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万华二期地块投资报告2010年2月20日目录壹、市场篇贰、地块篇叁、产品篇肆、投资篇壹、市场篇一、宏观市场二、中观市场三、微观市场第一章：宏观市场城市概况城市交通城市人口城市经济城市规划宏观政策注：由于2009年经济公报未出，2009年数据为预估。城市概况如东，位于江苏省的东南部，地处长江入海口的东北翼，她东临南黄海，南靠长江口，西接苏中平原，北边欧亚大陆桥，隶属2小时上海城市经济带。全境1872平方公里，海岸线106公里，耕地140万亩，盛产文蛤、鳗鱼、紫菜等50多种海鲜产品，沿海滩涂每年向大海淤长3000-5000亩土地。全县人口105万。如东县辖14个镇：栟茶镇、洋口镇、苴镇、长沙镇、大豫镇、掘港镇、马塘镇、丰利镇、曹埠镇、岔河镇、双甸镇、新店镇、河口镇、袁庄镇，县城为掘港镇。城市交通以高等级公路为主骨架、水陆空并举的交通网络公路——主要通过公路运输，境内有334、223、221等省道，有发达的长途汽车线路。规划建设的海启高速、通如高速分别从西北（海安）-东南（启东）、东北（洋口港）-西南（南通）过境。通如高速预计2010年动工，由洋口港城东出，经掘港、金沙至兴仁方向接入宁启高速。铁路——海洋铁路。海安至洋口港，全长77公里，国铁二级。运河——境内如泰运河为5级航道，是地理意义长三角分界线。为洋口港运输而建设洋口运河在建当中。港口——洋口港（建设中），一大型散货、液体燃料深水港口，位于长沙镇。由太阳岛、金牛岛（已规划）和临港作业区构成，设计码头62座，30万吨级2座。洋口渔港90年代初就被列为全国82家国家一级群众性渔港之一，2008年7月新建成，目前可同时停泊船只2500艘，年卸港量达到20万吨，年交易额预计为12亿元。空运如东距南通兴东机场30公里，现已开通至北京、广州、深圳、厦门、大连、重庆等航线。城市人口数据来源：如东统计年鉴近几年苏中地区人口大量外流，如东、通州等苏中地区人口负增长情况突出；每年有数千至万人的人口外流。如东县乃至整个南通市都呈现人口大量外流的现象：2003年至2009年如东县每年人口负增长5-9千人不等，其中2009年末比2008年末减少约3000人。2003-2009年末人口（单位：万人）109.4108.5107.7107.1106.3105.7105.4-0.68%-0.21%-0.28%-0.26%0.40%-0.30%-0.22%-0.80%-0.60%-0.40%-0.20%0.00%0.20%0.40%0.60%103.0104.0105.0106.0107.0108.0109.0110.02003200420052006200720082009户籍人口人口自然增长率城市人口苏中地区虽然人口外流情况严重，但仍然有另一种现象：即苏中地区中心城区的人口吸引能力也具有优势，如南通市区、如东县城每年人口也增长迅速。2009年底如东县城区人口预计已经达到了24.85万人。城市人口的增长为房地产的发展带来机会。数据来源：如东统计年鉴19.262020.7820.8121.2323.824.853.84%3.90%0.14%2.02%12.11%4.40%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%0510152025302003200420052006200720082009城区人口（万人）城区人口增长率城市经济国民生产总值呈快速增长态势，地产市场进入快速发展阶段宏观经济增长小于4%4-5%5-8%大于8%10-15%房地产业发展状况萎缩停滞甚至倒退稳定发展高速发展飞速发展如东经济发展速度较快，其房地产市场进入飞速发展阶段。但受金融危机影响，预估2009年经济增长率小于9%，如东实体经济依旧受到了较大的影响。102.57123.23146.38175.02212.26263.40286.3211.96%15.00%14.60%15.30%15.80%13.40%8.70%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%0501001502002503003502003200420052006200720082009GDP（亿元）GDP增长率城市经济国民生产总值呈快速增长态势，地产市场进入快速发展阶段发展期启动期快速发展期平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800-10001000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展，单纯数量型快速发展，以数量为主，数量和质量并重平稳发展以质量为主数量和质量并重缓慢发展综合发展型934711315135451629521348266693040312.74%21.05%15.50%15.50%16.90%15.00%14%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%050001000015000200002500030000350002003200420052006200720082009人均GDP（元）人均GDP增长率城市经济经济结构逐渐逐渐合理第一产业占比逐渐下降，第二产业快速增长，第三产业逐渐增长。产业结构逐渐合理。如东形成“二、三、一”的经济结构。0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%200420052006200720082009第一产业第二产业第三产业宏观部分主导产业形成了棉纺、棉织、针织、印染、服装等10多个门类的大纺织格局。拥有日商独资企业群——亚洲最大的毛巾生产基地，拥有全国针织绒类面料及制品生产基地，拥有获多项国家专利的羊毛、羊绒制品企业，产品畅销30多个国家和地区。出口创汇较多的行业之一。主要产品有汽车零部件、石油钻井机械、铁链、塑料机械等。拥有亚洲最大的铁链出口基地和全国紧固件出口量最多的企业，产品远销欧美、非洲、东南亚等40多个国家和地区。如东县的一大资源优势，滩涂养殖丰富了海洋经济的工业化体系，全县拥有自动烤鳗、紫菜一、二次加工、文蛤粉、水产品保鲜剂等生产企业五十多家。近年来迅猛发展的新兴产业。这个产业主要以上市公司——中天科技股份有限公司为主导企业，主要生产特种光缆、光纤拉丝、光无源器件等产品。目前全县已建成多媒体资料宽带网和高速综合信息宽带网，实现了互联网的升级换代。如东县的传统产业之一，拥有全国最大的劳保手套生产基地，二次加工紫菜获国际有机食品认证，具有保健功能的葵籽油填补国内空白。速冻蔬菜、食品专用淀粉等产品，带动了农业产业化的发展。如东县工业经济的重要产业之一，对促进全县社会经济的发展做出过重要贡献，已形成农药、化肥、染料、精细化工、油漆涂料、医药为主的格局，多种产品获国家级新产品称号，填补国内空白，一批已获GMP认证的医药生产企业正在崛起。城市经济主导产业城市规划“一城一港”的空间结构城市远景规划结构将形成“一城一港”的空间结构形态。一城是指如东城区，为组团块状中心集聚发展的空间结构形态；一港是指洋口港，规划由长沙镇区、洋口工业区、石化工业园区、高科技工业园区及延伸到浅海区的码头作业区组成。发展目标：一是将如东建成上海大都市圈重要的海洋开发基地；二是建成富有特色的沿海港口城市；三是具有高标准基础设施和人居环境质量的现代化城市。城区人口规模控制在40万左右，建设用地规模控制在45平方公里左右。城市用地主要向东、向北发展与洋口港开发相呼应，形成“港城联动”的发展格局。洋口港建设洋口港地处中国经济最发达的长三角地区，地处黄金水道和黄金海带，具有极其优越的区位优势，开发建设不仅能带动江苏沿江沿海开发、推动江苏在更高层次上开发发展，对于中国东西部地区的共同发展都深具价值。陆岛跨海通道是洋口港的交通要道，是各类物资、人员交通运输的重要载体和平台，其开工对加快洋口港开发进程、改善投资条件，具有战略意义和现实意义。陆岛通道、临港工业区、人工岛、码头等四大基础设施工程建设已经基本完成。如东县工业新区规划工业园区的开发建设，未来将引入大量的企业及相关产业，同时为如东带来了一大批的企业投资客户，未来这部分企业有经济实力的人群将成为本项目中的一部分。城市规划“一城一港”的空间结构宏观政策“国十一条”定调2010年，房地产业政策由“宽松”转为“从紧”增加保障性住房和普通商品住房有效供给；合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求；加强风险防范和市场监管；加快推进保障性安居工程建设；落实地方各级人民政府责任；二套房贷不管首付是否属于“改善性需求”首付不低于四成，将给市场带来的影响：给火热的楼市适度降温；抑制投资需求，增加其投资成本和门槛；进一步加剧市场的波动性；影响开发商对后市的预期。未来政策预期政策方向调控措施实施可能性与执行力政策效果货币信贷政策7折利率优惠政策（尤其是针对改善型住房）逐步取消或由银行实行差异化调整；二套房贷利率严格执行1.1倍部分银行已实施有利于抑制需求，对市场可能产生负面影响加息、限制贷款最快可能在2010年下半年对市场的影响最快在年底或2011年初显现加强保障性住房建设共建形式改造棚户区可能性高集合社会资金参与建设，可操作性强。限制开发商融资、信贷限制资本市场融资、严查土地信贷可能性高开发商资本市场融资难度加大，对避免“疯狂”拿地起到一定作用；有利于控制房地产信贷风险，抑制地价上涨。加强市场监管继续加强房地产市场监管，下大力量整治捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价，虚报售量、制造紧缺假象和假按揭、假销售等违法违规行为，加大查处和曝光力度。完善商品住房预售制度，加强房屋拆迁管理。2010年1月6日住建部会议已提出要求，“国十一条”也再次强调，各地方政府未来将进一步落实无法真正缓解供不应求矛盾，但对企业日常经营影响较大。政策转向值得业内警惕，短期内市场波动幅度可能加大，但房价向上趋势不会立刻逆转。宏观背景小结市区人口的持续增长为本项目提供了需求基础。掘港镇现有人口13万人，建成区面积7平方公里，到2020年人口规模达到40万人，建成区将达到45平方公里；城市区位优越，形成江苏东南桥头堡如东位于南通版图末梢，具备一定的区位优势（长三角）。随着洋口港的开发建设，区域的聚集优势将逐步显现，未来将形成江苏东南桥头堡，与上海洋山港形成互动，发展潜力巨大；城市经济持续发展，支撑房地产发展。03年-09年，GDP持续保持10-15%的增长，除09年受经济危机影响，GDP增长率虽然降低，但是，如东房地产市场仍然火爆。宏观政策对未来市场有影响2010年国十一条对未来楼市走势有影响，但房价向上趋势不会立刻逆转。第二章：中观市场房地产投资竣工及销售面积04年-09年房地产开发投资快速增长09年房地产投资比例加大；房地产投资占固定资产投资比重从06年-09年渐增，凸现房地产的重要性；2.434.615.426.779.3412.7512.70%89.71%17.49%24.91%38.00%36.56%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%02468101214200420052006200720082009房地产开发投资房地产开发投资增长率4.03%5.32%4.65%4.73%5.49%6.12%0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%200420052006200720082009房地产投资占固定资产比重中观部分房地产投资中观部分竣工面积及销售面积如东商品房竣工量从2004年开始保持了一个稳步发展的趋势，主要是由于如东对住宅的大力发展，促使整个商品房市场发展迅猛，2009年商品房竣工量预估达到35.6万平米；而相对于供给，需求相对增长较慢，09年去化房源预估约26.47万平米。从全国去年的房地产形势来看，09年房地产市场火爆，市场销量好，但09年的供需比偏高，将会导致2010年市场存量偏大，另外