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武汉城市评价报告广物地产市场研发中心2010-2目录第一部分武汉市经济与社会发展状况分析第二部分武汉市房地产市场发展分析第三部分武汉市房地产宏观政策分析第四部分城市总体评价第一部分武汉市经济与社会发展状况分析1.1城区面积指标城区总面积：8494.41平方公里主城区面积：281平方公里1.2城区人口指标全市户籍人口：838万全市常住人口：891万人口密度：1049人/平方公里第一部分武汉市经济与社会发展状况分析武汉市主城区的概念武汉市根据城区发展的规划分成：主城区、发展区和农业生态保护区三大区域。其中主城区为江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、青山区、洪山区等7个中心城区三环线以内的区域。在主城区内，以改善人居环境为重点，开展环境综合整治，合理布局生态景观，完善城市环境基础设施，加快搬迁重化工业，突出居住、金融商贸、科教文化的功能。发展区为主城区周边正在开发建设、即将开发建设的区域，包括东湖高新技术开发区、武汉经济技术开发区、规划建设中的化工新城，以及距主城15—25公里范围的阳逻、吴家山、蔡甸城关、常福、纸坊、前川、邾城、纱帽等8大城镇。青山区洪山区武昌区汉阳区硚口区江汉区江岸区1.3GDP指标武汉市经济已经步入持续稳定快速增长的发展通道，近三年来GDP年平均增长率高达18%，09年在全球经济低迷时实现了3961亿元的GDP产值，保持了15%的增长速度。特别是人均GDP在2008年实现24.77%的增长率，达到47267元第一部分武汉市经济与社会发展状况分析2003-2008年武汉市GDP发展16222238396131421882259116%19%15%21%16%090018002700360045002003200420052006200720080.050.10.150.20.25GDP（亿元）增幅2003-2008年武汉市人均GDP发展27927.521280.43209424888.7379044726712.3%24.7%15.9%9.3%14.9%18.1%200002500030000350004000045000500002003200420052006200720085.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%人均GDP（元）增幅1.4人均可支配收入情况武汉市城镇居民收入水平大幅提高，生活水平逐步改善，2008年人均可支配收入16712元，同比增长约16.4%。第一部分武汉市经济与社会发展状况分析2003-2008年武汉市城镇人均可支配收入发展108508525123609564143581671216.4%12.2%13.9%16.2%13.4%80001100014000170002003200420052006200720080.050.10.150.2城镇人均可支配收入（元）增幅第二部分武汉市房地产市场发展分析武汉市经过几年房地产市场的快速发展，已经进入一个相对平稳发展的阶段，因此可以预计武汉市未来房地产开发投资额/固定资产投资额比值将保持平稳态势。（1）房地产投资与社会固定资产投资第二部分武汉市房地产市场发展分析2.1宏观指标03-08年武汉市房地产投资于全社会固定资产投资645822105513251735225217023329836646057026.40%28.3%28.2%27.6%26.5%25.3%0500100015002000250020032004200520062007200823%24%25%26%27%28%29%固定资产总投资（亿元）房地产投资（亿元）房地产投资占比（2）商品住宅销售均价03年以来，武汉商品住宅均价呈现上升趋势，其中，05年、07和08年涨幅最高，达到约20%以上，07年经历了一次较大拉升，08年刚兴需求得到释放，供货量少，价格有所拉升，但涨幅下降。随着09年供货量的增加，价格攀升但涨幅继续回落。2.1宏观指标第二部分武汉市房地产市场发展分析03-09年武汉市商品住宅成交均价及涨幅235333463622581226684518548825.4%8.2%21.5%13.4%24.7%5.9%01000200030004000500060007000200320042005200620072008200900.050.10.150.20.250.3销售均价（元）涨幅第二部分武汉市房地产市场发展分析2.1宏观指标（3）09年武汉市主城区各月商品住宅成交套数和均价2009年，武汉市主城区商品住房共成交73852套，与2008年同期相比增加32283套，增幅为77.66%，平均每月成交6154套;2009年，武汉市主城区成交均价为5812.53元/平方米，同比上涨6.38%。从上下图可看到，自2003年以来，武汉市商品住宅新开工面积与施工面积的比值基本上在0.45左右浮动，没有异常变化，但整体趋势呈下降状态。表明未来2-3年将会出现一定的供需缺口。（1）新开工面积/施工面积2003-2007武汉市商品住宅新开工面积与施工面积变化图785.45897.241043.05968.061038.121628.862429.162659.562288.42012.370.40.390.480.460.450500100015002000250030002003200420052006200700.10.20.30.40.50.6商品住宅新开工面积(万平方米)商品住宅施工面积(万平方米)新开工面积/施工面积`第二部分武汉市房地产市场发展分析2.2相关指标比较（2）施工面积/销售面积自2004年以来该比值呈下降趋势，施工面积增幅小于销售面积增幅，市场消化能力逐步增强，至2008年，销售量减少，施工面积与销售面积比值拉大。.2.2相关指标比较第二部分武汉市房地产市场发展分析2003-2008武汉市商品住宅施工面积与销售面积图1628.862012.372659.563222.14512.02613.91834.18908.921069.89683.242429.162288.43.183.282.672.494.722.7406001200180024003000360020032004200520062007200800.71.42.12.83.54.24.95.6商品住宅施工面积(万平方米)商品住宅销售面积(万平方米)施工面积/销售面积武汉市经过几年房地产市场的快速发展，已经进入一个相对平稳发展的阶段，因此可以预计武汉市未来房地产开发投资额/固定资产投资额比值将保持平稳态势。（3）房地产投资与社会固定资产投资第二部分武汉市房地产市场发展分析2.2相关指标比较03-08年武汉市房地产投资于全社会固定资产投资645822105513251735225217023329836646057026.40%28.3%28.2%27.6%26.5%25.3%0500100015002000250020032004200520062007200823%24%25%26%27%28%29%固定资产总投资（亿元）房地产投资（亿元）房地产投资占比（4）新增住宅用地可建面积/商品住宅新开工面积注：数据来自武汉市房产管理局大部分存量土地在03-05年期间得到较充分释放，06年，受宏观调控政策的影响，土地市场供应量极度萎缩，所以比值明显偏小。进入07年土地市场放量明显，开发商手中待开发土地数量明显增大。预计未来两年内可供开发面积有所放大，一定程度上也抑制后市房地产价格的快速攀升。2003-2007新增住宅用地可见面间与商品住宅开工面积435.44446.22823.97468.561473.33785.45897.241043.05968.061038.120.550.510.790.481.420400800120016002003200420052006200700.40.81.21.6新增住宅用地可建面积(万平方米)商品住宅新开工面积（万平方米）比值srzu第二部分武汉市房地产市场发展分析2.2相关指标比较（5）商品住宅价格增幅/人均GDP增幅0.00%10.00%20.00%30.00%200320042005200620077.30%13.30%25.40%8.30%24.70%11.34%17.66%14.42%14.80%15.60%9.30%15.94%12.25%14.92%18.10%商品住宅价格增幅GDP增幅人均GDP增幅注：数据来自武汉市房产管理局和武汉市政府国民经济和社会发展统计公报第二部分武汉市房地产市场发展分析2.2相关指标比较从上图我们可以看到，武汉市商品住宅均价的涨幅远高于银行实际利率，显示出较高的房地产投资价值；另一方面，05和07年是武汉市房价波动较大的两年，房价上涨过快，已经与武汉市GDP的涨幅有明显的差距。房价虽然呈现较快速的增长趋势，但是仍然符合城市经济发展状况的，与近年国内很多大中城市房价增长幅度远大于人均GDP增长幅度的情况相比较而言，武汉市房价泡沫成分较少。未来武汉市房地产市场将进入一个相对平稳健康的发展时期。第二部分武汉市房地产市场发展分析2.2相关指标比较（7）房价收入比注：数据来自武汉市房产管理局和武汉市政府国民经济和社会发展统计公报注：房价收入比＝预销售均价*90/人均可支配收入*303000600090001200015000200320042005200620072353.42667.643345.753622.245188524.529564.0510849.7212359.9814357.64预销售均价(元)人均可支配收入（元）8.288.369.258.799.4488.38.68.99.29.520032004200520062007房价收入比房价上由以上数据可知，武汉市近几年人均可支配收入增幅平稳，但房价在05年和07年有两次较大幅度的增长，所以比值出现异动。表明武汉市居民虽然家庭收入的增长，但随着房价的增长，住房消费的承受能力未见增强。今后，随着宏观调控政策的落实，特别是国家一系列调控措施的实施，将在控制升速度的同时，严格控制中小户型比例，由此将控制商品住宅的总价，房价收入比将出现下行趋势，控制在比较合理范围内。第二部分武汉市房地产市场发展分析2.2相关指标比较（8）新建商品住宅空置率空置面积在07年有较大幅度的下降，表明市场需求旺盛。2004-2007年武汉市新建商品住宅空置率70.29108.6128.1250.681769.91955.452101.492304.213.97%5.55%6.10%2.20%0500100015002000250020042005200620070.00%2.00%4.00%6.00%商品住宅空置面积（空置一年以上）（万平方米）近三年新建商品住宅竣工面积（万平方米）新建商品住宅空置率（%）注：数据来自武汉市房产管理局2.2相关指标比较第二部分武汉市房地产市场发展分析（9）租金/价格比江岸区江汉区硚口区典型住宅1典型住宅2典型住宅1典型住宅2典型住宅1典型住宅2中侨观邸（2房2厅110平米精装修）时代豪苑（2房2厅133平米简装）万豪国际（2室2厅120平米精装修）新世界中心汇豪邸（2房2厅108平米精装修）香港映象（2房2厅86平米简装）江山如画（2房2厅108平米简装）年租金54000.0036000.0060000.0055200.0014400.0020400.00销售总价1000000.001460000.00720000.001180000.00576000.00864000.00租金/价格0.050.020.080.050.030.02汉阳区洪山区武昌区典型住宅1典型住宅2典型住宅1典型住宅2典型住宅1典型住宅2都市兰亭（2房2厅75平米精装修）世贸锦绣长江（2房2厅97平米简装）金地格林小城（2房2厅90平米精装修）银海雅苑（3房2厅86平米精装修）凯乐花园（2房2厅98平米精装修鹏程惠园（2房2厅88平米精装修）年租金24000.0