XXXX年4月10日河源宝晟城项目商业定位及招商策略报告130P

——Copyright©2013Henrysonworldwide.AllRightsReserved——page12013年4月10日谨呈：河源宝晟投资发展有限公司河源宝晟城项目商业定位及招商策略报告——Copyright©2013Henrysonworldwide.AllRightsReserved——page2——Copyright©2013Henrysonworldwide.AllRightsReserved——page3本项目工作分两个阶段完成，本报告是第一阶段。应开发商要求，将《项目招商策略报告》内容提前完成，本报告包括市场调研、综合定位及招商策略三部分内容：工作成果项目整体工作内容第一阶段45天营销目标和战略推广执行营销活动策招商阶段划分招商流程工作计划表项目总体定位市场调研及分析招商策略租金策略合作模式推广策略案例研究形象定位主题定位客户定位业态定位宏观经济背景城市规划发展战商圈发展调研区域市场调研客户问卷调研商家需求调研第二阶段工作说明：30天——Copyright©2013Henrysonworldwide.AllRightsReserved——page4调研及分析说明：实地调研与踏勘调研内容：……项目面临的市场竞争项目客户需求研究……调研区域：河源市区滨河新区周边区域……商家访谈访谈对象：……未进驻商家38家已进驻商家5家问卷调研调研方式：定向投放和街头拦访……针对问题：消费偏好消费能力消费习惯消费者属性……参考数据专业数据库：……智信恒业数据库……政府数据库：河源统计网河源国土资源网河源统计年鉴……相关专业网站：河源房地产信息网赢商网……工作说明：从城市发展的高度解读项目背景，对城市及区域的经济、商圈进行深度研究，进行广泛的调查和有针对性的分析，为项目商业整体定位提供市场依据。——Copyright©2013Henrysonworldwide.AllRightsReserved——page5河源东城·首席时尚中心——Copyright©2013Henrysonworldwide.AllRightsReserved——page6一个中心，点亮一座城市辉煌发展目标项目现况核心问题应对思路核心问题1——Copyright©2013Henrysonworldwide.AllRightsReserved——page8一、项目整体发展目标36万平米·河源东城·一站式时尚中心——大西北业态最全、规模最大、最具国际化的商业综合体本项目商业开发核心目标在于确立项目整体形象的突破和拔高，深挖项目10万平米商业价值，奠定区域商业中心的核心地位，并对住宅销售形成带动，为公司积累商业开发经验，扩大开发品牌影响力。拔高整体价值和形象带动住宅销售积累商业管理经验培养丰富开发品牌——Copyright©2013Henrysonworldwide.AllRightsReserved——page9突破现有格局全新定位破位二、项目面临的核心问题项目诊断10万平米总商业体量规模大，具有规模效应商业全部为裙商，且商业主体工程已经完工，定制化可能性小，不利于招商工作所在片区人口偏少，提振商家信心难度较大前期缺乏清晰定位，商业价值挖掘不够，目前进驻商家经营状况一般项目现况——Copyright©2013Henrysonworldwide.AllRightsReserved——page10二、项目面临的核心问题“位于城市发展的主动脉，引领区域发展，在建筑品质上具有超越感、前瞻性的标志性建筑综合体”企业品牌核心问题4维分析模型区域明显缺乏商业氛围，当前人气导入有限，需要细心培养、引导。整体定位不清晰，主题性不强，对客户吸引力有限。宣传力度较弱，形象输出渠道缺少，客户关注度较低。项目目前影响力有限，暂时无法通过品牌资源提升商业经营能力。区域氛围营销推广项目定位项目诊断——Copyright©2013Henrysonworldwide.AllRightsReserved——page11外部空间环境•经济背景•产业环境•商业环境各利益方需求•消费者需求•商家需求•发展商愿景内部资源环境•商圈界定•地块商业价值•商业SWOT分析案例研究•百事达·喜荟城•COCOPark商业定位定位研究业态研究招商策略三、问题应对逻辑说明：2外部环境分析城市宏观分析城市产业分析城市商业格局研究外部环境总结——Copyright©2013Henrysonworldwide.AllRightsReserved——page13客家古邑万绿河源粤北生态文化名城城市名片中国绿色经济十佳城市最具发展潜力金融生态市中国十大特色休闲城市中国优秀旅游城市国家园林城市国家信息化试点城市国家电子信息产业基地广东省文明城市等国家卫生城市一、城市宏观分析——Copyright©2013Henrysonworldwide.AllRightsReserved——page14→河源位置：河源市位于广东省东北部，东江中上游，是客家人的主要聚居地之一。东江自北向南流经市区，新丰江从西向东绕城而过，两江在市区东面交汇，城市三面环水。下辖一区五县，常住人口300万。→战略要地，枢纽城市：河源作为广东东北门户城市，占据三省通衢战略位置，成为粤东北枢纽型城市。→珠三角城市群粤北核心组团：河源市距广州198公里、距深圳163公里、距东莞183公里、距汕头396公里。是珠三角粤北组团核心城市之一。1、河源城市概况河源200公里内畅达广、深；作为珠三角城市群的核心城市之一，生态资源丰富，已经成为珠三角后花园名城之一，并占据战略枢纽位置。一、城市宏观分析——Copyright©2013Henrysonworldwide.AllRightsReserved——page15河源是珠三角东北区向北往赣闽方向拓展的重要发展轴，是承接广深产业转移核心区域。一、城市宏观分析——Copyright©2013Henrysonworldwide.AllRightsReserved——page162、区位及交通河源已成为粤东北陆路交通枢纽，是连接珠三角与长三角的“黄金通道”和桥头堡。陆路交通：河惠高速、河梅高速、粤赣高速、广河高速及未来汕昆高速、大广高速汇集河源交通网；205国道、105国道贯通全市；铁路交通：南北大动脉京九铁路贯穿、广梅汕铁路并轨；航空交通：白云国际机场河源城市候机楼于2012年12月28日正式开通，实现无缝对接。水运交通：东江水运上至龙川，下通惠州、东莞、广州。河源火车站粤赣高速汕湛（广河）高速河惠高速京九铁路205国道河梅高速本案一、城市宏观分析——Copyright©2013Henrysonworldwide.AllRightsReserved——page17河源国民经济发展势头强劲，发展速度在粤北区域乃至广东全省均处于前列。良好的宏观经济走势反映出城市经济活力和前景，是城市商业发展的前提和基础。3、经济概况一、城市宏观分析•2012年河源全市实现GDP615.26亿元，比上年增长11.6%，增速排全省第5位。河源2012年经济增速比全国、全省分别快3.8%和3.4%。预计2015年人均GDP将首超4000美金。•在粤北四城中，河源宏观经济总量因行政区域和人口因素不占优势，但经济发展势头最为强劲，宏观经济增速连续多年保持两位数增长。——Copyright©2013Henrysonworldwide.AllRightsReserved——page18河源城镇居民收入和购买力持续快速增加，消费需求稳中趋旺。社会消费品零售保持两位数高速增长，未来河源经济将继续快速发展，居民消费潜力良好。•2012年河源城镇居民人均可支配收入增幅超过12%，达16520元。城镇居民收入保持快速增长态势。•截止2012年年末，城乡居民储蓄存款余额416.29亿元，增长14.2%。•2012年河源全市社会消费品零售总额增速超过13%，继续保持连续多年的两位数速度增长；总消费金额首次超过200亿元。3、经济概况一、城市宏观分析——Copyright©2013Henrysonworldwide.AllRightsReserved——page19用地规模：中心片区远景城市建设用地面积达到40平方公里，包括东埔、老城和江东组团。人口规模：中心城区人口约30万（户籍人口）常住人口35万，2020年规划中心城区人口50万。人均居住面积：2005年人均居住面积27㎡；2012年人均居住面积33㎡。规划方向：东拓西控，南北整合，中心提升。发展趋势：城市整体呈带状发展，“产业往南，商住往东”格局确定。4、城市整体规划一、城市宏观分析中心城区形成“一带、两轴、三片、四廊、六组团”的“舒展的紧凑型”带型组织机构。本案——Copyright©2013Henrysonworldwide.AllRightsReserved——page20河源经济结构以工业为主导，第三产业（主要是商贸、旅游及其周边产业）全面快速发展，占比上升较快，产业结构持续优化，城市商业发展氛围向好。1、十二五规划及产业结构二、城市产业分析•十二五规划：到2015年全市生产总值达到1000亿元，年均增长15%以上。工业主导地位进一步增强。•2012年三大产业结构为12.7:51.9:35.4，相比于2008年的13.4：54.9：31.7，第三产业上升3.7%。河源工业主导的经济结构较为突出，第三产业由于旅游产业的快速发展，占比则持续上升。休闲旅游产业已经成为河源国民快速增长主要经济点之一。•2012年年末，规模以上工业企业382家，其中年产值超10亿元的工业企业19家。矿产冶金、饮料制造、轻纺服装、医药制造、建材陶瓷、机械制造、电子电器等七大主导产业实现工业增加值187.8亿元。•重要产业规划及实施方向：广东省手机生产基地、新兴高端制造基地、绿色农副产品生产加工基地、优质饮用水资源开发基地、生态旅游度假基地和泛珠三角物流基地。——Copyright©2013Henrysonworldwide.AllRightsReserved——page21固定投资拉动GDP增长比例低于50%，第三产业发展占比持续上升，城市经济驱动结构健康，走势良好。商品房市场需求旺盛，成交量价快速攀升处于快速发展阶段。2、固定投资及房地产业二、城市产业分析•2012年固定投资278.59亿元，占全年实现GDP比例为45.28%。•2012年河源房地产投资额为67.13亿元，同比增速14.20%，其中2011年房地产投资因调控政策效应出现大幅增长（同比增速达153.7%），2012年回归正常。•2012年全年房地产销售面积128.25万㎡，成交金额50.2亿元。全市商品房成交均价3914元/㎡。——Copyright©2013Henrysonworldwide.AllRightsReserved——page22河源将旅游产业作为特色重点产业进行打造，产业收入增长十分抢眼；并带动住宿和餐饮业相关行业发展，批发零售业则继续保持稳定高速发展态势。3、旅游及批发零售产业二、城市产业分析•2012年河源旅游总收入进入爆发增长阶段，达到132.42亿元，同比增速达到116%，实现总收入翻番。•2012年住宿餐饮收入达到18.36亿元，同比增速达到28.2%，商务和旅游产业带动该产业高速增长。•2012年全市已评定星级饭店23家，其中五星级饭店1家，四星级饭店2家；A级景区8个，其中4A景区4个。•批发零售产业继续保持平稳增长，2012年全市批发和零售业零售额达191亿元，增速达13.3%。——Copyright©2013Henrysonworldwide.AllRightsReserved——page23当前河源现有商圈主要分布在老城区，以大型购物中心为代表。城市整体商业格局朝东拓展，东城（CBD区域）板块商业中心崛起，代表城市商业发展方向，将改写河源整个商业战略版图。现有商圈：翔丰广场商圈、广晟商圈、广百商圈、丽日百货商圈；主要分布在中心城区，经营方向