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1谨呈：三玄集团项目招商策略报告2013年11月2PART1PART2PART3PART4PART5项目价值及招商难点解析市场分析租金建议管理费建议招商策略报告目录3PART1项目价值及招商难点解析项目价值分析招商难点解析4一、项目价值分析—基本指标占地面积：6574.35m2总建筑面积：66981.44m2其中：1-5层发展商自用，可租赁面积约4.3万m2建筑高度：地下两层，地上25层，《=100米用地性质：工业用地建设单位：深圳市比克电池有限公司设计单位：大地建筑事务所(国际)监理单位：深圳市中海建设监理有限公司项目总建筑面积66981.44m2，除去发展商自用部分剩余可租赁面积约4.3万m2。5一、项目价值分析—区位价值比克科技大厦项目隶属于高新科技园中区，紧临深南大道主干道，区位优势明显。高新区—国家重点支持的科技园区，新型高科技园示范区，区域知名度高6比克科技大厦一、项目价值分析—区位价值本项目与腾讯大厦、万利达大厦、大族激光大厦、研祥科技大厦等组成深南大道新的地标建筑群。城市动脉—深南大道一、项目价值分析—交通价值紧临城市动脉“深南大道”，交通四通八达，多路公交线路到达，地铁1号线深大北门站近在咫尺，通达性强。地铁1号深大站多条公交线路到达比克科技大厦78一、项目价值分析—产品价值标准层面积：约2000m2标准层高：3.8米电梯数量：8+2梯大堂高度：7米其它：无架空层或空间花园在科技园片区，本项目产品设计方面没有特别凸出的优势，但是符合并且略高于同片区市场水平。一、项目价值分析—SWOT分析SWOT分析Strengths优势分析1）位于高新区中区，环境优美，科研气息浓厚，区域知名度高；2）邻近深南大道和南海大道，交通四通八达，通达性强；3）与腾讯大厦、研祥大厦、大族激光大厦形成颇具现代化风格的高层地标建筑群，社会知名度会无形提升；4）发展商实力雄厚具有很强的品牌优势，能够给予潜在客户极大的信心保证。Opportunities机会分析1）高新科技业作为深圳重要的支柱产业,发展前景广阔,高新企业对物业的需求量也在不断增加；2）政府对高新区规划建设的支持以及市政配套设施的不断完善；Weakness劣势分析1）高新办对园区管理严格，对物业招租等有诸多限制，如价格限制、自用比例限制、企业入园审批限制等，不能完全按照市场规则进行营销运作；2）自用比例低，招商面积大，招商难度高；3）产品设计符合市场标准，但不突出，亮点较少。Threats威胁分析1）随着园区的发展，新投入使用物业量剧增，租赁市场竞争激烈，来自周边区域同类型写字楼的威胁；2）当前经济不稳定，特别对科技型企业、外贸出口企业造成巨大冲击，将会影响到本大厦潜在客户资源的挖掘。910二、招商难点解析面临的问题1、高新区政策方面的严格限制，比如在租金、企业性质、所属行业以及入园手续审批等限制，可能导致项目客户资源非常局限。2、项目的特殊属性，导致不能大范围强力推广，因此推广渠道有限。待解决的问题如何充分利用项目的优势，通过特定的营销渠道，塑立项目高形象，达到快速租赁同时溢价的经济效益？11PART2市场分析当前市场分析未来竞争分析市场总结12深大中区高新技术产业区南区电子技术产业区北区制造生产性高新技术产业区一、当前市场分析格局划分：高新区共划分为南区、中区、北区三部分，因发展的时间及速度影响，导致南区在三区中最为成熟。南山科技园区总占地面积11.5平方公里，其中规划工业用地2.8平方公里，生活配套及其他用地5.4平方公里。北区：面积为5.23平方公里，规划该区工业用地以安置大型生产型高新技术企业为主，该区东片则安排生活居住与综合服务功能地块。中区：中区为3.71平方公里，已逐渐发展成为以新材料、计算机、生物医药工程为主的高新技术产业区。南区：南区为2.57平方公里，是未来重点发展电子信息产业的区域，也是全区的管理、会展、金融等综合功能服务中心，包括深圳大学、南区北片及后海路以南的南区南片三部分。项目名称空置率同方信息港0%紫光信息港0%深圳软件园5%软件大厦0%金融基地二期未推出，已有部分预订国人通信0%环球数码大厦5%（已入住）源兴科技大厦20%（租赁尾盘）大族创新大厦0%特发信息港30%（租赁中，未入住）南航大厦0%天明科技大厦80%（刚开始租赁）迈科龙大厦20%（租赁中，刚开始入住）958465.2390464.51科技园在租及未来供应情况600000400000200000012000001000000800000在租未来供应面积市场供应量大：在租面积达958465.2m2，未来预计供应390464.51m2，竞争区域分布以南区与中区为主，对本项目客户分流明显。需求量较为充足：从在租项目的空置率可以看出，空置率较低，特别是高档项目的空置率较低，空置率较高的多为刚推出项目。13在租项目空置率分布情况：一、当前市场分析市场供求情况：科技园区办公物业虽也出现少量企业退租的情况，但整体而言，需求仍然较为旺盛，出租率普遍维持在较高水平。区域物业名称2租金（元/m·月）北区同方信息港80清华紫光信息港80源兴科技大厦70大族创新大厦65-70南航大厦70天明科技大厦65-75东方信息港60中区深圳软件园85软件大厦90环球数码大厦90-95金融基地二期100特发信息港65-70南区迈科龙大厦10014一、当前市场分析租金水平：办公物业租金水平依照南区、中区、北区依次下降，其中租金水平最高的南区达100—120元/m2·月。项目名称入住时间总建筑面积㎡楼高/层数标准层面积㎡实用率层高/净高大堂净高大堂面积㎡北区同方信息港200682382.425-12F100089%3.6/2.4_一层架空紫光信息港2011初836917-12F210065%3.6/2.46400源兴科技大厦2011年中旬8895511-15F200080%39约300大族创新大厦2011初72034.046-14F1800—4.3/2.68约200南航大厦2009年约3万13F约1080—2.57约200天明科技大厦2011年底36623.159-16F1427—3.9/2.67约200中区深圳软件园200620万6-12F2000—2.2-一层架空软件大厦201062535.213F2250—2.37约500金融基地二期20122500011-25F2000————国人通信2010739399-17F81870%2.69约400环球数码大厦2011初4300012-16F2588—4.2/2.810.4约300特发信息港2011年底43780.278-18F200082%3.6/2.69.6约300南区迈科龙大厦2011年中旬31525.128F160080%4/2.817米约40015一、当前市场分析片区典型项目——建筑指标项目名称电梯品牌电梯载客北区同方信息港通力2*1000KG*13紫光信息港三菱3*1350KG*15源兴科技大厦OTIS6*1150KG*15大族创新大厦日立4*1350KG*18南航大厦OTIS3*1350KG*15天明科技大厦OTIS2*1000KG*13中区深圳软件园OTIS2*1000KG*14软件大厦OTIS3*1150KG*15金融基地二期OTIS未定国人通信OTIS5*1350KG*18环球数码大厦OTIS4*1350KG*18特发信息港进口三菱3*1350KG*18南区迈科龙大厦OTIS5*1350KG*1816一、当前市场分析片区典型项目——电梯配置项目名称项目特色同方信息港总部基地，低容积率，生态、花园式办公紫光信息港生态、园林式深圳软件园低容积率，生态、花园式办公，一层全架空软件大厦软质保温外墙板、保温绿化屋顶、高性能玻璃、节能优化的空调系统和照明系统金融基地二期主题式办公氛围，金融、动漫、网游产业国人通信绿色生态办公环境和开放公共环境环球数码大厦动画、动漫、数码类企业，强调主题性源兴科技大厦配套丰富，有三层商业、会所、员工餐厅等，带来更为便捷的商务环境大族创新大厦大企业优先原则，显示较强的招商拓展能力特发信息港园林式办公南航大厦中小企业天明科技大厦中小企业迈科龙大厦朝甲级写字楼标准看齐，走综合提升路线17一、当前市场分析片区典型项目——项目特色项目名称停车位商务中心公共等候区多功能会议中心商务会所便利店员工餐厅北区同方信息港760有100㎡有无有300㎡紫光信息港600有50㎡有无有有源兴科技大厦500有，2个有有，1个有有2000平米大族创新大厦500有有无无无无南航大厦——有有无无无有天明科技大厦156有无有无无有中区深圳软件园500有无有无无有软件大厦——有100㎡有无无无金融基地二期300有有有无有有国人通信600——100㎡有无无有环球数码大厦——有25㎡有无无无特发信息港582有有有无有有南区迈科龙大厦150有有2个无无有18一、当前市场分析片区典型项目——项目配套项目名称经营行业客户情况代表性客户深圳软件园电路电子集成，软件设计，网络通信，数码40%以上的客户租用面积为整层，35%的客户租用半层，大客户为主迅雷2层，联发软件3层，阿尔斯通创为1层软件大厦软件设计、通讯、数码音频、电子信息70%以上的客户租用面积800平米以上，大客户为主。光启理工研究院3层国人通信通信、计算机、科技3个大客户租用面积超过50%，大客户为主。IBM4层，领先通信4层，创维1层环球数码大厦数码动漫、科技、电子30%客户租用面积在2500以上，40%左右客户租用面积800平米环球数码3层，万凯得1层，迈科龙大厦信息、数据、科技60%以上的客户选择面积为整层（1600平米），大客户类型有一个公司顶楼3层，在装修，联代科技1层，参数领航1层，家信达1层19一、当前市场分析客户分析：由于科技园企业有入园条件限制，经营行业基本以科技类为主，包括信息、电子、数码、通信、软件、网络、动漫等。在租项目基本上以大客户为主，50%的客户租用面积在1500-2000m2以上。中区项目客户分析项目名称经营行业客户情况代表性客户同方信息港科技40%、通讯20%、电子、生物医药、建筑70%以上的客户租用面积在一整层（1000平米）以上，大客户为主。微软亚太研发中心5层同方多媒体3层，中兴1.5层，康哲药业2层紫光信息港科技、材料、电子、通信、生物医药、数码、建筑50%以上的客户租用面积为整层，大客户为主。清华紫光股份，奇普生电子，中铁建筑源兴科技大厦信息、科技、网络、节能50%以上的客户选择的面积1500平以上，大客户与中小客户对半伟创力信息2层，中太数据通信1层，星空数码1层大族创新大厦通信、游戏开发、激光绝对的大客户项目，中兴租用近一半面积，大激光20%，迅雷也有15%。中兴13层，迅雷3层，大族激光5层，星辰2层，远望1层20一、当前市场分析北区项目客户分析泰邦科技大厦21金融基地二期比克二、未来竞争分析未来供应项目主要分布在中区，竞争力较强。兰光科技大厦科兴科技园劲嘉科技大厦2012年2013年2014年二、未来竞争分析科技园内未来2年预计供应390464.51m2，市场竞争将进一步加大。金融基地二期25000㎡劲嘉科技大厦39307.01㎡泰邦科技大厦55300㎡兰光科技大厦47325.8㎡科兴科技园223531.72㎡本项目66981.44㎡2223虽然项目产品设计不具备绝对优势，且面临一定市场威胁，但从发展前景来看，机会大于挑战。三、市场总结租金水平：办公物业租金水平依照南区、中区、北区依次下降，其中租金水平最高的南区达100—120元/m2·月。客户分析：由于科技园企业有入园条件限制，经营行业基本以科技类为主，包括信息、电子、数码、通信、软件、网络、动漫等。在租项目基本上以大客户为主，50%的客户租用面积在1500-2000m2以上。市场供求：科技园区办公物业虽也出现少量企业退租的情况，但整体而言，需求仍然较为旺盛，出租率普遍维持在较高水平。市场竞争：科技园内未来2年预计供应390464.51m2，市场竞争将进一步加大。2