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梧桐水岸项目营销策划报告——2011.2——报告目录新春伊始，国务院总理温家宝1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作——2011年的房产调控拉开了帷幕。主要条款关键内容点评1、进一步落实地方政府责任合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。表明调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价。2、加大保障性安居工程建设力度多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。扩大保障性住房覆盖范围，强调公共租赁住房发展3、调整完善相关税收政策，加强税收征管买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；各地要加快建立和完善个人住房信息系统。加大房产交易成本，打击投资投机，完善个人住房信息系统为后续的房地产税制改革打下基础4、强化差别化住房信贷政策对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。各地根据实际在此基础上还可以上调。此前二套房贷首付款比例为50%5、严格住房用地供应管理落实“三类”住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。确保保障房建设用地供给，明确土地招拍挂制度改进方向6、合理引导住房需求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对本地户籍家庭限购2套房，对非本地户籍能提供社保及纳税证明的限购1套房，对非本地户籍不又能提供社保及纳税证明暂停其购房。限购更加严厉、涉及城市更广7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制对于政策落实不力的省(区、市)人民政府要向国务院做出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。明确约谈问责机制，确保政策的有力执行和落实8、坚持和强化舆论引导对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。舆论引导住房合理消费“国八条”2月14日，（江苏）省政府办公厅日前下发了《贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，作为“国八条”的江苏实施细则，该通知提出了五条意见，在重申国家要求的基础上，也结合江苏实际，对控制房价、加强住房保障、落实地方政府责任、引导合理的住房消费等方面做了进一步的拓展。控制房价：除南京外，省内其它城市也可适时限购。要求房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬前出台住房限购实施细则；除了省会南京将在本月中旬前发布限购令细则之外，其他城市如有必要，也可以适时进行限购。此外，江苏细则要求各地积极引导房地产开发企业转变经营策略，调整户型结构，增加中小户型普通商品住房有效供应。住房保障：落实新商品房配建廉租、公租房比例。除了重申要按照保障性住房年度目标任务，细则还要求各地进一步创新保障房的供给方式，落实新建商品房项目中公共租赁住房和廉租住房的配建比例。此外，在保障房供应方式上，细则还要求各地探索将租赁市场中的存量房源转化为公租房的新途径。政府问责：措施落实不到位，对政府负责人要约谈问责。在监督和考核方面，细则提出要抓紧建立健全各市、县人民政府落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。省政府还将适时组织对各市、县人民政府落实住房保障和稳定房价工作情况进行专项督查。按照国务院要求，锡版细则也将于20日左右出台，届时将密切关注。“国八条”要求首次明确要求各地政府制定“房价控制目标”并在一季度公布，表明调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价，标志着中央政府加强房地产调控、遏制房价上涨的强大决心。限购政策更加严厉（已有2套住房的当地户籍居民家庭、1套住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，不得购房），涉及城市更广（包括直辖市、计划单列市、省会城市在内的35个大中城市甚至更多城市都将限购），表明有意控制房价过快上涨向中西部省会和更多城市的蔓延。金融、税收手段全面升级，再提落实问责机制：二套房首付从50%提高到60%（各地还可结合“房价控制目标”进一步提高）；个人转让住房营业税从差额转为全额征收；2011年商品住房用地供应不得低于前两年均值，大力推广“限房价、竞地价”方式出让土地。此外，“国八条”再次提出落实约谈问责机制，确保调控政策的严格执行。明确房价控制目标，限购范围更广且更加严厉。政策解读“国办发1号文”发布次日（1月27日），上海、重庆分别出台房产税试点办法。同日，国税总局表示将总结试点经验，适时研究提出全国改革方案，条件成熟时在全国范围内征收房产税。上海：仅针对新购住房且有较多减免，税率相对较低上海仅针对新购且属于居民第二套住房（本市居民人均60平方米以内免征，非本市居民第二套住房无免征）。税基为交易价格的70%。税率暂定0.6%，交易价格低于上年平均销售价格2倍，税率为0.4%。应纳房产税税额=新购住房应征税的面积×单价×70%×税率。重庆：除针对新购高档住房和“三无人员”新购第二套住房外，还对存量独栋商品住宅征税，税率跨度大重庆对独栋商品住宅、新购高档住房（交易单价为上两年平均交易单价两倍以上）和“三无人员”（无户籍、无企业、无工作）新购的第二套普通住房进行征税，并设计了不同的免税面积。前两类住房税率从0.5%-1.2%不等，后一类为0.5%。应纳房产税税额=应税建筑面积×单价×税率。比较：上海税率更低，但在新房市场中符合征税条件的房源更多。“房产税”房产税对市场的影响关键看税基和税率如何设定。目前来看，开征房产税虽然增加了持有环节成本和投资收益的不确定性，但0.5%左右的税率远低于过去几年房价上涨幅度，较大幅度的减免也使得实际税率更低。因此，在“国八条”已有更严厉政策出台的前提下，房产税试点短期内对遏制房价上涨的实际作用不会太大，而更多地对购房者心理产生影响。此次房产税试点主要针对高端住宅市场（虽然所有上海新购住房都可能被征税，但由于仅针对多套住房，因而更有可能受影响的是高价或大户型住宅），2010年占整体比重约10%（上海单价30000元以上住宅成交套数占11.5%；重庆别墅和高档公寓销售面积占比仅为5.6%，销售额占10.1%）。试点将主要对此类物业产生影响（此前上海已出现一定程度的抢购现象），而对其他物业影响不大。短期影响不大，但将加大高端市场波动。“房产税”解读2月14日获悉，（江苏）省政府办公厅日前下发了《贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，作为“国八条”的江苏实施细则，该通知提出了五条意见，在重申国家要求的基础上，也结合江苏实际，对控制房价、加强住房保障、落实地方政府责任、引导合理的住房消费等方面做了进一步的拓展。控制房价：除南京外，省内其它城市也可适时限购。要求房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬前出台住房限购实施细则；除了省会南京将根据国家要求，在本月中旬前发布限购令细则之外，省内其他城市如有必要，也可以适时进行限购。此外，江苏细则要求各地积极引导房地产开发企业转变经营策略，调整户型结构，增加中小户型普通商品住房有效供应。住房保障：落实新商品房配建廉租、公租房比例。除了重申要按照保障性住房年度目标任务，细则还要求各地进一步创新保障房的供给方式，落实新建商品房项目中公共租赁住房和廉租住房的配建比例。此外，在保障房供应方式上，细则还要求各地探索将租赁市场中的存量房源转化为公租房的新途径。政府问责：措施落实不到位，对政府负责人要约谈问责。在监督和考核方面，细则提出要抓紧建立健全各市、县人民政府落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。省政府还将适时组织对各市、县人民政府落实住房保障和稳定房价工作情况进行专项督查。按照国务院要求，锡版细则也将于20日左右出台，届时将密切关注。无锡市历年商品住宅销售表现2008年楼市由于宏观政策的调控，需求受到抑制，成交量为335.98万㎡，环比大幅缩水，降幅达到27%。2009年楼市回暖后成交呈现报复性增加，超过07年的水平，环比涨幅达到112.8%。2010年又是一个调控年，全年商品住宅成交量为597万㎡，环比09年降幅为16.5%；成交均价为8069元/㎡，环比涨幅达28%。虽然受到调控，相比08年的冷淡，2010年楼市坚挺。行情回顾供需关系转变，短期内价格趋稳并可能出现结构性下调——供给：新购土地和开工项目的入市，市场供给将持续上升。需求：金融政策、房产税、限购将使得需求受到显著抑制，带动全国销售面积下降。我们在做好调控新政的预防及应对的同时，更要有乐观心态。面对越来越理性的消费者，国家打击房价的强大决心，后续出台更多政策的可能性仍很大，对此，会让市场遇冷，出现拐点，开发商不能掉以轻心。我们要积极做好淡市营销的准备，尽快出货，保证回款。另一方面，由于中国国情、土地财政、保障房力度及政策的缺失等无法在短期内得到解决的因素存在,单靠所谓的行政干预是无法真正解决房价问题的，因此长期来看房价仍然稳中有升。后市预判现状未来交通条件两大出行干道：青石路及凤宾路，多条公交线路：10路、29路、57路、509路（公交站台较远）交通条件无生活配套主要依靠欧风街为最大的卖点，但是距项目较远，生活配套上无优势。生活配套社区内二期、三期有部分底商商业配套欧风街、金太湖广场商业配套金太湖广场教育配套无教育配套项目计划建12班制幼儿园本案项目理解区位属性：本案位于北塘区，青石路与凤宾路交汇处的北侧。周边生活配套欠缺，距公交站台需10分钟路程，出行不便。项目在售一期3、5、7、9#楼，共计409套，4.6万㎡。总建30万㎡在售面积4.6万㎡（3、5、7、9#楼共409户）产品类型高层主力面积三房二厅二卫117-129㎡均价均价8300元/㎡主力总价三房97/107万元公开时间2010年7月销售率84%公共建材外立面：1-3层为干挂花岗岩，3-18层为真石漆景观园林现代园林风格，绿化率40%智能化&安防监控系统、可视对讲、电梯梯控系统物业管理1.9元/月*㎡装修标准毛坯车位比1:1.2产品属性：纯住宅社区一期三期二期357968在售待推项目理解项目目前仅有售楼处展示，售楼处装修较为考究，但无样板房及景观示范区。现场售楼处项目理解梧桐水岸7月10日正式对外开放，当天也是正祥·梧桐水岸的业主会“正祥会”正式成立的日子，客户可办理会员卡申请加入获得更多讯息以及购房时的优惠折扣。此次梧桐水岸的公开也吸引了购房者的关注。正祥·梧桐水岸媒体报广宣传较为低调，一般在开盘期间以释放开盘讯息为主诉求。项目理解本案位于北塘区青石路-盛岸路板块；区域内在售个案较多。板块为凤翔高架（快速内环）所分割，以东区位优势明显，向西区位认可度逐渐降低，华仁凤凰城、欧风新天地、金太湖国际城的区位优势较为明显；本案位于内环线以西。未售在售富城湾盛世新城蔚蓝观邸华仁凤凰城欧风新天地金太湖国际城蒙特里湾小天鹅品园蓉湖山水蓉湖壹号海尚映象本案市场分析项目物业形态总建（万㎡）在售主力面积（㎡）均价（元/㎡）主力总价（万元）首次公开住宅已推量（万㎡）销售率未来推量（万㎡）欧风新天地高层70三房二厅122-13212000146-1582009.111158%55金太湖国际城高层68（住宅18）二房二厅849500802008.121895%无华仁凤凰城高层、小高层36高层：四房二厅164115001892008.011184%18盛世新城二期高层、小高层31(二期12）高层：三房二厅125-1328300104-1102008.101193%无元一·蔚蓝观邸高层30三房二厅106-10710200108-1092010.104.964%25中锐·海尚映象高层、小高层20小高层：三房二厅1118500小高层：942008.071278%5蓉湖壹号花院洋房、小高层、高层13三房二厅113-116800090-932009.115.682%7蓉湖山水多层、高层