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目录市场概述政策与行业形势本月新盘领先企业媒体投放策略附录一西安市2011年1月土地出让细则附录二西安市2011年1月土地成交细则市场概述一级市场西安2011年1月共出让商品房用地7幅148209.642平米，环比上月613784.268平米下降75.85%；西安市2011年1月共成交商品房用地9幅201243平米，环比上月15591.726平米上涨11.9倍；涉及居住用途的地块为6幅154957.554平米，占成交地块幅数的66.67%；涉及商业的有3幅占成交地块副数的33.33%本月供需小结：2011年元月，西安土地市场供应量有所下降，成交量上升。从土地出让情况不难看出在新一轮的土地出让中对廉租房的供应量有大幅度增加，并且有更细致的分配，可见国家对保障性安居工程建设的重视程度进一步增加。（详情见附录一）未来展望：年关之月，此月土地供应量可能会有所下降，截止目前进入竞拍环节的土地达到612023.364平米，引人注目的住宅用地3宗，都位于高新区。商服用地9宗，少数处于楼市发达的高新区和城南区，其他均在发展相对滞后区域。处于高新区的地块可能会引来开发商的追逐。二级市场市场概述商品房总体：2011年第2周，西安普通住宅市场供应套数为28886套，较上周增加了276套；在售均价为6537元/平米，比上周的6385元/平米上涨了152元，环比上涨了2.38%。城东：城东区第2周楼市在售房源3235套，较上周增加613套；在售均价6621元/平米，环比上涨7.47%。城南：城南区第2周楼市在售房源5986套，较上周下降381套；在售均价8097元/平米，环比上涨5.36%。城西区：第2周楼市在售房源4779套，较上周减少119套；在售均价5890元/平米，环比上涨1.03%。城北区：第2周楼市在售房源5987套，较上周增加271套；在售均价6110元/平米，环比下降0.78%。城内区：第2周楼市在售房源264套，较上周下降12套；在售均价10865元/平米，环比上周下降1.08%。高新区：第2周楼市在售房源4500套，较上周增加140套；在售均价7246元/平米，环比上涨5.6%。长安区：第2周楼市在售房源4135套，较上周减少236套；在售均价4761元/平米，环比下降0.36%。住宅市场：量价齐升。2011年第2周，西安普通住宅市场成交2972套，较上周增加了1168套；成交面积为309464.29平方米，环比上涨61%。写字楼市场:商服市场：二级市场本月市场小结:市场概述开发商反向抬价促销，开发商大多不愿意大幅让利促销，通过提高价格提示购房者今年房价仍然会继续稳定上涨，从而促使购房者选择在这一段时间购房。返乡置业人群急增货币政策再次紧缩，部分刚需无奈出手新年第二周西安楼市价格指数为1453点，与上周相比上涨8点就西安市而言去年政策对其房价的影响不明显，在短期内开发商仍然主导西安房价的走势本月新盘小结：元月份各大售楼部已经进入传统的销售淡季。元月西安房地产市场开盘项目总体较少，一共８个，这与市场进入传统销售淡季有关，同时也与近期一系列的调控政策有着密切的联系。１２月２６日央行三次加息；国土部土地问责制度“明刀真枪”来袭，高地价地方官员被约见谈话；温总理做客电台栏目表示坚决控制房价……一系列的动作效果开始显现，使得开发商也开始进入相应的观望期，1月开盘项目稀少，小量房源试水市场是一种营销策略。此外开盘项目都有大力度的优惠措施。本月新盘政策与行业形势2010年政策面回顾基本政策土地政策、住房供应结构、保障性住房工程政策、金融政策保障性住房工程政策、金融政策调控实质调控市场心理调控购买能力短期现象短期客户持币观望，上门量和成交量呈下降趋势短期客户持币观望，上门量和成交量呈下降趋势后市影响观望期持续一段时间后结束，价格继续上升市场可能进入较长时间的平稳期2011年金融政策继续落实，年初国家已上调存款准备金，部分金融机构也在严格控制贷款数量和利率。政策与行业形势国家层面加大保障性安居工程建设和供应力度；抑制房价快速增长；通过各种财政措施和土地管理制度的完善，进一步加强土地督察；房产税目前已落地重庆，具体征收细则尚未出台，此次房产税改革主要针对高档商品房（别墅、高档大户型商品房）。对于别墅不论价格和面积一律征收房产税，高档大户型的评估价值达到一定时也要征收房产税，此举彰显了中央的调控决心，标志着我国房产调控进入对持有环节征税的新阶段。国务院常务会议19日通过《国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）》，该草案规定取消行政强制拆迁，被征收人超过规定期限不搬迁的，由政府依法申请人民法院强制执行；对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格；征收补偿方案要征求公众意见；禁止建设单位参与搬迁。1月政策—行政政策与行业形势1月政策-行政西安层面我市进一步加强保障性住房建设，通过近期我公司对本市部分区域的楼盘实地调研发现，受国家政策和银行信贷机构的支持，经济适用房的楼盘数量和规模都有所增加；陕西省将加强居民个人购房信息的透明化工作，2011年6月底前，陕西所有设区市将完成房地产市场和个人住房信息系统建设，10月底前全省市住房信息系统将实现联网，使个人名下是否有房产及其数量清楚明晰。央行14日宣布从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是继去年6次上调以来，今年第一次上调，也是3个月时间内第四次上调。此次上调后，我国大型金融机构存款准备金率将达到19%，中小金融机构的存款准备金率将高达15.5%。政策与行业形势1月政策-金融多家国有大型银行总行正在酝酿取消首套房贷利率优惠。南京已有民生银行、中信银行、深发展银行、兴业银行、招商银行、光大银行等六家银行陆续取消首套房贷8.5折利率优惠，现按照基准利率执行。上海地区的国有大行中，中行和建行已经停发房贷。政策与行业形势小结2010年政策调控分析——行政、金融、土地出让政策多管齐下，其中金融政策效果明显，市场转淡。未来政策调控预测——政府决心坚决，实际效果和通货膨胀压力下金融政策和税收政策可能成为调控主力。市场大势：政策调控近期仍将持续，但受西安城市整体发展规划影响，市场进入整固期市场整固期：价格平稳上升运行，市场消化速度一般，不会出现价格疯狂上涨，市场稳定运行3、城市土地稀缺将长期存在2、快速城市化率将带来大量住宅需求量1、伴随国家化大都市的步伐，西安人口持续增长将维持房地产强劲增长地产发展视角：政策发展视角：政策与行业形势行业形势伴随着2011年4月世园会的开幕，浐灞生态区的楼盘均加快了其建设和销售步伐，同时由于这一区域的价值提升也导致片区开发商更加注重产品品质的提升御锦城借助其前期高层的市场表现，推出了别墅组团萨拉曼卡，以“城市主轴·中央河·别墅城邦”为产品定位，开启浐灞滨河豪宅时代；广厦·水岸东方紧邻的2.6公里滨河公园已经完全成熟，业主独拥河、林、岸、岛等城市稀缺资源，在2011年也将会有高品质产品推出；中新·浐灞半岛、振业·泊墅、香江湾、普华浅水湾、高科绿水东城等项目，在2011年将继续扩大高品质房源推出。浐灞楼盘升温，房产商推高品质西咸融合，沣渭受青睐西西安小镇2011年将继续推出西班牙联排、英伦叠加别墅等；奥林匹克花园在原来平层的基础之上增加LOFT，均价达到9500元/平方米；金泰丝路花城目前正在推出126.5㎡珍稀电梯洋房和142-233㎡奢适花园洋房。西咸一体化进程的加快，沣渭新区房价逐步上涨，诸多开发商将眼光聚集于此政策与行业形势行业形势高端住宅品质，曲江再创曲江延续其高端豪华住宅品质，并在原有产品基础上不断创新和提升产品配套设施，风格以及物业等富力城，主打精装房万科金域曲江，首个泰式风情园林华侨城·108坊，新中式建筑风格中海·御湖一号，主打景观平层大宅金地湖城大境，围曲江池而生大华曲江公园世家，物业形态丰富营销策略领先企业广告投放策略恒大地产附录一西安2011年1月土地市场成交明细（更新至1月17日）地籍编号位置用地面积（亩）用地性质容积率使用期限竞得人成交价（万元）均价（万元/亩）CB1-2-8浐灞30商业金融不大于2.540中国建设股份有限公司陕西省分行4450148.3CB1-2-9浐灞33.32商业金融不大于2.040西安市地方税务局4500135YL3-3-22阎良7.488居住不大于1.770西安市阎良区城乡建设综合开发公司32042.7YT7-7-93雁塔40.139居住不大于3.270陕西金泰恒业西城置业有限公司10030168.2YT7-7-94雁塔59.648居住不大于3.270陕西金泰恒业西城置业有限公司15125253.6YT7-6-114雁塔65.962居住不大于3.270陕西金泰恒业西城置业有限公司16955257YT7-6-115雁塔35.639居住不大于3.270陕西金泰恒业西城置业有限公司8805247.06YT7-6-116、YT7-6-117雁塔23.793居住不大于3.270陕西金泰恒业西城置业有限公司6305265LH5-9-60-2莲湖6.178商业金融不大于2.4440西安铁锋房地产开发集团有限公司1970318.9西安截止目前土地市场挂牌未成交明细（更新至1月17日）地籍编号位置用地面积（亩）用地性质容积率使用期限挂牌期限GXII-(3)-10-20高新30.147商服用地3.5-4.0402011年1月31日至2011年2月17日GXII-(3)-10-21高新13.698商服用地4.0-4.5402011年1月31日至2011年2月17日GXII-(3)-10-22高新15商服用地4.0-4.5402011年1月31日至2011年2月17日BQ4-99-20灞桥16.908工业1.0-1.2502011年1月6日至1月19日BQ4-99-24灞桥25.188工业1.0-1.8502011年1月6日至1月19日BQ4-99-22灞桥40.635工业1.0-1.8502011年1月6日至1月19日BQ4-99-19灞桥47.926工业1.0-1.5502011年1月6日至1月19日BQ4-99-18灞桥16.194工业1.0-1.2502011年1月6日至1月19日CA6-6-1长安36.676商业不大于3.57402011年1月18日至1月30日102.983居住不大于3.58702011年1月18日至1月30日4.792邮电设施不大于1.93502011年1月18日至1月30日25.396中小学不大于0.65502011年1月18日至1月30日CA6-1-21长安160.12居住不大于3.58702011年1月18日至1月30日20.38中小学不大于0.63502011年1月18日至1月30日附录一附录二西安截止目前土地市场挂牌未成交明细（更新至1月17日）地籍编号位置用地面积（亩）用地性质容积率使用期限挂牌期限CA6-9-12长安47.153商业不大于2.57402011年1月18日至1月30日47.751居住不大于4.59702011年1月18日至1月30日3.75交通运输用地（社会停车场）502011年1月18日至1月30日CA6-（5）-82-1长安23.85居住不大于4.57702011年1月18日至1月30日11.692商业不大于3.84402011年1月18日至1月30日BL10-8-63-12碑林45.866居住用地不大于4.457702011年1月27日至2月16日0.585廉租住房不大于4.457有偿划拨2011年1月27日至2月16日YT3-19-3-1阎良28.839商业本次出让该宗地地下使用权402011年2月9日至2月22日YL3-10-1-2阎良3.714居住用地2.2-3.0702011年2月15日至月1日0.66商业2.2-3.0402011年2月15日至月1日0.195廉租住房2.2-3.0有偿划拨2011年2月15日至3月1日BQ4-99-26灞桥44.256工业1.0-1.2502011年2月11日至2月24日BQ2-99-101灞桥10