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WISENOVA®ReviewofRealEstateMarket五合地产评论二〇一〇年十一月十五日五合地产评论/深度研究®WISENOVAReviewofRealEstateMarket请参看第12页重要申明Copyright©WISENOVA®.AllRightsReserved.第1页共12页【区域规划】环首都经济圈城市群概念出炉在“2010首都圈发展高层论坛”上，“首都圈”城市群的总体战略构想出台，包括河北“13县1圈4区6基地”。北京市政府相关人士表示，根据规划，第一期2015年北京市轨道交通运营里程将达561公里，第二期向河北延伸1100公里地铁。以新兴产业为主导的环首都经济圈，包括河北省涿州市、涞水县、涿鹿县、怀来县、赤城县、丰宁、滦平县、三河市、大厂、香河县、广阳区、安次区、固安县在内的13个县（市、区），4区即高层次人才创业园区、科技成果孵化园区、新兴产业示范园区、现代物流园区。6基地即在环首都经济圈内建设养老、健身、休闲度假、观光农业、绿色有机蔬菜、宜居生活基地。目前13县市GDP总量约1200医院，规划到2015年翻两番至4800亿元，年均增长31%。【评论】继“十一五”京津冀发展重点之后，“十二五”期间“首都圈”城市群发展将成为重点。此次将涉及总体规划、交通体系建设、卫星通信、移动通信、网络通信、固话通信等通信网络设施及金融体系建设和服务保障体系建等诸多方面，已经不单单是产业转移层面，而是真正实施城乡一体化进程的全面整合。由于行政区划等问题，京津冀的协同发展长期以来效果不够理想，河北省始终未获得稳定的增长龙头，此次首都圈城市群规划如果在高层层面通过，三地协同发展能够得到执行，则河北省能够以京津为龙头，通过承接京津产业转移过程中引来新的发展机会，引进配套产业，实现环京津城市带的崛起。做大整个京津冀地区大盘子，也能增强河北省在全国的地位。如果环京津城市群能够在引进产业上加大功夫，则房地产市场接受京津地区辐射也有了实质性的支撑，是有利于规划目标实现的。五合地产评论®WISENOVAReviewofRealEstateMarke请参看第12页重要申明第2页共12页Copyright©WISENOVA®.AllRightsReserved.【区域规划】广州白鹅潭地区控制规划获批11月7日，《白鹅潭地区控制性详细规划》在11月5日获广州规划委员会全票通过。《规划》将白鹅潭地区定位为：广佛之心、国际商业中心、水秀花香的宜居城区。《规划》显示，白鹅潭地区具体为北至大坦沙尾，南至环翠路与环城高速公路，东到工业大道中和工业大道南，西至芳村大道北和花地河，总规划面积35.11平方公里，规划居住人口为59.2万人。《规划》将白鹅潭地区分为十大发展片区，其中包括国际商业中心区与生物产业区。首期开发区将包括珠江滨水区的17平方公里地块。【评论】白鹅潭位于广佛两城中心地带，是未来广佛同城化最为受益的地区，通过此次规划广州市希望将该地区工业用地性质升级置换为广州走向国际化的商业中心。此次规划的亮点在于按照区域级-市级-区级-小区级划分该地区商业分级，打造国际级商业中心广佛中心。同时作为分流两大都市区人口考虑，规划了大量居住功能区，形成了比较丰富的居住体系。在面对与广州珠江新城CBD差异化方面，本次规划并不明朗，此前由于规划了过多的商办功能而被发回修改，也仅仅是降低了整体开发强度，商办建筑面积仍然达到了近千万平米。由于该地区过去是重工业发展用地，土地存在一定的污染，因此规划了大量的公园绿化用地，能在一定程度上提高居住品质。提高该地区吸引力的举措还包括规划一块生物产业用地，赋予了该地区高端产业功能。在未来的发展中，该地区与珠江新城的差异化发展仍需进一步明确下来。【宏观市场】10月份经济数据出炉11月11日，国家统计局公布10月宏观经济运行数据，其中，五合地产评论/深度研究®WISENOVAReviewofRealEstateMarket请参看第12页重要申明Copyright©WISENOVA®.AllRightsReserved.第3页共12页10月CPI同比上涨4.4%，创自2008年10月以来的25个月新高。1-10月，房地产开发企业本年资金来源56923亿元，同比增长32.0%。其中，国内贷款10443亿元，增长26.3%；自筹资金21553亿元，增长50.7%；其他资金24387亿元，增长21.0%。1-10月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.28亿平方米，同比增长36.2%，土地购置费8006亿元，增长79.2%。而就在数据公布的前一天，央行宣布，从2010年11月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。【评论】刚经历了加息，又迎来了上调存款准备金率，通过强化预期的上升通道影响市场行为才是本次央行出手的根本目的。不过，这对于目前房地产市场来说，还算不上最后一根被压垮的稻草，因为前期的严厉政策已经令房地产企业做好了打硬仗的准备。从房地产开发企业的资金来源的变化可以看出，房地产开发企业自筹资金增长最快，在资金来源的比例正逐步提高，因为信贷收紧已经对对房地产企业的开发贷款以及按揭贷款都有较大影响，开发商不得不寻求其它资金来源。土地购置费的大幅增长，可以视作通货膨胀的最好体现，房地产企业后续开发资金压力会更大，可能会对行业内企业结构产生影响，大量小企业会推出，而手握大量资金资源的国企与大型企业集团会迎来并购机会。【房地产金融】万通计划将北京万通新世界商城售予信托11月9日，万通地产公告称，董事会通过了关于出资1.4亿元认购北京万通新世界商城项目集合资金信托计划份额的议案。信托计划资金规模在4.5-5.5亿元之间，存续期5年，由受托人北方信托将信托计划资金用于通过设立合伙企业收购持有北京万通新世界商城物业的北京阜鑫商业投资有限公司(以下简称“阜鑫投资”)100%股五合地产评论®WISENOVAReviewofRealEstateMarke请参看第12页重要申明第4页共12页Copyright©WISENOVA®.AllRightsReserved.权，以商城稳定的租金收入为投资者带来稳定的投资收益。资料显示，万通新世界商城建筑面积28,546.73平方米，经营面积约28,000平方米。商城出租率维持在90%以上，年租金收入7000万元左右，年净营运收入约4000万元。【评论】万通在规模达50亿元的增发融资计划失败之后，选择了信托作为重要的资金来源，以应对未来项目开发资金压力。通过本次信托计划万通控股套现最多5.5亿元，而万通地产参与认购信托份额，其中可能暗含未来由万通地产回购该商场的安排。根据目前的商场收益水平，信托投资者能获得约7.3%的回报率，这还不包括未来商场收益的提升与物业升值收益。此前万通跟平安信托达成协议，未来共同成立合计50亿元信托计划用于发展旗下项目，其中万通认购份额不少于50%。由于信托计划作为项目开发主体可以获得最高65%的贷款，万通在未来可以回购项目股权，相当于获得了更高的资金杠杆，并且成本也不是太高。如果信托计划执行顺利，则万通就走出了一条高效的融资之路。【商业市场】华润万家收购越秀城建旗下超市2010年11月8日，华润万家正式与广州越秀城建集团属下的宏城超市签订并购协议,将宏城超市旗下107家门店收入囊中。宏城超市目前拥有39家直营店，68家加盟店和1座近10000平方米的大型现代化配送中心，该公司2006年披露的营业额达到3.52亿元。【评论】从越秀集团角度来说，随着集团资本运作平台的逐渐增多，追求资本的高效运作，突出主营业务，往产业链的上游发展。宏城超市作为城市型超市，投资回报率偏低，与集团发展方向存在一定的分歧，因此不难理解越秀集团的出售意图。从华润万家角度五合地产评论/深度研究®WISENOVAReviewofRealEstateMarket请参看第12页重要申明Copyright©WISENOVA®.AllRightsReserved.第5页共12页来说，作为华润的零售品牌，为了快速扩张，已经在全国很多地区进行了多宗并购，收购宏城超市仅是其全国布局的一环，但拥有华润集团这样的强大背景，对于华润万家成为连锁超市行业的龙头还是有重要的支持作用的。商业地产在成为近期的热点的同时，也露出了市场细分的端倪，市区的百货领域的激战升级，就连在国外沃尔玛、家乐福等卖场巨头的挤压下本已空间不大的连锁超市领域，都进入“巷战”的阶段，由大卖场快速布点变成社区超市填补零售空白。【商业市场】金鹰商贸收购大股东资产11月10日，金鹰商贸发布两项关联交易公告，公司共以4482万元人民币向控股股东王恒收购徐州店7楼，将以内部资源拨付。另外，金鹰商贸向控股股东承租位于南京市栖霞区学海路1号的仙林金鹰天地3及5座的1楼及2楼，4及6座的1楼，总建筑面积约为1.46万平方米。租金按营业额和分租收入计算，下限500万元人民币，租赁期至2029年12月。资料显示，徐州店7楼建筑面积约为8668平方米，在徐州金鹰现时于徐州经营的百货商店楼上，该商店为一间六层的百货商店，总建筑面积约51,266平方米。收购徐州金浩全部股权的目的在于扩大徐州店的经营面积。【评论】金鹰商贸在连锁百货领域经营效益与扩张速度都走在了前列，依靠大股东资源进行扩张发挥了重要的作用，业内如新世界百货、苏宁电器通过承租大股东地产项目实现扩张基本上也是同出一辙，这在零售业攻城略地的大背景下被证明为是非常有效的途径。不同于茂业百货通过收购商用物业实现地产与百货两条腿走路的模式，金鹰商贸并不是一家重资产经营的百货公司，在获得充足五合地产评论®WISENOVAReviewofRealEstateMarke请参看第12页重要申明第6页共12页Copyright©WISENOVA®.AllRightsReserved.现金流增长的情况下收购商场物业目的是降低经营成本，其中也有大股东出售物业套现的意图。零售企业需要通过不同项目的租赁安排，实现最佳经营组合，提高资金利用效率。此次在经营业绩好的商场增加营业面积，旨在提供更加多样化的产品，需要发挥百货的规模效应，提高商场经营坪效。【企业研究】中粮集团宣布加大商业地产投资中粮集团董事长宁高宁11月10日表示，中粮集团将商业地产作为一项支柱产业来经营，目前正在研究扩大商业地产规模，并且已有将商业地产上市的计划。中粮集团此前规划，未来5-10年内商业地产资产总额将达到集团资产的30%，即700亿元左右，在全国布局超过20个大悦城。【评论】中粮集团旗下房地产业务包括住宅、商业、酒店与旅游业务，其中住宅与商业地产经营主体分别为中粮地产与中粮置业，在A股上市的中粮地产业绩正稳步提升，而中粮置业旗下商业地产也有一定规模。在国资委明确中粮集团作为房地产业务作为主营业务的央企的情况下，中粮置业有将商业地产业务进一步扩大的冲动也是顺理成章。目前中粮置业在上海、广州、天津、成都等重点城市有10多处正在发展的城市综合体项目，而已经运营的几家大悦城购物中心经营也相当不错，其确定的未来发展战略很可能是继续做大资产规模，然后通过上市融资支持商业地产发展的资金需求，以自持物业来发展大悦城商业品牌。大悦城商场的经营成功对中粮集团做大商业地产业务非常有利，然而在目前的市场大环境下，中粮置业要实现上市并不是短时间内能够完成的。【企业研究】酒鬼酒出售地产公司股权五合地产评论/深度研究®WISENOVAReviewofRealEstateMarket请参看第12页重要申明Copyright©WISENOVA®.AllRightsReserved.第7页共12页11月10号酒鬼酒（000799）发布公告称，公司与成都新合能房地产开发有限公司、湖南利新源房地产开发有限公司签署了《股权转让及债务转移协议》，将持有的湖南利新源75%的股权转让给成都新合能公司，转让价格1499.2万元。【评论】酒鬼酒所出售地产项目可谓经历磨难，经过两年运作，项目地块刚好完成拆迁平整，并且公司股权也提高至75%，此时退出开发虽然可惜，上市公司却也有苦衷。近期恰逢房地产市