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《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：前言一、项目立地分析1、地块立地分析2、地块SWOT分析二、商业定位分析1、城市概况2、城市经济发展3、城市规划发展三、海安商业市场概况1、海安商业现状1）、人民路商业业态分析2）、曙光路商业业态分析3）、中坝路商业业态分析4）、文峰大世界商业业态分析5）、恒天新世界商业业态分析6）、安达步行街商业业态分析7）、贵都广场商业业态分析8）、地板一条街业态分析2、商业物业类型及模式分析3、项目商业总体定位4、商业主题定位5、推广案名建议6、核心推广理念四、商业规划1、周边人流量分析2、消费客源分析3、总体商业规划4、东大街·海天国际商业业态建议5、主力店的选定6、主力店招商建议7、价格建议8、建筑形态、风格建议五、B区商业推广策略1、销售模式分析2、销售中常见问题3、招商策略方案4、招商周期拟定A、第一阶段（准备期）B、第二阶段（客户预约期）C、第三阶段、正式公开招商期D、第四阶段、持续招商期和收尾期六、B区商业销售策略1、客户定位2、项目营销推广策划客户定位1）、入市商铺的选择2）、销售策略3）、销售区域4）、价格策略5）、推广策略前言面对业态凌乱、品牌形象差、租金率比一街之隔的人民中路低几倍的商业现状，如何重塑东大街的千年商贾之地的品牌形象，是我们值得深思的一个问题。一方面我们看到宁海路曙光路文峰大世界的整体统一规划、招商、管理，取得一定的成果，也将成为海安未来的核心商圈。同时我们也可以看到，与本案一街之隔的中大街内街，业态凌乱、品质低下，是造成租金比人民中路低的直接原因。通过以上的分析后，我们可以得出，对于一个商业项目来说，前期的准确定位、良好的招商、统一的管理是非常重要。本案在位置等很多方面与中大街类似，如果我们不能突破这种困境，那么，我们就成为第二个中大街。如果突破这种困境，一方面树立了亚伦地产城市商业运营商的品牌形象，东大街项目也将成为海安的主题式商业标杆；同时也复兴了东大街千年商贾之地的品牌形象。品牌形象差业态凌乱租金率低下海安商业标杆中大街现状凌乱街铺、形象差整体定位，统一规划商业面前现状不成功！成功！通过前面对项目全面的诊断与思考如何才能取得成功？PART1：项目立地及分析一、地块立地分析本案“东大街·海天国际”位于海安繁华的地段。南临人民东路、北至新华北路、西侧为规划中的如意路、东侧为凤山北路。周边交通网络发达、配套设施成熟。商业面积为15,464㎡。是海安县政府重点打造的老城区项目。本案虽属于商业集中的老城区，但属于较偏的人民东路段，人流量比一路相隔的人民中路要少，商业氛围不浓。如果通过有效的商业包装、运作，还是存在一定的市场机会。优势(Sterngths)本案地处海安老城区东大街，南依人民路，交通便捷，周边商业氛围浓厚；整体70万平米的超大体量规划。劣势(Weakness)随着文峰电器的南迁，与城区其他商业相比，本案区域商业业态比较杂乱，形象差，没有特色亮点。机会(Opportunity)高速发展的经济，主题式商业的缺乏。本案区域是城市重点打造的旅游版块，项目以北是城市规划的核心居住区，存在一定的商业机会。威胁(Threats)城市核心商圈南移，两横两纵路段的商业，日趋成熟。二、地块SWOT分析PART2：商业定位分析海安县位于江苏省东部的苏中地区，南通、盐城、泰州三市交界处。东临黄海，南望长江，是苏中水陆交通要冲。204、328国道和202省道贯穿全境，两条运河沟通长江、淮河两大水系。海安县是传统的革命老区，教育之乡。全县人口近100万人；海安镇人口约20万人。随着火车站、苏通大桥、崇海大桥的相继建成通车，海安逐渐发展成为上海都市圈辐射苏北的桥头堡。一、城市概况海安2007-2010年地区生产总值每年保持50亿元左右的增长额。消费品零售总额每年保持20亿元左右的增长额。城市经济发展势头良好，城市消费持续增长。二、城市经济发展2007-2010年海安地区生产总值与消费品零售总额2007-2010年，海安城镇人均可支配收入持续增长，每年保持10%以上的增长率。截止2010年，海安城镇人均可支配收入突破2万元大关，全省排名24位，城镇人均购买力大大提高。2007-2010年海安城镇人均可支配收入海安县城市总体规划纲领是“东突南移”，以大交通、大枢纽为方向，将城市与火车站融合。而城北将以核心居住区为规划发展方向，连接老城区与城北区两大城市版块的人民东路段是——集文化、教育、旅游、高档居住区为一体的区域。三、城市规划发展PART3：海安商业市场概况①安达步行街②恒天新世界③文峰大世界④明珠城⑤贵都广场目前海安商业以人民中路商圈、曙光路商业圈、中坝路商业圈、宁海路商业圈、汽车站商业圈为主。各商业圈自成体系，业态有重叠。以文峰大世界为中心的卖场型商圈已经逐步形成，未来将成为海安的核心商圈，这已是海安商业模式发展的必然趋势。其他商圈相对业态丰富，相反也就比较凌乱，品牌形象差。随着海安经济的高速发展，这些旧的商业模式将来会逐渐被淘汰，形成新的连锁、主题式的适应时代发展的商业形式。51423一、海安商业现状该路以经营业态主要以电动车专卖店为主占47%，其他业态较为混杂。该路段越向东业租金越高；人民西路租金由西向东递增，租金价格1.5~2元/㎡/天。主要以电动车专卖店为主，整体租金价格偏低，商业形象较低1、人民路商业业态分析7%47%7%5%11%5%2%9%5%2%服装、鞋帽、化妆品、饰品、钟表眼镜汽配、五金、机电银行、邮局、电信、保险、证券餐饮其他（劳务、中介、文印、手机冲值等）医药、保健品鲜花、礼品、文化用品、婚纱摄影烟酒、日用杂货网吧等休闲娱乐家具家装人民西路西段该路段以服饰、饰品、眼镜、餐饮为主占到35%和27%，日用杂货则占到13%。商业形象一般；该路段租金价格，租金价格约2~3元/㎡/天。业态服装餐饮为主，商业形象一般，租金较高1、人民路商业业态分析人民西路东段35%4%27%2%7%4%4%13%4%服装、鞋帽、化妆品、饰品、钟表眼镜汽配、五金、机电餐饮其他（劳务、中介、文印、手机冲值等）美容美发、足浴休闲医药、保健品鲜花、礼品、文化用品、婚纱摄影烟酒、日用杂货家具家装该路段统计分析主要从人民中路，经营业态主要以服装类、鞋帽、化妆品为主，占到57%，手机卖场较多占17%，银行占10%；租金水平较高，该路段租金价格4~7元/㎡/天。服饰类经营占主导，沿街底商为主，租金水平较高。人民路段商业形成较早，为自行形成的商业圈，业态较为混乱，形象一般，存在一定的分流现象。1、人民路商业业态分析人民中路57%3%17%10%6%7%服装、鞋帽、化妆品、饰品、钟表眼镜餐饮其他（劳务、中介、文印、手机冲值等）银行、邮局、电信、保险、证券鲜花、礼品、文化用品、婚纱摄影烟酒、日用杂货该路段统计分析主要是曙光西路西段，业态服装鞋帽占34%，餐饮占到22%，日用杂货11%，主要以沿街小店铺为主，形象档次较低；该路段租金价格1.5~2.5元/㎡/天。服饰餐饮经营占主导，沿街底商为主，租金水平一般2、曙光路商业业态分析曙光西路34%22%4%9%7%11%2%11%服装、鞋帽、化妆品、饰品、钟表眼镜餐饮其他（劳务、中介、文印、手机冲值等）美容美发、足浴休闲鲜花、礼品、文化用品、婚纱摄影烟酒、日用杂货桑拿、客房家具家装该路段统计分析人民曙光中路路段，经营业态主要以服装类、鞋帽、化妆品为主，占到65%，该街道是老街新开，路南主要是沿街小店面，无统一规划，业态杂乱；路北主要以沿街精品店为主；该路段租金价格5~6元/㎡/天。服饰类经营占主导，商业氛围浓厚，租金水平较高。2、曙光路商业业态分析曙光中路55%22%5%3%5%8%2%服装、鞋帽、化妆品、饰品、钟表眼镜餐饮其他（劳务、中介、文印、手机冲值等）美容美发、足浴休闲鲜花、礼品、文化用品、婚纱摄影烟酒、日用杂货桑拿、客房该路段统计分析主要从人民中路至长江路，经营业态主要以服装类、鞋帽、化妆品为主，占到67%，餐饮占22%，主要以沿街小店铺为主，自行形成新城市商业圈，商业形象一般；该路段租金最高，租金价格6~9元/㎡/天。服饰类经营占主导，餐饮占一部分比重，租金水平最高，人气最旺3、中坝路商业业态分析中坝中路67%22%7%4%服装、鞋帽、化妆品、饰品、钟表眼镜餐饮鲜花、礼品、文化用品、婚纱摄影烟酒、日用杂货文峰大世界是南通地区的商业标杆，它所属的区域位置代表着该区域会成为或已经成为该地区的商业中心；海安文峰大世界位于宁海中路和江海中路交界处，海安文峰目前周边的商业主要以洗浴、餐饮、宾馆、手机、服装、美容美发、鲜花礼品文化用品、烟酒杂货店为主。周边商业形象一般。租金约3元/㎡/天该路段目前业态杂乱，无统一规划，但是随着文峰的搬迁，该路段应该会有部分品牌专卖店的迁入。4、文峰大世界商业业态分析恒天新世界位于宁海路与曙光路交汇处，是集餐饮、娱乐、休闲为一体商业中心，一楼主要要精品专卖店、超市、电器；二楼、三楼规划精品服饰；四楼是娱乐休闲中心。该商业区一层沿街3.8万，内铺一层1.1万—1.6万、二层1.2万—1.3万，三四层0.5万目前该商业区二、三楼基本闲置，该区域因为引进了苏果超市、国美电器、永乐影城，为该项目聚集了一部分的人群，但总体经营状态欠佳。5、恒天新世界商业业态分析安达步行街位于宁海路与曙光路、宁海路与中坝路交汇处，目前一楼已全部招商完成，沿街店面主要经营精品服装、内街主要是皮草及儿童娱乐，服饰行业占到80%以上。一、二层均价2万，沿曙光路一层价格为3.6万；内街一层1.8元/㎡/天；二层1元/㎡/天左右；三层0.4元/㎡/天；外街6元/㎡/天左右。目前只租不售。该商业街建筑形式新颖，有统一规划，装修风格一致，商业形象较好。但是由于该街区对面商业杂乱，该商业应属单边商业，人流量稍有不足。6、安达步行街商业业态分析该路段统计分析主要从长江路、中坝南路，该项目主要引进了苏果超市，周边有商务休闲配套、市政中心、金融、新兴住宅小区等配套设施，主要以苏果超市为主力旗舰店的商圈。随着政府行政中心的南移，该地段商圈逐渐形成，最终有可能会成为城市南部最具竞争力的商业中心。7、贵都广场商业业态分析20%20%20%40%超市银行证券家纺该路段统计分析主要江海路至长江路，经营业态餐饮为主，占到43%，家居地板占33%，五金配件11%，地段是海安最知名的餐饮街；沿街商铺平均租金四层连租0.4元/㎡/天。以餐饮业为主，自行形成的商业圈，知名度较高，商业形象一般8、地板一条街业态分析43%33%11%5%8%餐饮家具家装汽配、五金、机电美容美发、足浴休闲烟酒、日用杂货二、商业物业类型及模式分析商业模式商业业态商业分布优劣势分析街铺商业服装类、鞋帽、化妆品人民路、中坝路、宁海路、曙光路建筑外观装饰性较差；各商铺间联动效应较弱；容易受沿街市容的影响，不利于营造购物氛围和环境。SHOPPINGMALL百货、餐饮文峰大世界对商业氛围有一种集聚的效应，同时对周边消费人口有一定的数量要求，具有一定的垄断性。裙房商业超市、电器、服装、娱乐、药店、银行、证券、家纺恒天新世界、明珠城、贵都广场展示性弱；消费人流与商务、居住人流混合，交通动线组织不清晰；消费氛围和环境不理想。主题商业精品服装、鞋帽、饰品、美容美发安达步行街对商家的限制条件较多，招商相对较慢。但是易打造商业氛围和品牌形象，提高商业附加值。随着经济的高速发展，将是未来5-10年的主流商业模式。随着新文峰的南迁，城南SHOPMALL的商圈已经逐步成熟，宁海路商圈、中坝路商圈以及人民中路商圈在业态上基本自成体系。恒天新世界、贵都广场、明珠城、安达步行街等已经呈现出一定的商业集聚效应。分析得知，无论从物业类型还是消费人群，本案不具备卖场式商业的先天条件，物业类型也不符合裙房商业的思路定位，随着经济的高速发展，街铺商业模式已经落后时代发展的脚步，将逐渐被淘汰。一种全新主题式商业是我们唯一的突破口！三、项目商业总体定位商业主题定位人均