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厦门楼市月报（2010年2月）■本月综述................................................................2■楼市数据................................................................2春节住宅销量大幅缩水同安区荣登榜首...............................................................................32月楼盘成交TOP10.................................................................................................................3■土地市场................................................................42010XP01翔安新城中心区3号地块土地研判.....................................................................5H2010P01海沧东孚商业街地块土地研判............................................................................19J2010P01、J2010P02杏前路与锦园西路交叉口东侧、北侧地块土地研判....................28■区域经济...............................................................38■本月综述受春节影响，楼市春节也休假，2月份厦门全市住宅成交量急剧缩水，尤其是大年初一到初七，全市仅成交88套。2010年2月厦门全市住宅签约面积10.31万平方米，成交面积环比下降37.34%；全、市房价保持万元高位，均价10061元/平方米，环比下跌10.64%。其中岛外住宅市场2月份签约629套，环比下跌31.18%，占全市住宅成交量的68.59%，岛外签约均价7378元/平方米，环比下降0.66%。海沧区的绿苑新城本月开盘热卖，荣登冠军榜首，岛外楼盘占成交主力。■楼市数据春节楼市量价齐跌均价10061元/平方米本月受春节影响，厦门全市商品住宅成交均价10061元/平方米，环比下跌10.64%，但同比去年同期的6193元/平方米，则大幅上涨，涨幅高达62%，继续保持万元高位。其中，岛内住宅均价14714元/平方米，比上月下跌9.82%，岛外住宅均价7378元/平方米，环比下降0.66%。但同比2009年2月，均价都有较大幅度的上涨。本月岛内除了湖里的东晖花园，新推楼盘较少，购房者的选择空间也较小，再加上受春节成交低迷的影响，岛内均价小幅下跌；而本月岛外海沧区的绿苑新城开盘热卖，翔安区的特房项目也持续受到置业者的青睐，使得成交均价基本维持。2009年厦门市商品住宅成交均价与面积走势图（单位：万平方米、元/平方米）春节住宅销量大幅缩水同安区荣登榜首2010年的春节，楼市也休假，成交低迷，成交量大幅回落，仅签约917套，环比下降33.74%；同比2009年1月的4169套，更是大幅下跌了78%。本月，岛外商品住宅成交629套，面积约为6.54万平方米，比上月的914套下跌了31.18%，成交量大幅下降。同安区由于同安大唐世家和尚美花城的热销，楼盘签约量跃居全市各区住宅成交量之首，成交了206套，较1月份的177套增加了29套，涨幅16.38%。岛内住宅本月成交288套，面积约为3.77万平方米，环比下跌38.72%。其中思明区成交151套，湖里区成交137套，仅高于集美区。与2010年1月，购房者由于楼市新政策的打压处于观望态度不同，本月受春节影响，楼市也处于休假状态，大年初一至初七全市仅成交88套，直至上周，春节假期结束，楼市才开始出现升温回暖状态。2009年厦门市商品住宅成交套数图（单位：套）2月楼盘成交TOP102月楼市成交排行榜TOP10项目共成交581套，占全市住宅成交63.36％。总体上来看，本月受春节假期影响，单盘成交量较以往都有不同程度的下降，这是由于本月整体成交量的缩水导致。海沧区绿苑新城二组团本月开盘热卖，成交120套，签约均价8133元/平方米，荣登单盘签约冠军。翔安区的特房项目本月继续放量，包揽冠亚军，其中特房美地雅登签约116套，签约均价6243元/平方米，特房锦绣翔安签约73套，签约均价5290元/平方米。同安大唐世家本月签约68套，签约均价6086元/平方米，杀入第四。本月单盘成交TOP10中，岛外楼盘是主角，占了六个项目，共签约453套，占全市住宅成交量的49.4%，占TOP10总量的77.96%。■土地市场2月8日厦门共有4幅地块进行拍卖，有2幅住宅用地，四幅地块均位于岛外，总建筑面积约46.97万平方米，总起拍金额约人民币13.313亿元。相较以往此次拍卖显得有些冷清，地块均以底价成交，其中海沧商业用地H2010P01由厦门海沧土地开发有限公司以底价7700万竞得，翔安办公酒店用地2010XP01由福建五华集团有限公司和厦门闽泰实业有限公司以底价3600万竞得，集美中亚城两幅商住用地J2010P01和J2010P02则由实力国企“杏林建设”分别以底价88730万和33100万元包揽。2010XP01翔安新城中心区3号地块土地研判SOHO引领翔安商务新格局核心区位，便捷交通，多元化规划功能1．基本属性1.1基本规划指标1.2基本出让数据2.地块价值分析2.1地块位置及区域界定本案位于翔安新城翔安大道东侧，翔安区府大道南侧，宋坂村西北侧。本案紧邻汇景新城商业广场，位于集行政、文化、金融、商务于一体的翔安新城的中心商务区，翔安区政府、翔安文体中心、四馆合一（主要包括文化宫、青少年宫、群艺馆、妇女儿童活动中心）均位于地块北侧不远处。地块集便利交通和核心区位等优势于一身，具备优越的外部开发条件。同时，汇景新城中心、特房·美地雅登等紧邻本案，周边配套完善，交通便利，是商业、办公、SOHO创业的理想之所。地块界址图地块现状图翔安文体中心特房·美地雅登汇景新城中心2.2地块周边环境分析2.2.1交通分析地块紧邻城市主干道，四周紧邻翔安大道、区府大道、海湾大道、横六路等主要交通干道，出行极为便利。区府大道是贯穿翔安新城片区的交通主干道，沿着区府大道能快速到达翔安新店繁华老城区，道路交通网发达，经东通道15分钟可进岛，有56、69、605、608、620等多条公车线路可达地块或地块周边。翔安大道对内连接码头、机场、交通枢纽、港口各个节点，对外连接国道324线、国道319线和沈海高速公路，辐射毗邻省市，延伸全国。随着翔安隧道的顺利通车，预计2010年底，翔安大道将成为全线封闭式的城市快速干道。据悉，规划中还将建新店互通立交等4座互通立交；新建舫山二路分离式立交；新建7座人行地下通道，改造7座人行地下通道。地块空间交通图翔安大道区府大道海翔互通立交鸟瞰效果图2.2.2配套分析本案居翔安新城片区内，翔安区政府于地块不远处，可共享新店、马巷繁华商业配套；地块周边高档住宅林立，分别有特房？锦绣翔安、特房？美地雅登、汇景新城中心等项目，另南北两侧还有翔安东方新城安置房一期和二期项目，已形成较为成熟的居住氛围，其生活、商业配套较为齐全。地块拥有新店中学、南洋学院、厦大翔安校区等诸多教育资源，整个翔安新城片区规划至少有7个幼儿园、3个小学、2个中学以及实验学校、体校。据了解，已有部分实验学校已开始投入建设。另外，地块所在片区距离翔安文教区较近，可共享文教区优越的教育资源，为本案增添不少人文价值。另翔安商城餐饮一条街位于本案不远处，车程仅需5分钟，商业、生活配套均较为完善。幼儿园新店中学商城餐饮一条街地块周边的娱乐城2.2.3景观分析厦门市三星级标准、四万平方米天然氧吧、翔安第一座生态公园--祥吴公园与地块邻近，闹中取静惬意舒适的生活外环境，给作为拥有居住用途的本案加分不少。2.3地块综述总之，该地块核心区位凸显、集行政、商业、文化等优势于一身；交通路网发达，出行便利；周边配套设施齐备，居住、商业范围浓厚；翔安新城片区完善规划和地块自身城市商业综合体定位都为本案的“闪光点”。这些基本元素都为本案后期开发创下了良好的内外部条件，本案具备不少可挖掘潜力，相信将成为翔安新城片区的一大亮点。3.地块规划分析3.1自身规划依据规划，本案为商业、办公、酒店、SOHO、居住为一体的高层都市综合体项目。将成为翔安最具代表性、最吸引投资眼球的地标性建筑之一，与汇景新城中心、特房？美地雅登等项目一起构成了翔安新城高品质楼盘项目区。从规划设计条件上看，该地块兼具商业、办公、SOHO、酒店用途，其多样化功能结合的城市综合体项目在厦门较少见，在翔安更是首开先河。本案的SOHO办公功能在一线城市已经成为一种新兴的办公潮流，但在厦门乃至翔安仍是少见的办公形式，故本案将引领翔安商务办公的新格局。SOHO市内风格北京朝阳光华路SOHO3.2片区规划翔安新城——旧城区新活力翔安新城区位于翔安区中部，火炬工业园以南，翔安文教区以北。四周紧邻翔安大道、海湾大道、翔安东路与新店路等城市干道，下接东通道与厦门本岛相连，上通泉厦高速公路与泉州相通。项目总用地面积约230公顷。城区内规划有区政府行政中心、体育中心、学校、医院、经济适用房，以及特房·美地雅登等商品房，片区内产业园高端人才优势较为突出。翔安南部新城——城市副中心对台桥头堡翔安南部新城北至新店路、西临翔安大道、南临窗东路及大嶝岛海域，东以九溪为界。用地面积27平方公里。独特的地理和人文条件成就海峡商贸交流重要区域，并将成为台湾旅游休闲、创业投资的桥头堡。翔安南部新城周边拥有各种有利发展的五大基地，其中就包括大嶝对台小额商品交易市场、海峡论坛会址建设的海西对台交流基地。规划潜力提升点本案位于翔安新城与翔安南部新城的交汇处，借助两大片区的完善规划，地块的潜力大大提升；同时，地块经翔安大道可直达翔安隧道，快速到达岛内与其他行政区，形成厦门岛15分钟“经济圈”；借助翔安南部片区的对台经贸平台，吸引台商投资眼球，可给本案带来经济增长点与人气的提升。4.SWOT分析4.1优势①优越区位、配套齐备；②临主干道、交通便捷；③自身多元化业态组合，财富聚集效应强。4.2劣势①地块南面还未改造的宋坂村对本案形象有一定负面影响；②紧邻主干道，必将对本案的居住用途造成一定的噪音、粉尘等城市污染。4.3机会①翔安首个城市商业综合体，抢占先机；②翔安新城片区的规划推进；③翔安隧道通车，预期良好。4.4威胁①宏观经济层面的不确定因素较多；②SOHO商务模式对城市化水平较低的翔安可能是一个挑战。5.核心竞争力分析及提炼5.1竞争力分析优越区位+多功能组合细致衡量本案拥有的各项优势，可发现本案多功能组合的城市商业综合体以及优越区位是本案的最大亮点所在。项目中不同物业之间的相互弥补和相互助力形成了一个多功能、高效率、多元复杂而统一的复合型空间。本案所拥有的先天优越区位，更助力后期的大手笔开发。5.2竞争力提炼SOHO引领翔安商务新格局利用翔安新城的完善配套，充分整合周边优势资源，可将本案打造成一个具有完善的商务、生活、休闲配套的核心商务中心。新兴的SOHO办公潮流更是能吸引动漫、设计领域等行业的投资眼球。项目的活力将体现在全天候的不间断人流，项目的价值不止于将成为翔安新城地产的代表名片，更将引领翔安商务办公新局面。地块总平图规划效果图（仅供参考）6.周边竞争项目地块所处片区为翔安新城片区，现将该区域和地块周边近年内已出让地块信息列表如下：比较分析：从上图竞争项目可看出，X2009G05地块对本案的威胁较大。因为，该地块用途性质与本案较吻合，同时成交时间也较接近。另据了解，首开公司计划投资30亿元在该项目上，未来将构筑一个新都