有文化设施、文化馆和可以容纳5万人的体育馆，体育馆旁还建有运动员村。朝阳路北部两侧各建一栋大厦，大厦顶部建有超大“天桥”，号称“保定之门”。朝阳咱两侧汇集大量商务建筑。植物园周围规划是高档住宅区，是政府部门的住宅小区，比如已经建成的阳光小区，“公安卫士小区”等。整体重心北移，区域优势明显保定国家高新区规划面积12平方公里，目前已开发土地5平方公里，基础设施实现“九通一平”，绿化覆盖率达30%以上。保定国家高新中心科技园保定国家高新东区大学城保定国家高新西区工业园高新产业是项目区域城市化发展的主要动力，产业客群是本项目未来主要的需求构成之一。高开区规划定位项目位置高新区经济基础雄厚，人口逐年增加，发展势头迅猛。（08年中期数据统计）高新区经济、人口现状经济：区内企业近900家，其中三资企业100余家，国内外知名企业有：日本三菱株式会社、菲律宾生力集团、欧麦八达麦牙有限公司等；初步形成了新能源及节能设备、输变电和电力自动化、新材料、软件、生物工程五大特色产业；预计可实现年产值72亿元，利税7.2亿元，新能源产品出口1。8534亿美元，年平均增长率在120%以上，力争到2010年实现销售收入500亿以上；进行“十二五”左右的时间，形成产值1000亿元以上的新型电力能源产业基地。人口：05年户籍人口数为17423人，06年户籍人口数19129人，07年户籍数为20100人；另有统计数字显示07年区内企业从业人口16434人，与户籍人口的对比可见，户籍人口数有很大的增长空间；区内企业发展新契机使我们可以推断未来几年区内就业人口将大幅增加，必然形成对商城、公寓、住宅、娱乐等现代化商务、服务设施的新需求。城市解读结论城市宏观发展来看，城市化的转变将带动房地产市场供需朝着多元化方向发展；城区中观规划来看，政府三年大变样主要区域围绕在高开区项目周边，项目在短时间内将创造更高价值；高开区微观规划来看，高新产业将成为城市发展引擎，产业客群将成为本项目未来主要需求构成之一。二、市场分析※整体市场分析※重点竞争个案分析保定市房地产投资保持快速增长，年增长率高于40%，2008年实现房地产投资额102.4亿元；房地产开发投资额（亿元）102.443.550.343.902040608010012020062007200840424446485052投资额增长率保定市房屋竣工面积保持了高速增长，市场供应充足房屋竣工面积（万平米）02040608010012020062007200800.20.40.60.8竣工面积增长率保定市房地产整体成交均价稳步上升；08年受金融危机影响涨幅微小。2009年以来，商品房成交均价达4000元/平米左右。保定房地产成交均价010002000300040005000200620072008200900.050.10.150.20.250.30.35均价增长率保定市最近12个月新房价格除08年10月-09年1月有所下滑以外，整体走势稳步上升；保定期房与现房房价变化走势图保定各区县最近12个月新房价格走势项目隶属保定高开区,地处隆兴中路东端。地块北临北二环南临复兴路东临阳光大街西临朝阳大街项目位置北二环阳光北大街朝阳北大街保定植物园复兴西路区域市场研究范围区域市场研究项目该区域项目有：九号国际城诚信丽景蓝湾京南一品新一代C区水榭花城维多利亚夏郡、康城香槟小镇、秀兰城市绿洲、国茂孔雀城、新世纪幸福家园、蓝城公寓、尚北家园、世纪华庭、华中假日雅典城、兴远现代城、世家花园等0102030405060新一代C区九号国际公寓诚信丽景蓝湾水榭花城京南一品总建筑面积市场供应万/平方米市场容量目前保定北部区整体供应量在逾500多万平方米目前在售的项目比较多；保定住宅市场在售及潜在供应量巨大，多数项目为大盘开发，市场竞争激烈。各项目体量在40万平米以上居多；北部新区的竞争压力要远远高于旧城区。基础信息资料收集汇总项目名称项目位置发展商总建筑面（万平方米）目前均价（元）销售电话新一代C区复兴路与恒祥北大街交口保定建新集团5337005953777诚信丽景蓝湾祥大街与徐庄路交口保定市诚信房地产开发有限公司4639305993666京南一品新市区向阳大街与复兴路交叉口西北角保定永昌房地产开发有限公司4740003157788九号国际公寓保定市天鹅中路98号保定大华房地产开发有限公司9.339702019888水榭花城复兴西路与向阳北大街交汇处西北角石家庄永昌房地产开发有限公司4238505956566基础信息资料分析本项目周边存在大量在售项目，说明本地区已经得到房地产市场的认可。在售项目规模集中在四五十万平方米之间，市场后续供应充沛。均价在3700-4000元之间，属于中高端项目集中区。规划建筑参数资料汇总项目名称总占地面（亩）总建筑面（万平米）容积率绿化率使用率新一代C区360532.5142%80%诚信丽景蓝湾350462.240%75%京南一品200472.733.681%九号国际公寓3093311.89——45%——水榭花城200422.7655%80%容积率分析00.511.522.53新一代C区九号国际公寓诚信丽景蓝湾水榭花城京南一品容积率绿化率分析010203040500123456绿化率使用率分析727476788082新一代C区九号国际公寓诚信丽景蓝湾水榭花城京南一品使用率规划建筑参数资料小结容积率大多数集中在2.2-2.8之间，普遍为高密度高层社区。绿化率在33%-55%之间，园林景观的规划设计存在突破空间。以小高层、高层为主，产品形式比较单一。使用率多数在75%-80%之间，分摊中等。区域内各项目规划同质化非常严重，市场已经定型。建筑风格形式资料汇总项目名称规划建筑风格建筑形式结构形式新一代C区现代简约高层高层钢筋砼剪力墙、多层砖混诚信丽景蓝湾现代简约多层、小高层、高层高层钢筋砼剪力墙、多层砖混京南一品-小高层、高层高层钢筋砼剪力墙、多层砖混九号国际公寓古巴比伦高层高层钢筋砼剪力墙、多层砖混水榭花城简约现代式风格小高层、高层高层钢筋砼剪力墙、多层砖混建筑风格多样化，以现代简约为主，缺少产品特色，同质化严重。建筑形式以板楼为主，缺少高端建筑产品。结构多以全现浇钢筋混凝土剪力墙为主，造价适中，适应市场的需求。核心产品资料汇总项目名称1居比例主力面积2居比例主力面积3居比例主力面积4居比例主力面积复式比例主力面积新一代C区5%6560%96-10040%120----诚信丽景蓝湾--40%9750%13010%140--京南一品--50%11050%13000--九号国际公寓10%6750%10040%130-140----水榭花城10%5260%100-12040%12400--市场供应一居室产品面积区间集中在52-70㎡；最小面积在52㎡，最大面积在70㎡，面积区间跨度较大；区域内一居产品比例较少。一居产品面积区间65675201020304050607080新一代C区九号国际公寓诚信丽景蓝湾水榭花城京南一品一居面积区间市场供应二居室产品面积区间集中在90-110㎡；最小面积在72㎡，最大面积在120㎡；二居产品面积区间9510097110115020406080100120140新一代C区九号国际公寓诚信丽景蓝湾水榭花城京南一品二居面积区间市场供应三居室产品面积区间集中在125-135㎡；最小面积在110㎡，最大面积在197㎡；三居住产品居多，多为舒适型三居。三居产品面积区间120135130124130110115120125130135140新一代C区九号国际公寓诚信丽景蓝湾水榭花城京南一品三居面积区间销售资料汇总项目名称开盘时间入住时间目前均价新一代C区2009年5月四期3700诚信丽景蓝湾2009.12.52010.83930京南一品2009.122011.94000九号国际城2009.82011.123970水榭花城2009-2-262011.63750价格区间分析区域内的竞争项目价格区间在3700-4000元左右；区域平台价格为3850-3950元/平米，京南一品凭借开发商强力品牌影响力及产品力，突破平台价格。3700397039303850400035503600365037003750380038503900395040004050新一代C区九号国际公寓诚信丽景蓝湾水榭花城京南一品销售均价影响客户购买要素第一要素——总价区间；第二要素——便利交通；第三要素——产品品质；第四要素——生活配套；