XXXX年3月全国新建住宅市场报告_中原

1新建住宅市场月报中原地产研究中心|2010年3月发布日期：2010年4月9日二三线市场上升态势日益强劲本月提要：1、市场强劲反弹：二线城市供求两旺，一线城市回升有限；2、战略布局加强：二三线城市的新增土地储备占标杆房企的九成，当月销售业绩占八成3、累积效应释放：经济发展、城市化进程、基础设施建设、居民购买力等多重累积效应的释放，带动二三线市场全面步入收获阶段市场强劲反弹二线城市表现整体优于一线2010年3月，告别季节性低谷的影响，政策导向渐明，全国住宅市场成交迎来了恢复性的反弹。中原监测的重点城市新房供求数据，显示二线城市近期的市场表现优于一线城市。春节过后，二线城市新房成交量快速反弹至节前的水平，进入3月以来，更是逐周上升。3月的成交量虽然仍不及2009年同期的高位，但同比降幅均在3成以内。其中，重庆、武汉两市3月的一手住宅成交量已达2009年全年的月均水平。相对而言，一线城市市场的回升较为迟缓，直至3月末才出现较为强劲的反弹趋势。全月一线城市成交量的同比降幅达3~6成。从本月成交数据来看，五个二线城市（天津、重庆、成都、杭州、武汉）本月成交量环比增幅达149%，而一线城市环比涨幅为124%。回顾今年2月份的数据，一二线城市环比跌幅分别为57%、37%。各项数据均显示：二线城市的新房市场较一线城市更抗跌，反弹也更强劲。图3：重点城市新建住宅成交量月度走势（2009.3-2010.3）050100150200250300北京上海广州深圳天津重庆成都杭州武汉万平方米数据来源：住宅监测系统，中原地产研究中心供应的相对充足，是促成二线城市新房成交快速反弹的重要因素之一。新增供应的不足，可售量的历史低位，制约了一线城市新建住宅成交量未能快速重回高位。3月，四大一线城市中除北京的新增供应与去年同期基本持平，其余3市同比降幅均在两成以上。相对而言，二线城市的新增供应较为稳定，重庆、武汉与去年同期相比更有两成的增长。2新建住宅市场月报中原地产研究中心|2010年3月图4：重点城市新建住宅供应面积月度走势（2009.3-2010.3）050100150200250300北京上海广州深圳重庆成都杭州武汉万平方米数据来源：住宅监测系统，中原地产研究中心注：绿色色块标注为近12个月供应均值战略布局加强二三线市场成标杆房企业务主力与整体市场的表现同步，中原监测的十家标杆房企在3月的销售面积环比增加一倍有余，而销售业绩大多来自二三线城市，四大一线城市的销售仅占总成交面积的两成。天津、成都、杭州、佛山四市成交畅旺，占总成交量比例接近四成。近期数据显示，二三线城市正在逐渐成为标杆房企利润的主要源泉，无论房企购地、销售、开工建设均呈现明显的“二三线倾向”，而这一特征自2009年二季度起就已日趋明显。图1：标杆房企3月销售面积的区域分布其他城市22%天津19%成都13%杭州7%佛山7%上海7%北京6%深圳6%沈阳5%中山5%青岛3%数据来源：中原行业监测系统，中原地产研究中心图2：标杆房企销售面积及销售均价图（2008.1-2010.3）050100150200250300350400J-08M-08M-08J-08S-08N-08J-09M-09M-09J-09S-09N-09J-10M-1002000400060008000100001200014000销售面积销售均价数据来源：中原行业监测系统，中原地产研究中心实际上，开发商关注二三线城市的住宅市场为时已久。标杆房企中，万科在2003的年报中即已提出“集团将认真研究具备相当潜力的二线城市机会”。而近几年，标杆房企走3新建住宅市场月报中原地产研究中心|2010年3月向二线的步伐愈发加速。在2009年的年报中，各房企基本上均将开发二三线城市作为其重要的发展目标。随着一线城市可供开发的土地资源日益稀缺、地价高企、竞争激烈，相对地二线城市土地资源丰富、地价低廉、开发风险低、发展空间大、品牌影响力强等诸多优点就更加显现。据中原行业监测系统数据显示，截至2009年底，标杆房企于二线城市的土地储备面积已占总储备量的81%。而今年以来，房企在二线城市的储备量亦继续增加，一季度新增土地储备中二线城市的储量已达到91%。3月，标杆房企拿地金额共计达166亿，与去年下半年相比有所回落，这与近期土地调控政策有密切关联。而房企本月拿地的热点则依然是二线城市，仅保利在北京投入50亿获得望京地王项目，其余房企的116亿均投向了各二三线城市。表1：标杆房企土地储备分布（2008-2009）单位：万平方米时间2008年末2009年末开发商一线城市其他城市其他城市所占比重一线城市其他城市其他城市所占比重保利440204482%743181971%复地698164070%21184480%富力563133870%563188577%华润46673061%261211289%金地131238595%50075060%绿城45950352%133252795%万科237148886%468165978%雅居乐565197278%448275286%招商399247286%42160659%中海24379577%355287289%总计42001536879%41001747981%数据来源：中原行业监测系统，中原地产研究中心图5：标杆房企2010年一季度新增土地分布（2010.1-2010.3）单位：万平方米0100200300400500600700保利复地富力华润金地绿城万科雅居乐招商中海一线城市其他城市数据来源：中原行业监测系统，中原地产研究中心目前，房企在2007年左右于各二三线城市所拿的地块大部分已经处于上市及销售阶段，一方面品牌开发商的项目逐步入市，同时当地居民的财富总量增长迅速，使供应与购买力得以顺利对接。尤其在部分热点城市，如津、渝、成、汉2008年人均可支配收入已相当于四大一线城市2005年水平。经济发展带来房地产需求高涨，城市中心地段的房价、地价升值显著。高投资回报率成为吸引更多房企入市的主要原因。以绿城本月在杭州热销的高端住宅“蓝色钱江”为例，该地块为绿城于2007年5月购得，当时楼板价为1.17万/平方米，可谓地王。但时隔两年，该项目2009年6月的开盘价已达到2.9万/平方米。9个月过去，今年3月末推盘时成交价更达到4.5万/平方米，并且开盘一周左右已迅速消化掉全部188套新推房源。项目销售率尚不到50%就已从销售收入中赚回地价。4新建住宅市场月报中原地产研究中心|2010年3月表2：标杆房企购地价/房价比*（2009年）城市类型一线城市其他城市总计保利63.3%62.7%62.9%复地66.1%6.8%26.6%富力54.2%13.1%47.4%华润60.4%63.0%62.2%金地57.0%38.9%44.9%绿城84.7%96.1%94.9%万科36.4%40.1%39.5%雅居乐43.1%31.9%35.3%招商70.6%65.7%66.7%中海146.3%48.9%58.7%总计59.0%56.3%57.0%数据来源：中原行业监测系统，中原地产研究中心*注：指各开发商所购土地的楼面地价与当时当地住宅销售均价的比例从指标地价房价比中，可以看出标杆房企在二线城市的土地价格水平较低。除华润、绿城、万科在二线城市所拿地块由于区位等因素土地价格水平较高外，其余八家标杆房企在二线城市的土地价格水平明显较低，开发利润空间更大。累积效应释放二三线市场上升态势不可阻挡2009年以来，中央大举推进区域规划，促进城市化进程提速。2009年底的中央经济会议提出稳步推进城市化进程，此后发布的2010年中央一号文件，重申推进城市化进程。这对正处在高速城市化进程中的二三线城市未来发展的影响无疑更为深远。随着区域规划的大举推进，城市空间将进一步扩容，基础设施建成将迎来新一轮高潮，都为二三线城市的房地产市场发展提供了空间和能量，从而夯实房地产市场的需求。城市房地产市场的发展，与地方社会、经济的发展程度密切相关。依据中原房地产市场潜力评估模型通过对影响房地产市场的城市经济，和城市房地产市场本身发展两方面状况的分析，发现在过去的5年里，京、沪、深三座一线城市房地产的领先水平明显下降；而以重庆、成都、天津为首的多个二三线城市房地市场发展水平相对出现明显提升。随着二三线城市房地产市场的快速发展，其在全国市场中所占份额及比重稳步上升。从1998年至2009年，全国除京、沪、穗、深四个一线城市以外的其余城市所占的房地产开发投资额比重，已由62%上升到84%，商品房销售额由80%上升到90%左右，商品住宅销售面积由79%上升到92%。因此，二三线城市房地产市场的崛起并非一朝一夕，而是前期城市经济发展、城市化进程提速、基础设施建设加速、居民购买力提高等多重累积效应的结果。随着这些城市房地产市场的市场容量和活跃度快速提升，房地产市场发展也正在全面进入上升和收获期。以历年GDP和固定资产投资增长率为例，2005年以来，一线城市的增长率均有所下滑，经济发展和投资建设进入平稳期。津、渝、成、汉等二三线中的热点城市，则保持高速增长，依旧处在上升期。2005年以后，这四个城市的GDP和固定资产投资增长率均高于一线城市的平均水平。正因如此，二三线城市近期房地产市场的强势表现绝非偶然，更不是仅仅依靠投资者炒作的结果，而是不断加速的城市化以及产业结构优化带来的经济、人口容量提升所引发的多种购房需求的全面释放。可以预见，以津、渝、成、汉为首的二三线城市，将在今后一段时间内维持旺盛的市场需求。5新建住宅市场月报中原地产研究中心|2010年3月图6：中原潜力评估模型分析结果（2008年）图7：中原潜力评估模型分析结果（2005年）哈尔滨沈阳北京石家庄青岛大连上海温州金华兰州武汉贵阳深圳广州东莞三亚海口长春天津郑州烟台济南昆山南通南京合肥苏州无锡宁波杭州绍兴西安包头呼和浩特重庆成都长沙珠海南昌厦门-1.5-1.0-0.50.00.51.01.52.0-1.5-1.0-0.50.00.51.01.52.0经济发展水平房地产发展水平资料来源：中原地产研究中心根据公开资讯整理而得哈尔滨沈阳长春北京天津石家庄郑州烟台青岛济南大连上海昆山南通南京合肥苏州无锡温州杭州宁波金华绍兴兰州西安包头呼和浩特重庆成都长沙武汉贵阳深圳广州珠海南昌厦门东莞三亚海口-1.5-1.0-0.50.00.51.01.52.02.53.0-1.5-1.0-0.50.00.51.01.52.0经济发展水平房地产发展水平P资料来源：中原地产研究中心根据公开资讯整理而得图8：热点二线城市与一线城市历年固定资产投资增长率图9：热点二线城市与一线城市历年GDP增长率-10%0%10%20%30%40%50%199819992000200120022003200420052006200720082009天津重庆成都武汉一线城市资料来源：中原地产研究中心根据公开资讯整理而得0%5%10%15%20%25%30%199819992000200120022003200420052006200720082009天津重庆成都武汉一线城市资料来源：中原地产研究中心根据公开资讯整理而得图10：二三线城市占全国房地产市场比重变化二三线城市占全国房地产市场比重变化50%55%60%65%70%75%80%85%90%95%199819992000200120022003200420052006200720082009房地产开发投资商品住宅销售面积资料来源：中原地产研究中心根据公开资讯整理而得6新建住宅市场月报中原地产研究中心|2010年3月作者许萌[e-mail]易虹[e-mail]刘渊[e-mail]程澐[e-mail]中原地产研究中心地址：上海市延安西路889号太平洋中心809室电话：[phone]