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RESEARCH中国房产信息集团出品第四期总第四期2011.1楼市六大预测0012011年1月刊关注房产热点提供权威观点，更多互动021-60868888版权声明本刊物内容为中国房产信息集团所有，未经许可，不得转载！免责声明本刊中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场交易的出价或评估。我司及其雇员对使用本刊中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。地址：上海市广延路383号文武大楼三楼Address：3F.WenwuBuilding,383GuangyanRoad,Shanghai200072邮编（ZipCode）：200072电话（tel）021-60868888邮箱（E-mail）：cric.dcgc@cric.com2011.1中国房产信息集团ChinaRealEstateInformationCorporation克而瑞（中国）信息技术有限公司Kerrui(China)InformationTechnologyCo.,Ltd.上海易居房地产研究院ShanghaiE-HouseRealEstateResearchInstitute周忻张永岳ZhouXinZhangYongyue陈啸天丁祖昱黄子宁刘文超ChenXiaotianDingZuyuHuangZiningLiuWenchao王路王永吴洋肖鹏WangLuWangYongWuYangXiaoPeng于丹丹章伟杰张燕张兆娟YuDandanZhangWeijieZhangYanZhangZhaojuan（排名不分先后，以姓氏拼音字母为序）丁祖昱DingZuyu张燕ZhangYan陈啸天ChengXiaptian邢倩杨燕XinQianYangYan胡晨陈敏HuChenChenMin陈啸天孟音林波胡涛ChenXiaotianMengYingLinBoHuTao邢倩何慧杨晨青崔宁宁XinQianHeHuiYangChenqingCuiNingning窦萍沈晓玲王静波韩掇英DouPingShenXiaolingWangJingboHanChuoying曹晓波高岗陈斯礼孙田CaoXiaoboGaoGangChenSiliSunTian赵琳赵艳文崔琳ZhaoLingZhaoYanwenCuiLin金涛JinTao张晶ZhangJing禹超群YuChaoqun汪波WangBo钱宸QianChen唐琳TangLin主办单位Organizers出品单位Producedunit学术支持AcademicSupport编委会主任EditorialDirector编委会委员EditorialBoardMembers总编ChiefEditor主编Editor执行主编ManagingEditor责任编辑Editor编辑Edit撰稿Writtenby设计总监DesignDirector资深设计SeniorEditor资深设计SeniorDesign整合推广IntegratedMarketing推广Promotion发行Publication0042011年1月刊关注房产热点提供权威观点，更多互动021-60868888Q1:我在新浪网上看到“地产观察”，觉得内容很好。但总觉得电子版不过瘾，请问如何能获得纸质杂志呢？A:地产观察目前在线上只提供在线阅读和PDF下载，您如果想得到杂志，可以多关注新浪微博“CRIC地产观察”或登陆克而瑞官网参加活动，就有机会亲手拿到新一期的杂志哦！Q2:我是某地产杂志编辑，听说贵杂志对外不公开发行，能不能进行换刊呢？A:目前地产观察还是CRIC克而瑞信息技术有限公司内部发行的一本刊物。当然，我们也很愿意和同行媒体多交流沟通，有意向交流的媒体朋友，可以联系我们：021-60868888。上期反馈我们的粉丝有1000个啦！恭喜这位“幸运儿”，将得到“地产观察”2011年全年免费赠刊。杂志最新内容抢先预告，更多精彩活动，关注新浪微博“CRIC地产观察”（）下一个幸运儿，可能就是你！2011年1月15日，中房网（）开通仪式在北京举行。中房网由中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房产信息集团旗下的上海克而瑞信息技术有限公司、北京怡生乐居信息服务有限公司四方共同发起成立的北京中房研协技术服务有限公司独家运营。在这里，有丰富的行业动态、地产数据和权威的测评。上线ING1000中国地产培训第一品牌——易居培训，2011年开课啦！多位地产界名人开讲，5大业务模块组合架构360°房地产企业专业学习平台，强大的知识研发平台，专业服务提升附加值，搭建地产界自己的“商圈”。（详见P115-P119）开课啦！0052011年1月刊关注房产热点提供权威观点，更多互动021-60868888世博会给我们带来何种启示？未来之城是什么模样的？8大城市发展新主张，共计50个国内外优秀新城规划样本。用最务实的方式提供给城市规划者及开发者城市规划的新思路和新技术，打造2020未来城市新生活。在“远见2011”沈阳创新峰会的会场，18家地产公司、5家新闻媒体，总计24人赴沈阳参加此次盛会。这次名为“大东北、新服务”的创新峰会在沈阳皇朝万鑫7楼万鑫殿盛大举行。来自长春的18家开发企业参加了峰会，获奖企业在峰会上领取奖项。同时接受了新浪乐居采访。大东北，新服务2020655个城市正“走向世界”，183个城市要建“国际大都市”，杭州耗资2278亿的新造城运动，北大荒拟建新城多达113个……犹如当年搞大跃进时“放卫星”，当代中国这种造城运动既违反了循序渐进原则，也超出了正常的城市化发展轨道，带来了大量的弊端。新城市的开发是“功在当代，利在千秋”的工程，为了不被我们的子孙后代诟病，为了中国美好的城市生活，有人责无旁贷地将这些新城开发中遇到问题逐一梳理、归纳和总结，并希望以此带动新城新一轮的有序和良性的发展。他用专业批判的视角直指新城开发的不足，透析市场上真实的案例，并揪出这些问题的罪因。那么，他究竟是谁？他在新城开发热的背后有了哪些冷思考？关于区域开发，他到底历数了哪几宗罪呢？带着这个疑问，到2011年2月期《地产观察》一看究竟吧。该期封面专题文章将向读者揭示国内新城建设中的“七宗罪”。别急，答案马上揭晓！历数区域开发七宗罪下期预告0062011年1月刊关注房产热点提供权威观点，更多互动021-60868888Contents2011.160客户高端“免疫区”五类需求写实Customers市场九成城市短期供求风险处于低位MarketP93土地保障性住房建设“加码”LandP57P520072011年1月刊关注房产热点提供权威观点，更多互动021-60868888序言Preface82011，调控继续销量不减企业分化走过2010Course102010大事记10环境•日历12政策•日历14市场•日历16土地•日历18企业•日历202010最给力榜单20年度热词榜24年度明星榜27年度雷语榜33年度数字榜36年度预测榜市场Market40调控未必震荡三线地产被看好44政策下，低总价小户型走俏46“热钱”涌动，高端住宅成投资首选48看多市场多数企业拿地热情不减——一季度百城千企市场走势调研52九成城市短期供求风险处于低位土地Land54多城市供地完成率不达标57保障性住房建设“加码”封面文章CoverStory60问道2011：楼市六大预测62政策：调控仍是主基调64市场：走势或将平稳运行67土地：市场不降温70企业：房企战略方向谋变73需求：“购买力加剧分化”或将趋缓76产品：户型结构性缺口待填特别报道SpecialReport812010年度房企TOP30榜单出炉82强者如林千亿夺冠84房企30强阵营解析营销Marketing902010营销术：价格“务实”是王道客户Customers93高端“免疫区”五类需求写实历程2010Development96宏观经济98宏观楼市100政策环境102土地市场104商品住宅106城市成交108城市房价110总价需求111面积需求113企业发展Contents2011.1平稳渡过2010年三道调控符的中国房地产市场，在2011新的走向，再度被提上日程——通过对30强房企的整体分析，可以发现房企竞争正日益白热化，在调控关口，三四线城市也进一步成为房企争霸的下一个主战场。0082011年1月刊关注房产热点提供权威观点，更多互动021-60868888中国房产信息集团联席执行总裁上海易居房地产研究院副院长、首席分析师限购，继续蔓延。房产税，呼之欲出。无论是中央经济工作会议精神，还是相关部委领导论调，都无一例外的保持口径一致：2011年，房价仍存压力，调控坚定不移。如“千年极寒”的预言一样，中国楼市正在经历、且将继续经历有史以来最为寒冷的“调控之冬”。乍寒还暖。在短暂的寒冷之后，市场再次用“量价齐升”向调控开了一次大大的玩笑。2010年，全国商品房销售面积已经突破10亿大关，达到10.43亿平方米，比上年增长10.1%。需求仍旺。2004年至今，全国人口出生率一直保持较为平稳的增长，人口基数仍在不断增加，以上海为例，人口出生高峰将持续到2017年。人口红利期、城市化进程等因素将推动房地产市场需求不断增长，预计，2011年市场成交量将再创新高。激流暗涌中，房企亦如逆水行舟，不进则退。2010年全国房地产企业住宅销售数据显示：万科晋阶千亿；6家房企销售额超500亿元；10家房企销售额上升至200-500亿元，百亿以上的房企已达近40家。前十强企业的行业集中度（占全国销售金额比重）由2007年的6.90%，短短四年间提升到了13%左右。以美国为例，90年代末，前十强的市场份额不到10%，而前年则达到30%。企业分化加剧已在所难免，据不完全统计，近两年典型企业通过收购项目等非公开方式获得土地比例占到了10%—17%以上。于中小企业来讲，生存环境变得严峻，强者恒强的形势之下，急流勇退或将是它们最明智的选择。可见，当市场越来越规范之时，当权力寻租退居二线之时，企业便要学会用“规模、资本和专业”来说话，这些要素才是主导房地产开发企业发展的推动力。2011年，千亿企业或许已达7家，彼时，也将有更多的企业在房地产行业退场。2011，调控继续销量不减企业分化无论是中央经济工作会议精神，还是相关部委领导论调，都无一例外的保持口径一致：2011年，房价仍存压力，调控坚定不移。0092011年1月刊关注房产热点提供权威观点，更多互动021-608688880102011年1月刊走过2010Course关注房产热点提供权威观点，更多互动021-608688882010年，防通胀、扩内需、调结构成为宏观政策和百姓生活的新命题。在此背景下，中央果断出手，宏观调控政策从容应对，“见招拆招”，为回收流动性和抵御通胀，央行2010年6次上调存款准备金率，并对部分国有大行实施差别准备金率，两次加息。1月12日——1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。1月21日——《国土资源部关于改进报国务院批窀城市建设用地申报与实施工作的通知》提出申报住宅用地时，经济适用房、廉租房、中小普通房用地不得低于70%，并应按照产业政策申报用地。1月——CPI上涨1.5%，PPI上涨4.3%。点评：PPI上涨猛于CPI，通货膨胀压力显现。2月25日——2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2月——中国银监会发布了《流动资金贷款管理暂行办法》、《个人贷款管理暂行办法》。2月——1-2月CPI上涨2.1%，2月CP上涨2.7%。1-2月PPI上涨4.9%，2月PPI上涨5.4%。点评：央行收紧流动性，银行贷款投放趋谨慎。3月5日——2010年发展主要预期目标：GDP增长8%左右；城镇新增就业900万以上，城镇登记失业率在4.6%以内；CPI涨幅3%左右；国际收支状况改善。3月——一季度GDP增长11.9%。CPI上涨2.2%，PPI上涨5.2%。3月——继2月新增人民币贷款7000