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1重庆市场2010年11月十一月引言preface市场风向尚未改变，渝楼市仍高位运行11月份主城区商品房总成交20605套、187.47万方，环比分别下滑30.31%、29%；成交均价6792元/㎡，环比上涨2.6%；新办预售许可证项目体量累计247.09万方，环比上扬55.34%。“金九银十”过后，渝楼市成交环比快速下跌，但总体成交仍然处在高位运行，“二次调控”出台已经2月有余，重庆仍然没有出台地方性调控细则。相对各大城市10月“二次调控”之后成交有明显下滑不同，渝楼市后劲仍然充足。虽然“房产税、限购令监控”等消息仍在重庆上空盘旋，观望情绪日益加重，但对于重庆楼市来说，刚需的释放和长期的利好消息还是促使一部分的客户下叉。二次调控政策在某些程度上抑制了房价的持续攀升，但仍然没有抑制住购房者的热情，成交处于高位运行，但攀升幅度相比二次调控前有所收敛。而成交均价也再次上涨，单月成交均价6792元/㎡，环比上涨2.6%，攀升到新的历史水平。从现在的市场成交情况来看，自住和改善性需求占据了绝对主力，投资比例相对有所下滑。只有具有足够卖点的楼盘才具有较强的市场竞争力，开盘去化情况仍然可以保持在一个较高的水平。虽然二次调控已经两月有余，但渝政策仍是处于一种暧昧的状态，没有出台具体的地方性政策。市场已经让越来越多的人琢磨不透，而部分刚性需求购房者在市场大势不明的前提下，由于通货膨胀预期的加重，还是选择了下叉，这也是近期成交居高不下的主要原因。在政策方面，虽然第二轮宏观调控已经进一步深入，但除“央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点”对二级市场具有一定打击力外，对于重庆楼市来说，其它政策短期不会对二级市场产生实质性的影响。而重庆政府至今没有出台楼市调控的相关地方性细则，同时也没有任何出台的预兆。但这是否是政府欲盖弥彰的酝酿，我们也无处深究。2而面对政策即将出台的预期，购房者现在也出现了两面派。悲观主义者认为楼市调控的预期会加重，观望情绪也逐步加重，而这也直接影响了他们的购房信心，缩减了部分的交易量。而面对上扬的价格，部分购房者则觉得已经不能再等待下去，加之政府“暧昧”的态度和长期的利好关系，也促成了这部分客户成交的决心，这也是当下成交的主流客户。对于全国楼市走向，有不少业内专家称，鉴于目前银行信贷额度等方面的影响，明年楼市的走势还是充满很多未知数，有部分业内专家把明年春节当作了楼市资本转换的分水岭。而对于重庆楼市来说，仍是一片迷雾。3CONTENTS目录聚焦楼市资讯NEWSFOCUS一、政策评析............................................5二、规划评析............................................6三、楼市要闻............................................8四、土地市场...........................................11五、成交扫描...........................................15六、热点板块推荐.......................................27七、媒体监测...........................................284聚焦楼市资讯聚焦楼市资讯5一、政策评析1、重庆土地增值税结构性上调在继房贷收紧、利息提高，契税增加等一系列新政之后，近日，重庆开始执行新的税率标准，针对此次政策，专家认为，与以往政策一碗水端平的态度相比，此次土地增值税的调整却呈现结构性上调，“定点”瞄准了中小型开发商。调整幅度一览项目原来的核定征收率调整后的核定征收率普通住房1%5%其他开发品1.50%6%个人转让非住宅旧房2%6%政策解析：土地增值税的两种方式里，大部分开发企业都实行的是查账征收，尤其是是对龙湖、保利等这样的大型规范企业，都是按照实际成本核定，只有对少数的中小型开发商才实行核定征收，而此次重庆土地增值税的结构性上调，其实也就是对中小型开发商的“定点”整顿；同时，“要调低房价，最关键的就是调低地价”，此次对于土地增值税的上调对市场的影响可能十分有限。2、商品房买卖或以建筑面积计价在本月的“市三届人大常委会第十二次会议”上，人大常委分组审议了《重庆市城镇房地产交易管理条例（修订草案）》，“修订草案”中的“商品房销售应当按建筑面积计价”引起了房地产业内的广泛关注。政策解析：此举目的在于与全国计价标准接轨，但业内人士普遍认为，建筑面积计价从表现上来看，低于套内面积计价方式，因此这一举措从中长期来看，势必会引起重庆楼市价格上涨。63、三部委联合发布通知，要求各地土地收益10%用于建设保障房11月16日国家财政部、国家发展改革委、住房和城乡建设部联合发布了《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》，通知称，各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将现行从土地出让净收益中安排不低于10%廉租房保障资金统筹用于发展公共租赁住房。政策解析：三部委联合发布《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》是对重庆在保障房民生工程这一举措的肯定，同时，此举也是对保障房工程持续支持和发展的强力支撑。二、规划评析1、“内环线”开建、两江新区交通网络布局正式启动两江新区的“内环线”由快速路“一横线”、“四纵线”以及高速公路围合而成，全程长约60公里。11月21日，两江新区“内环线”中的“一横线”开建，“一横线”快速路全长19公里，西起机场高速路宝圣立交，东至两江工业开发区内的协睦立交，与绕城高速北段相连。双向六车道，该路段建设包括10座立交、14座高架桥和3座隧道，预计两年内建成通车。7规划解析：建成后的“一横线”快速路，贯穿两江新区“西、中、东”三大区域，将有效连接沿途各大功能板块，使悦来会展中心、机场和东部工业开发区连成一体，为两江新区交通网络打下良好基础，同时“一横线”还使我市交通规划向东延伸至两江工业开发区，进一步完善我市快速路网，引导北部空港和寸滩水港的交通流量向主城区西部扩散。2、“十二五期间”重庆主城将推8个新商圈2009年初国务院下发的“国发3号文件”要求，重庆要努力建成长江上游的购物之都、美食之都、会展之都。根据新制定的《重庆市建设长江上游地区购物之都规划》，主城要强力推进8个新商圈的建设。商圈商圈布局方向大渡口城区商圈大渡口当地、中梁山等主城西部消费者是重点消费人群，由于大渡口的公园比较多，这个商圈也是我市唯一独具特色的“都市生态购物公园”。西永商圈服务与辐射西永新城、渝西片区消费者。由于这里汇聚了大量电子信息等高端人才，几十万大学生也在这里，电子新品与文化艺术消费将成为这个商圈的特色。礼嘉-悦来商圈这是两江新区中两个重要功能区的购物商圈。定位金领、白领、会展客商日常生活、休闲娱乐、往来食住消费是这个商圈的特色。北碚城南商圈服务北碚、合川、璧山等地消费人群。这个商圈附近不仅有生态肺叶缙云山，还有十里温泉城可以玩。巴南李家沱商圈重点服务巴南和主城南部地区人群。由于这个商圈紧邻花溪河、长江，江河岸风情是这一商圈最大亮点。渝北两路商圈主城北部的消费者是重点消费人群，这个商圈有机场，外贸货购销优势突出，也是我市重点建设的北部形象窗口。江北嘴商圈服务与辐射长江上游和国内外高端消费者。重点突出CBD金融商务功能，高端、时尚、精品以及遍布的名品专卖店、旗舰店、高级酒店、演艺文化是这个商圈的核心。茶园商圈服务的主要是主城东部新城居民，作为南坪商圈的补充，专卖连锁店、专业卖场将是这里的业态布局方向。规划解析：8个新商圈的推动将刺激各大商圈的消费竞争，同时8大新商圈的推动也能够促进重庆快速成为长江上游的购物之都，美食之都、会展之都，加快重庆旅游业的发展，带动重庆的经济增长，提升重庆的城市影响力。8三、楼市要闻（一）万科销售额破千亿，创中国房企销售业绩新高截至12月1日，万科今年累计实现销售金额1000.6亿元，提前完成今年全年销售任务的同时，创造了中国房企销售业绩的新高。2004年万科的销售额为91.6亿元，近7年来销售额增长了10倍。在今年楼市系列调控政策严厉而频繁出台的市场情况下，万科的销售额破千亿，不得不看到万科“逆市增长”的同时没有忽略其“顺势调整”的战略。“9·29”新政进一步体现了国家调控房地产市场、防范房价过快上涨决心的时候，面对市场环境的变化，万科继续坚持“不囤地、不捂盘、不当地王”的基本策略，始终坚持按购房者愿意接受的价格售出房屋，以保持合理的销售速度。11月中旬，万科在武汉高调推出多个楼盘的促销优惠广告，同时在深圳、北京等多个项目也推出了降价或平价销售的策略；加上万科的不少产品都是面向刚性需求的中小户型，避开了调控对投资型需求的打压，万科认为小户型产品、装修房占比高等优势依然存在，因此为市场仍有较充足的信心；另外在通胀背景下房产作为更稳定的投资品仍受到投资者的青睐。除万科外，同样作为龙头房企的保利和金地前10月的销售额同比均有20%-35%的增长幅度。然而也有不少企业在调控中面临着比较被动的局面，如绿地集团高层就表示今年销售目标已很难完成，卖多少算多少；招商地产前三季度销售额约50亿，仅完成全年目标一半。产品线偏向高端，坚持原有价格策略势必影响销售，加上前期扩张规模较大，容易产生资金隐忧。（二）万科既降价又拿地，楼市后续暗藏玄机2010年11月18日，武汉万科发布公告称，旗下在售五个楼盘共同推出优惠联动：每周每楼盘各推出十套“一口价”特供房源、购房者即送11888元家电基金等促销活动。随后武汉区域40个地产项目跟随万科降价，给武汉当地楼市掀起了一阵降价潮。但就目前来看，万科的武汉降价行为尚未波及到其他城市。然而同一天，北京万科又以52亿元击败10余行家，拍得北京两热门地块。一边降价一边又积极拿地，万科此番自相矛盾举措其背后可谓深藏玄机。在目前政策对楼市调控较严厉，且通货膨胀预期较高的双重环境下，房企尤其是万科这样的地产大腕做出的应对措施很值得深究。万科武汉项目的突然降价，是资金不足，降价9促销快速回笼资金？显然不是。因为据统计，截至10月底，万科实现累计销售近870亿元，年底更是有望突破千亿。其另有缘由，楼市调控政策效应明年将逐步彰显，房企届时将面临巨大压力；其次，CPI高企、流通性泛滥，更紧缩的货币政策呼之欲出，加上政策对房企融资的限制，房企明年无疑较为紧张；此外，据人大研究报告预测，从下月起，房企将进入一个还款高峰期，应付款累计增速超过30%，预计明年上半年资金链将面临严重问题。有鉴于此，以局部降价促销方式回笼资金，是万科提早布局为应对后市风险做准备。面对严厉的楼市调控，向来保守稳健拿地的万科一改常态开始入市积极购地，其决策心态不得不多端揣测。第一点，此轮调控，除房产税外，多数政策已陆续出台，而市场对房产税预期亦早做准备，对楼市调控预期政策出尽，无疑可给房企吃下定心丸。第二点，受益高通胀预期，更多投资者选择买楼保值，楼市势必会再引一泉活水。多重效应下，对楼市前景看好，才使得万科等房企敢于再掀拿地潮，趁现时低价，购地储粮。总上分析，万科看似矛盾举动并不矛盾，回笼资金备战短期挑战，趁低购地静待楼市回暖，反而显示其对后市判断精准且应对得当。（三）万达董事王健林捐赠10亿重建大报恩寺大连万达集团董事长王健林以个人名义向南京市人民政府捐款10亿元人民币，用于金陵大报恩寺重建。这是迄今为止，中国慈善史上最大数额的单笔个人捐款。王健林称此次捐赠的目的不是信众的布施，而是弘扬中华传统文化、丰富中华历史文化内涵、促进社会和谐。他还回应，采用捐赠而不是投资，主要是因为“投资”对圣物有所不敬，而且投资也意味着有利润和收益，同时该项目的承建单位是南京市政府组建的，是公益性的，所以选择了捐赠。（四）龙湖易房节，1000万回馈感恩重庆10一年举办两次的龙湖易房节于11月17日，在重庆北城天街B区中心广场拉开帷幕。重庆龙湖旗下九盘上阵，共计发放新房源1000万元的优惠大礼包回馈感恩重庆市