XXXX年3月济南房地产市场分析报告43P

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2011年3月济南房地产市场分析报告第一章土地市场【监测范围】:济南市区和长清。【样本选取标准】:济南市国土资源局、中国土地市场网公开招拍挂土地(工业用地除外)。【区域划分】:根据济南城市规划及发展特征,并结合济南房地产市场的发展,将监测范围划分为“东、西、南、北、中”五大区域(详细划分参见附录Ⅰ)。【内容综述】3月,济南无土地供应;成交土地5宗,其中商服用地2宗,居住用地3宗,总成交面积13.36万平米。其中四宗为天桥区供应,共3.38万平米,均被鲁鼎置业收入囊中。最后一宗住宅用地为高新区供应,地块面积较大。◎供应土地基本情况★3月无土地供应3月,济南市无土地供应。房地产调控政策的不断加码,使开发商拿地热情下降,主管部门放缓了土地的供应节奏。◎成交土地基本情况★3月共成交土地5宗,成交面积为13.36万平米3月,济南市成交居住和商服用地5宗,总成交面积13.36万平米。其中居住用地3宗,成交面积12.45万平米,占本月成交总面积的93.19%,居住用地依然是土地供应的主力;商服用地2宗,成交面积0.91万平米,占本月成交总面积的6.81%,两宗商服面积相对较小。2011年3月成交土地明细第二章各物业市场分析【监测时间】:2011年3月1日-3月31日。【监测范围】:南北以绕城高速为边界;东部以济南市与章丘市行政划分为边界;西部以济南市区与长清区行政划分为边界。【区域划分】:写字楼物业按照其特有的板块特点进行区域划分(详细划分参见附录Ⅱ),其余物业区域划分同土地市场。【指标解释】:1.“供应量”指对市场形成实际供应的可售房源数量,未推出房源不在统计之列;2.“成交量”以实际签订协议为准;3.“均价”,对具体楼盘来说,是指打折优惠后的楼盘整体均价,它不受剩余房源楼层高低的影响;对区域来说,该指标为区域内各在售楼盘“均价”的算术平均值,用于分析区域房价的走势。4.“成交均价”,指住宅市场的实际成交价格,其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。【数据来源】:本章数据,均来自我司研究人员实地采集的一手信息。第一节普通住宅【样本选取标准】:建筑面积在2万平米以上或者具有一定代表性的普通住宅项目;尚未开盘项目不在监测范围之内。“普通住宅”区别于别墅,主要指70年产权的住宅产品。市场上也存在产权50年,但规划和产品完全按照居住功能进行设计、建造的项目,本文将类似项目纳入“普通住宅”类别。【内容综述】随着政策逐渐被市场消化,3月的市场供应量和成交量环比均有一定幅度的上涨。多个项目加推房源,中小户型仍受市场追捧,刚需客支撑着成交量并未出现走低迹象。开发商经过最初的政策震荡期,开始有意识的推售政策环境下的热销产品。价格方面,项目多保持原有价格,增加少量优惠,仅个别项目上调价格。随着房价控制目标的确定,未来房价走势情况仍有待观察。供应量及区域分布★市场供应量月度变化3月住宅总供应量为4743套,56.6万平米,同比上升21.7%和27.5%,环比上升11.5%和10.3%。3月市场进入正常销售期,供应量出现较明显上升。3月,新增供应1641套,17.5万平米,同比下降8.6%和5.4%,环比上升61.8%和82.3%。3月新增供应明显增多,共有10个项目加推房源,1个新项目入市,其中恒大名都、泉景天沅、诚基中心三个项目均有300套左右的新房源加推。各区域供应情况3月东部为住宅供应重点区域,供应量为2064套,占总供应量的43%;西部位居第二,供应量为1375套,占总供应量的29%;东、西两区域的供应量比例占到市场整体供应量的72%,其余区域供应比例仅为28%,其中中部供应最多,为785套,占总供应量的17%;南部其次,供应377套,占总供应量的8%;北部较少,仅供应142套,占总供应量的3%。3月,住宅新增供应仍以西部为主,共新增653套,占新增供应总量的40%;其次为东部,新增供应量为402套,占新增供应总量的24%;中部诚基中心新增供应300套,使得中部本月新增占到新增供应总量的18%;南部新增供应208套,占新增供应总量的13%;北部新增较少,仅新增78套。◎成交量及区域分布★市场成交量月度变化3月,住宅成交量为1337套,14.8万平米,同比下降31.1%和26.4%,环比上升16.2%和22.3%。★各区域成交情况3月,西部为市场成交的主力区域,共成交550套,6.3万平米,套数、面积均占总成交的42%;其次为东部,成交372套,4.3万平米,套数、面积分别占总成交的28%和29%;中部本月有新房源推出,成交有所上升,位列第三位,成交218套,1.7万平米,套数、面积分别占总成交的16%和11%;南部成交137套,1.9万平米,套数、面积分别占总成交的10%和13%;北部成交最少,仅为60套。◎价格及变化趋势★均价注:自2010年6月起,住宅市场整体均价由原来的各区域均价之和,除以区域数量,调整为住宅市场每月在售项目价格之和,除以在售项目数量。诚基中心和万豪君悦府住宅为LOFT产品,因其产品的特殊性,计算住宅均价时,将两项目价格扣除,不计算在内。3月,市场整体均价为9792元/平米,同比上涨14.9%,环比上涨0.7%。3月,多个加推房源项目价格上调100-1000元不等,但由于个别低价位项目售罄退出市场,使得住宅整体均价未有明显上涨,仍旧保持稳步上涨的态势。★成交均价注:“成交均价”,指住宅市场的实际成交价格,其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。3月,市场整体成交价格为9976元/平米,同比上涨30.6%,环比上涨20.0%。3月市场多个高价位项目加推房源,在新房源的入市带动下,市场整体成交均价出现明显上涨。第二节写字楼【样本选取标准】:总体量不小于1.5万平米的写字楼项目。【内容综述】3月进入正常销售期,写字楼市场无新增供应,目前处于存量消化期。本月大部分项目成交量较上月均有所增加;市场整体均价为12842元/平米,与上月持平。◎供应量及区域分布★市场供应量月度变化3月,写字楼市场供应量为10.99万平米,同比下降11.7%,环比下降24.9%,本月无新项目入市,市场在售项目较少,且均无加推情况,整体呈现供应相对不足的局面。★各板块供应量情况3月,纬二路板块仍为写字楼市场供应的主力,供应量为4.00万平米,占总供应的36.4%,该板块的全部供应均来自万达广场项目;其次是奥体板块,供应量为2.45万平米,占总供应的22.3%;经十路板块位列第三,供应量为1.83万平米,占总供应的16.7%;高新区板块位列第四,供应量为1.80万平米,占总供应的16.3%;其他零星分布的写字楼和泺源大街板块,供应量较少,均不超过总供应量的5%;二环东路板块和山大路板块,目前无市场供应。◎成交量及区域分布★市场成交量月度变化3月写字楼市场共成交1.76万平米,同比下降56.7%,环比下降51.8%。★各板块成交量情况3月,纬二路板块因万达广场的热销带动,成为写字楼市场成交主力,共成交1.10万平米,占总成交的62.7%;其次为奥体板块,成交量为0.3万平米,占总成交的17.1%,因鲁商•国奥城两个整层的成交,直接拉升板块成交量;再次为高新区板块,成交量为0.16万平米,占总成交的9.1%;泺源大街板块位列第四,成交量为0.15万平米,占总成交的8.5%;其他零星分布的写字楼位列第五,成交量为0.05万平米,占总成交的2.6%;经十路板块,因可选房源有限,且无推广,本月无成交;二环东路板块和山大路板块无供应,无成交。◎价格及变化趋势★报盘均价注:报盘均价的计算为写字楼市场每月在售项目对外报价之和,除以在售项目数量。3月,写字楼市场整体均价为12842元/平米,与上月持平,同比上升6.4%,在售项目价格均无变动,市场整体价格走势平稳。注:“成交均价”,指写字楼市场的实际成交价格,其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。3月,写字楼市场整体成交均价为12739元/平米,同比上升4.4%,环比下降1.1%,由于市场成交均价受成交量变化影响明显,因而整体成交均价,更接近占据市场成交主力的项目(万达广场)的均价。第三节商业【样本选取标准】:在售商业分为底商和纯商业进行研究,底商样本选取标准为:住宅监测范围内所有含商业的项目、住宅部分销售完毕但底商部分在售的项目以及底商面积在15000平方米以下的写字楼及综合体底商项目;纯商业样本中,除泉乐坊、红尚坊等此类纯商业项目外,还包含底商面积在15000平方米以上的写字楼及综合体底商,如:晶都国际、鲁商广场等。【内容综述】3月商业市场总体较为活跃,从来电来访客户及成交客户反映来看,受调控影响,部分投资资金正在转投商业地产。底商市场无新增供应,成交量环比上升,价格基本不变。纯商业市场在新项目入市的带动下,供应量、成交量都大幅上涨,其他项目持续在售。底商◎供应量及区域分布★市场供应量月度变化2011年3月底商供应量为1.57万平米,同比下降51.39%,环比下降15.59%,无新增供应。3月份供应量为2010年1月以来的单月最低值,可售房源较少。多数楼盘仍旧采取“售完住宅再售底商”的销售策略,底商的销售时点滞后于首期住宅约1-1.5年,而09-10年开发的新楼盘较多,所以未来底商将会持续放量。★各区域供应量情况3月底商供应量最大的区域为西部,0.73万平米,占总供应量的46.50%;北部位列第二,供应量为0.48万平米,占总供应量的30.57%;东部位列第三,供应量为0.23万平米,占总供应量的14.65%;中部位列第四,供应量为0.13万平米,占总供应量的8.28%;南部供应量为零。受西部新城建设、滨河新区建设等利好因素,西部、北部住宅项目逐渐增多,底商供应量也随之增加。◎成交量及区域分布★市场成交量月度变化3月底商成交量为0.39万平米,同比下降25.00%,环比上升34.48%。★各区域成交量情况3月西部成交量位列各区域之首,为0.19万平米,占总成交量的48.72%;北部成交量位列第二,为0.15万平米,占总成交量的38.46%;中部位列第三,成交量为0.03万平米,占总成交量的7.69%;东部位列第四,成交量为0.02万平米,占总成交量的5.13%;南部成交量均为零。西部和北部一举超越处于传统领先地位的东部和中部,首次携手占据区域成交量的前两位,供应量大于其他区域是最重要因素。价格及变化趋势★报盘均价注:报盘均价的计算为底商市场每月在售项目对外报价之和,除以在售项目数量。3月底商价格为26033元/平米,同比均上涨40.56%,环比下降0.56%。本月各底商项目价格无变动,只有群盛华城由于售罄不再列入监测范围,导致整体价格出现小幅变动。★成交均价注:“成交均价”,指底商市场的实际成交价格,其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。3月底商成交均价为24564元/平米,同比上涨37.87%,环比下降15.21%,主要是本月低价位项目成交较多。中部的历山名郡一枝独秀,支撑整体市场价格;东部和西部的价格成为市场主流;北部是目前济南商业市场的价值洼地。纯商业◎市场供应量月度变化2011年3月,纯商业总供应量为10.21万平米,同比上升202.97%,环比上升19.00%,新增供应项目为路港商业广场一期,供应面积为2.00万平米。槐荫广场、路港商业广场相继入市,扩大了西市场商圈的范围,未来西市场商圈的银座中心、保利中心等航母级商业,将会对济南现有商业格局产生重要影响。◎市场成交量月度变化3月纯商业成交量为2.20万平米,同比增长1.73万平米,环比增长2.13万平米。由于新入市项目路港商业广场蓄客较早,开盘即接近清盘,遂本月成交量暴增,其他项目持续消化存量。◎在售纯商业项目介绍根据样本选取标准,符合监测要求的在售项目共有8个,分别为:鲁商广场、晶都国际、泉乐坊(明湖新坊巷)、齐鲁鞋城品牌港、红尚坊、槐荫广场、诚基•泉城新时代商业步行街、路港商业广场一期。第四节公寓【样本选取标准】:建筑面积在1万平米以上或者具有一定代表性的公寓项目,尚未开盘项目不在监测范围之内。从用地性质和土地使用年限看,“公寓”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