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“4·15”新政解读报告景博行市场部2010-04政策出台背景新政解读新政解读①房价持续快速上涨一线城市疯狂上涨②国家对房地产市场调控“不温不火”③市场投资投机行为显露盛行迹象现在房地产市场的三大表现房价高企四大因素政府的两面性信贷投放过量市场供应不足通货膨胀加速﹢控制房价推高房价在以上因素影响下，09年房地产经历了一年的上涨再次成为政府调控对象政府杀手锏：调控政策“组合拳”政策解读新政解读新政解读购买首套自住房套型建筑面积在90㎡以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%政策要点——客户篇贷款购买第二套住房家庭，贷款首付款不得低于50%，第三套房及以上住房首付款大幅提高房价上涨过快的一线城市，暂停发放第三套房及以上住房贷款。无提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的异地居民，暂停发放住房贷款﹢新一轮调控房价政策出台经过4.11日上午,联盟会主席称,北京部分银行已自行执行二套房首付60%.下午,银监会紧急澄清,二套房首付仍为四成.4.12日,中农工建交五大银行称,已收紧二套房贷款利率优惠政策.4.15日,国务院发布第二套房首付不得低于50%4.17日,国务院发布对一线楼价上涨过快地区,可暂停发放第三套住房贷款政策要点——发展商篇1、不得违规借贷、转贷、担保2、严禁非房地产行业国有企业进入3、涨价快、定价高房地产要重点清算4、有闲置土地和出地企业银行将停贷5、政监部门收紧企业上市、融资和重组工作7、中央问责地方政府、纪委监察政府加大保障性安居工程6、土地政策、拍地政策可能变化2010年政策与以往政策相比：9中央出台历年的调控政策，基本上对市场走势没有起到实质性的效果。9在中国房地产市场快速发展的近几年里，对房地产调控构成实质性影响的信贷政策其实主要有两个：2007年的“9.27新政”（利空）；2008年的“10.22新政”（利好）。9而此次新政与9.27新政相比力度更大。力度更大决心更大以往政策从未出现：9国家总理或是政府部门高官对房地产市场做一个调控的表态9颁布政策马上就执行政策特点政策特点1、投资客及投资客打击力度大2、本次政策主要打压对象是发展商，中央吸取教训，把自住、改善、投资、投机类型都全部考虑周到。每个政策下来都是环环相扣的。3、中央目标明确就是——房企，只要一抬头就打！4、通过纪委监察地方政府的收益。5、而提倡保障型住房的的建设，为各类建材商留下生机。6、压制住宅政策加上投资利润高的双重利好，促使商业项目成投资者的关注焦点，商业地产受影响面小。政策的影射性房地产市场格局巨变政府的调控力度尚未停止随时出台新的政策政府决心强硬政府下一步工作：将引导“热钱”流动到其它行业，而不是惯性地向房产业投资。做好长期抗战的心理准备政策影响新政解读新政解读首套置业者z虽首付增加，但月供和利息相应降低；首次置业者一般不会买90㎡以上的房子，因此新政对其影响不大。z部份二套以上购房者离开市场，房源相应加大，首次购房者需求得到缓和。对购房者的影响改善性置业者一手楼市70%买家属改善性，这部分人必然受到利率提高以及首付五成政策的限制，入市门槛提高，新政大大抑制了二次及以上购房者的需求，使市场进入新一轮的观望期。投资性及投资型置业者1、调控重点直指投资和投机性购房，严控第三套及以上住房贷款以及外地购房贷款，对炒房有非常大的打击效力。2、豪宅市场的投资客，购买力强劲，即便是在政策出台之前，这些客户的首付也大多达到了40%至50%，因此受新政影响不大。对消费结构的影响投资者抛货至二手房市场促使供求关系变化，二手房供不应求局面改善，预计成交量会渐渐增长，二手房市场的表现会好于新房市场。新政提出购房面积90㎡的分界线，楼市消费结构可能迎来调整，90平方米以下的小户型产品或将掀起交易高峰。市场流向消费趋势对“量、价”的影响——“量在价先”的市场规律决定了新政策不可能会收到立竿见影的效果，房价将在成交量出现萎缩之后才趋于下行房地产市场的购房需求仍旧旺盛，房价马上出现下跌是不可能的，主要从以下两点判断：第一点，政府宏观调控力度的加大，从近期出台的一系列政策就可以看出；第二点，房企作为一个盈利机构，他们的最终目的就是追求利润最大化，房贷收紧，人们买房经济压力加大，为了不减少整体销售量，适当的调价将是他们不得不做出的选择。对策方针新政解读新政解读二次置业换房客，已经递件但未正式审批的购房者，若实在凑不齐首付，打算用于买家具家电的钱也先用来垫付首付，可能最后再用信用卡去买家具家电等。购房者审批首付四成无法在商业银行通过的，可考虑变通使用公积金贷款，但前提是要购房者未使用过公积金贷款。变通公积金用买家具的钱首付再用信用卡买家具客户自住型的客户对市场的走势、消息未必灵通，4、5月份如进行减价促销将依然会有很大的机会。转移贷款城市贷款投资的客户，对于有HK户口的发展商可以在贷款方面转移到HK办理。抓住恰当的让利期击中客户需求发展商细则未清晰前，抓住市场有限的利好因素，加快推货节奏，快速回笼资金，储备好粮油投入2010年供地大年激烈的市场竞争。加快推货节奏利率上浮了1.1，就在签约后将房价适度再给优惠，抵消掉利率上浮带来的成本。先帮购房者垫付新增的部分首付，再规定在几个月后购房者将垫付部分返还。暂垫付首款利率与房价的互抵原来一次性付款的可灵活处理为分期付款，将原本一次性到位给房款的，改为分3个月后、6个月后几期付清。具体做法就是在合同中写明第一笔房款何时给，第二笔房款何时给等。方便部分自身经营生意的客户，暂无较多的周转资金，但是房贷成本变高后，还是希望能直接还款更划算。分期付款担保物业在购房后的5年年限期间，物业绝对升值，若物业无升值发展商按客户原购买价全额回收物业；担保物业的升值潜力谢谢聆听!