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天津市房地产市场监测报告2一、综述部分特别关注：中国人民银行11月10日晚间宣布，从2010年11月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是央行今年第四次上调法定存款准备金率。调整之后，大型金融机构的法定准备金率升至18%，与历史最高点持平。中国人民银行11月19日发布消息，决定自11月29日起，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是本月内第二次提高存款准备金率，也是今年以来第五次全面上调准备金率。粗略估算，上调0.5个百分点后，央行可一次性冻结银行体系流动性3500多亿元。11月10日，央行上调准备金率0.5个百分点。如果加上此前央行差别上调准备金率，一些大型金融机构的准备金率已高达18.5%。央行指出，上调准备金率意在加强流动性管理，适度调控货币信贷投放。分析人士表示，此次上调准备金率后，年内加息的可能性依然存在。点评：就美联储第二轮量化宽松货币政策给中国带来的影响问题，中国人民银行行长周小川11月19日在财新峰会上表示，我国可以采取一些管理措施，尽可能地防止更多热钱流入，并从29日起央行年内第五度上调存款准备金率，对照之前准备金率水平，可以看到目前大型金融机构的准备金率刚刚超过08年9月的历史高点；而中小型金融机构准备金率虽有所上调，但从08年6月至今的走势看来，此次调整只是在近期内的一次微调，相对于楼市成交如火如荼的08年下半年而言，中小型金融单位的准备金率仍处于较低点位。同时11月20日央行时隔近三年来首次加息，本次上调贷款利率0.25个百分点，目前距离07年贷款利率最高值仍有1.91个百分点。可以看到，本次加息后利率只在09年至今范围内有首次的微调动作，但从长远来看，目前存贷款利率仍然处于07年以来的历史较低水平，并明显地低于金融危机阶段的利率，可以认为本次加息意在紧缩流动性，缓解通胀压力，并不针对楼市现状。3二、土地部分土地供应：2010年11月，天津市土地市场供应经营性土地9宗，较上月骤减37宗，总供应面积为52.8公顷，较上月骤减了146.3公顷，总供应面积环比上涨73.5%。土地成交：2010年11月，天津市土地市场共成交经营性土地44宗，较上月增加了29宗，总成交面积为200.9公顷，较上月减少了136.5公顷，总成交面积环比下降了212.0%。重点地块：本月天津市的成交地块中，花样年集团（中国）有限公司摘得2宗位于武清区的地块，地块位于4武清区下朱庄街津蓟铁路东侧，为居住类用地，土地总占地面积约36.2公顷，规划建筑面积不大于54.2万平方米。另外由天津海丰畅远地产有限公司摘得1宗河东区的地块，为综合类用地，土地总占地面积约3.7公顷，规划建筑面积不大于10.5万平方米。三、住宅部分本月度住宅销售数据一览：区域可售套数可售面积成交套数成交面积成交总金额成交均价新增套数新增面积（万平米）（万平米）（万元）（元/平米）（万平米）市内六区27884267.919242233800715355230928.6环城四区55487539550055.74918518832776080.9滨海新区29329284.9257325.72390209315442647.6郊县24871288.9354538.52348526102349240合计1375711380.613542141.81303731919117987197成交量：2010年11月天津共成交商品住宅11515套，成交面积为125.4万平米，全市商品住宅成交量环比上涨1%，与去年同期相比，同比增长了5%；本月商品住宅成交均价为9677元/平米，与上月持平，同比上浮23%。自2010年5月以来，我市商品住宅供应量已连续7个月超过成交量。受明年货币政策预期的影响，大量项目在年底前入市，目前可售房源存量逐步放大，供给充足。虽然近一段时间以来，“限贷”、“限5购”等各方政策频出，但伴随市场对宏观层面调控的适应和消化，近期陆续推盘的诸多楼盘均获热销，商品住宅成交量继续保持稳定，并攀升至2010年的最高水平，同时成交均价也保持稳定。此外，伴随“限大令”的出台，二次调控后很多置业者有望转投别墅，“限大令”将推动目前成熟别墅项目的后期销售，或将在一定程度上助推别墅项目价格的提升。在此基础上，未来低容积率地价会有所上涨，别墅的建筑成本将再次攀升，预计此后推出的别墅产品的价格将大幅提升，未来一段时间，别墅产品的市场或将升温。成交价：2010年11月全市住宅成交量与上月持平，同比下降了5%；本月住宅成交均价为9191元/平米，与上月相比相对稳定，同比上浮了30%。本月商品住宅成交均价为9677元/平米，与上月持平，同比上浮23%。9月后住宅新增供应集中涌入市场，目前我市住宅供给充足，在9、10月份全市住宅成交量连续增涨之后，11月的住宅销量继续保持较高水平。受明年货币政策预期影响，大量项目与购房者提前入市，使得11月份的整体成交量持续保持高位，成交均价也相对稳定。重点楼盘关注：天津大都会地处天津市城市核心——和平区南市地区，东至禄安大街、南至福安大街，西至荣业大街，北至慎益大街；占地面积9.2万平米，总建筑面积86万平米，是涵盖了居住、办公、商业、酒店、会所、公园和学校等全面城市功能的世界级城市综合体。项目10月中旬首次开盘即获热销，本月持续签约165套，均价20614元/平米，其中133-197平米的二室户型成交47套，161-245平米的三室户型签约98套，212-214平米的四室户型成交20套。金地紫乐府建筑面积约6万平米，容积率0.8。是由金地集团天津公司开发的城市中心纯别墅住区，项目位于东南快速昆仑桥东南侧，轻轨一号桥站南侧的350米，隶属于天钢柳林新城市中心，是版块内首发的纯别墅住区。6项目11月21日首次开盘推出3层到顶联排别墅产品66套，均为跃四室三厅户型。赠地下双车位，内有电梯设计，并有面积不等的内庭院。报价25000元/平米，VIP客户可享受开盘30万优惠，不需要电梯可另减12万元。开盘当天推出房源全部售罄。津澜阙位于台儿庄南路与古海道交汇处，地处天津市河西区海河沿线，东邻城市公园及海河。总占地18000平米，建筑面积为97000平米，容积率4.34，绿化率为35%，由3栋高层公寓及2栋服务配套楼组成。主推31层到顶精装公寓产品339户，户型设计南北通透，主力户型180-330平米三室和四室。，四、写字楼部分1、供给市场月份和平区河西区南开区河东区河北区红桥区滨海新区1月024919000002月025732000003月000000514574月000000517985月00000361006月000000266397月00000008月3919400000079月1754902417464359003178010月0000002400011月1930000470000001000合计2497435065071174643590361018667411月份,天津市内六区办公物业市场新增供应量24万㎡,出现在南开区、和平区：2010年1～11月份天津市主要区域新增办公物业626211㎡；从各区1～11月份的供应量来看，和平区、滨海新区新增供应量分别为249743㎡、186674㎡，占比合计为70%，成为主要区域。2、需求市场（一）租赁2010年11月市场成交列举（以下租金包含物业费）：项目名称租户名称租赁面积（㎡）日租金（元/天/㎡）国际大厦（甲级）北京全球捷运物流有限公司823.88达飞轮船（中国）有限公司天津分公司12203.8天津艾达自动变速器有限公司1104.45丰田汽车技术中心（中国）有限公司1155.33顿肯物业管理（上海）有限公司天津分公司304.87泰昇房地产开发（天津）有限公司3793.8恒生银行（中国）有限公司天津分行905.93欧力士科技租赁（天津）有限公司1644.478平均成交租金4.1泰达大厦（乙级）天津吉野国际贸易有限公司662.48亚太国际货达有限公司天津分公司73.132.38上海万顺物流有限公司天津分公司73.132.53新时代健康产业（集团）有限公司天津分公司107.092.48华韩（天津）货箱有限公司145.352.88平均成交租金2.6从8～11月份国际大厦的成交数据来看：11月份平均成交租金有所下降，主要是由于达飞轮船续租（租金3.8）拉低了整体成交价格。月份平均成交租金（元/天/㎡）8月4.269月4.5610月5.2011月4.10（二）销售2010年11月份天津市各区办公物业供应及成交情况：区域可售套数可售面积成交套数成交面积成交总金额成交均价新增套数新增面积（万㎡）（万㎡）（万元）（元/㎡）（万㎡）和平区194336.3000092019.3河西区62016.9530.344881417200南开区206627.61230.711311164264744.7河东区39911.32562.8276361001900河北区6394.430.021611062600红桥区0030.455971550100市内六区566796.44384.14919411883139424.0滨海新区224357.6481.0126611293650.1目前和平区市场存量最多，达到36.3万㎡，其中津塔占据50%的供应量；市内六区成交集中在河东（28000㎡）、南开（7000㎡）、河西（3000㎡）三区，其中南开区平均成交价格为16426元/㎡，高于其他区成交均价；河东区的成交集中在万达广场的写字楼项目。9各区具体成交项目及价格：项目名称所在区域成交均价（元/㎡）富力城南开16786中恺国际广场14800峰汇广场河西16319东逸大厦8990河东万达广场河东9332宏业广场河北9631融和广场滨海新区15742津滨滨海国际14695远洋新干线14232旷世大厦12948凤凰墅12411空港国际贸易中心7894从11月份各项目的成交均价可以看到：虽然这些项目与津塔写字楼不属于同一档次，基本上为乙级写字楼，但是其目标客户存在一定交叉，例如：富力城、河东万达广场的部分购买客户为津塔项目的意向客户或潜在购买客群，这类客户主要关注项目的投资收益——租金收益、资产升值两方面都比较看重。