搜索
2011年4月济南房地产市场分析报告第一章土地市场【监测范围】：济南市区和长清。【样本选取标准】：济南市国土资源局、中国土地市场网公开招拍挂土地（工业用地除外）。【区域划分】：根据济南城市规划及发展特征，并结合济南房地产市场的发展，将监测范围划分为“东、西、南、北、中”五大区域（详细划分参见附录Ⅰ）。【内容综述】2011年4月，济南市供应土地40宗，供应总面积为116.17万平米。其中居住用地21宗，商服用地19宗。随着2011年度土地供应计划的公布，政府4月份加大土地放量。本月无成交土地。◎供应土地基本情况★4月土地供应40宗，供地面积116.17万平米。4月，济南市供应土地40宗，供地面积116.17万平米，同比分别上涨36宗和95.45万平米，环比分别上涨40宗和116.17万平米。其中居住用地21宗，71.05万平米；商服用地19宗，45.31万平米。随着济南市本级2011年度土地供应计划的确定，济南市加大土地市场的供应。截至本月，政府部门对土地的放量加大，连续5次供地达40宗，供应面积达116.17万平米。房产调控政策从紧以来，对住宅市场的限制不断加码，开发商的拿地热情下降，自去年10月份以来，政府对土地放量较少，随着房地产市场的逐渐回暖，长时间平寂的土地市场在本月爆发性地推出大量土地。★4月供应土地明细◎成交土地基本情况★4月无土地成交4月无土地成交。在本月推出的40宗土地中，不少地块位置较好，价格也相对较高，其中历下区舜井街两侧泉城路南侧的地块是本年度济南市计划推出的最大一块商业金融业用地，竞买保证金高达5亿元。本月推出的多数地块对开发商的资金实力提出更高要求，预计多数优质地块的竞买将在资金相对充裕的开发商之间展开。第二章各物业市场分析【监测时间】：2011年4月1日-4月30日。【监测范围】：南北以绕城高速为边界；东部以济南市与章丘市行政划分为边界；西部以济南市区与长清区行政划分为边界。【区域划分】：写字楼物业按照其特有的板块特点进行区域划分（详细划分参见附录Ⅱ），其余物业区域划分同土地市场。【指标解释】：1.“供应量”指对市场形成实际供应的可售房源数量，未推出房源不在统计之列；2.“成交量”以实际签订协议为准；3.“均价”，对具体楼盘来说，是指打折优惠后的楼盘整体均价，它不受剩余房源楼层高低的影响；对区域来说，该指标为区域内各在售楼盘“均价”的算术平均值，用于分析区域房价的走势。4.“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。【数据来源】：本章数据，均来自我司研究人员实地采集的一手信息。第一节普通住宅【样本选取标准】：建筑面积在2万平米以上或者具有一定代表性的普通住宅项目；尚未开盘项目不在监测范围之内。“普通住宅”区别于别墅，主要指70年产权的住宅产品。市场上也存在产权50年，但规划和产品完全按照居住功能进行设计、建造的项目，本文将类似项目纳入“普通住宅”类别。【内容综述】4月，在宏观调控的大背景下，济南市场显现出“回暖”迹象。宏观调控政策对于济南房地产市场的影响力度经过“速冻”后慢慢融化，开发商开始推盘试探市场反应。虽然4月市场有所好转，但后市是否仍会有更为严厉的政策，市场能否持续“回暖”，观望情绪能否会逐渐消退，目前尚无定论，仍有待观察。◎供应量及区域分布★市场供应量月度变化4月住宅总供应量为5266套，62.2万平米，同比上升65.1%和62.4%，环比上升10.0%和8.9%。4月新增供应增多，带动市场整体供应继续增加。4月，新增供应1847套，20.2万平米，同比上升49.8%和44.3%，环比上升12.6%和15.4%。4月，在清明小长假、房展会及五一小长假的促进下，多个项目加推房源。在中央政府调控政策大背景下，开发商度过对政策的观望后开始积极推货，抢占调控下的有效客户。各区域供应情况4月东部仍旧为住宅供应的重点区域，供应量为2325套，占总供应量的43%；西部位居第二，供应量为1292套，占总供应量的25%；中部位居第三，供应量为790套，占总供应量的15%；南部、北部供应均在10%以内。4月，东部多个项目加推房源，带动区域新增供应增加，共新增633套，占新增供应总量的34%；其次为西部，新增供应量为467套，占新增供应总量的25%；北部新增供应328套，占新增供应总量的18%；南部、北部新增较少，新增供应在200套左右。◎成交量及区域分布★市场成交量月度变化4月，住宅成交量为1797套，18.8万平米，同比上升66.9%和54.1%，环比上升34.4%和28.8%。新推房源支撑市场成交呈现同比、环比明显上涨的趋势。据了解，市场上部分中高端楼盘销量较之前有明显增加，重新成为市场热销产品。★各区域成交情况4月，西部仍为市场成交的主力区域，共成交600套，6.1万平米，套数、面积分别占总成交的33%和32%；其次为东部，成交513套，6.0万平米，套数、面积分别占总成交的29%和33%；北部因新房源热销带动，成交有所上升，位列第三位，成交345套，3.7万平米，套数、面积分别占总成交的19%和20%；中部成交239套，1.7万平米，套数、面积分别占总成交的13%和9%；南部成交最少，仅为92套。◎价格及变化趋势★均价注：自2010年6月起，住宅市场整体均价由原来的各区域均价之和，除以区域数量，调整为住宅市场每月在售项目价格之和，除以在售项目数量。诚基中心和万豪君悦府住宅为LOFT产品，因其产品的特殊性，计算住宅均价时，将两项目价格扣除，不计算在内。4月，市场整体均价为9864元/平米，同比上涨10.3%，环比上涨0.7%。4月，多个项目新推房源价格上调，上调幅度100-1000元/平米不等；但由于几个低于市场均价的项目无房源可售，暂不计算价格，使得住宅整体均价仍然呈现稳步上涨趋势。4月，市场成交量继续回升，而价格也并未出现下跌，加之目前处于传统销售旺期，进一步增强了开发企业继续推盘的信心。★成交均价注：“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。4月，市场整体成交价格为9090元/平米，同比下降3.2%，环比下降9.0%。虽多个中高端项目加推，但由于西部、北部低价位新推房源成交量较大，导致市场成交均价并未出现上涨，而是呈现下降态势。第二节写字楼【样本选取标准】：总体量不小于1.5万平米的写字楼项目。注：黄金时代广场（C栋）写字楼售罄，暂退出监测，后期随B栋、D栋等新房源推出，再纳入监测范围。【内容综述】4月，写字楼市场供应量仅为7.63万平米，创历史新低；而市场整体均价为13260元/平米，达历史新高。◎供应量及区域分布★市场供应量月度变化4月，写字楼市场供应量7.63万平米，创历史新低，同比下降27.5%，环比下降44.0%。黄金时代广场C栋写字楼，主要被政府单位购买，为非市场化渠道销售，剩余存量从月初总存量中去除，造成总体供应量有较大幅减少。本月仅天业国际新增供应0.40万平米。目前市场供应多为存量房源。★各板块供应量情况4月，纬二路板块为市场供应主力，供应量为2.90万平米，占总供应的38.0%；其次为经十路板块，供应量为1.83万平米，占总供应的24.0%；再次是高新区板块，供应量为1.64万平米，占总供应的21.4%；泺源大街板块供应量为0.61万平米，占总供应的8.0%，位列第四；其他零星分布的写字楼和奥体板块供应量较少，分别为0.50万平米和0.15万平米，各占总供应的6.6%和2.0%，二环东路板块和山大路板块目前无市场供应。◎成交量及区域分布★市场成交量月度变化4月，写字楼市场共成交1.50万平米，同比下降50.7%，环比下降17.3%。从总体市场来看，目前在售项目加推房源较少，整体市场受房源有限影响，成交量无大的突破。从各项目来看，天业国际由于本月加推房源，成交量有所增加；润阳大厦由于辅楼的整栋成交，拉升了整体成交量；万达广场因大客户多套购买，成交表现不俗；其余项目成交量均有不同程度的下降。★各板块成交量情况4月，纬二路板块仍为写字楼市场的成交主力，共成交0.58万平米，占总成交的38.7%；泺源大街板块，因天业国际加推热销带动，成交量跃居第二位，共成交0.41万平米，占总成交的27.5%；经十路板块受润阳大厦辅楼整栋成交带动，位列第三，共成交0.28万平米，占总成交的18.4%；奥体板块位列第四，共成交0.15万平米，占总成交的10.0%；高新区板块位列第五，共成交0.08万平米，占总成交的5.5%；其余板块，因无房源供应，本月无成交。◎价格及变化趋势★报盘均价注：报盘均价的计算为写字楼市场每月在售项目对外报价之和，除以在售项目数量。4月，写字楼市场整体均价为13260元/平米，创历史新高，同比上升10.9%，环比上升3.3%，主要原因是，在售项目较少，个别项目价格上涨对整体影响显著。本月明湖湾开元广场，价格上调至20000元/平米，中铁•汇展国际价格上涨300元/平米，两项目价格上调，均因底层商业即将开业带动。其余在售项目均价无变动，市场整体均价表现为小幅上升。注：“成交均价”，指写字楼市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。4月，写字楼市场整体成交均价为12846元/平米，同比上升8.8%，环比上升0.8%，由于市场成交均价受成交量变化影响明显，本月万达广场、天业国际、润阳大厦为市场成交主力，整体成交均价接近三个项目的均价，虽然个别项目价格上调明显，但由于成交量较小，对整体成交均价无太大影响。第三节商业【样本选取标准】：在售商业分为底商和纯商业进行研究，底商样本选取标准为：住宅监测范围内所有含商业的项目、住宅部分销售完毕但底商部分在售的项目以及底商面积在15000平方米以下的写字楼及综合体底商项目；纯商业样本中，除泉乐坊、红尚坊等此类纯商业项目外，还包含底商面积在15000平方米以上的写字楼及综合体底商，如：晶都国际、鲁商广场等。【内容综述】4月商业市场总体较为沉寂，供应量和成交量均为历史最低点。底商市场无新增供应，成交量大幅下滑，价格无变化。纯商业市场无新项目入市，供应量、成交量均出现不同幅度的下降。底商◎供应量及区域分布★市场供应量月度变化2011年4月底商供应量为1.39万平米，同比下降64.45%，环比下降41.60%，供应量为历史最低点。本月无新增供应。★各区域供应量情况4月底商供应量最大的区域为西部，供应量为0.75万平米，占总供应量的53.93%；北部位列第二，供应量为0.33万平米，占总供应量的23.93%；东部位列第三，供应量为0.21万平米，占总供应量的14.78%；中部位列第四，供应量为0.10万平米，占总供应量的7.35%；南部供应量为零。◎成交量及区域分布★市场成交量月度变化4月底商成交量为0.20万平米，同比下降85.29%，环比下降79.80%。本月底商供应量较少，且无新增供应，4月份的成交量仅为2000平米，为历史最低点。★各区域成交量情况4月成交量主要由西部和中部构成。其中西部所占比例最大，占总成交量的65.00%。西部由于供应量较大，客户可选择余地较多，成交量也相对较大，为0.13万平米。中部其次，为0.06万平米，占总成交量的30.00%。同时东部也有0.01万平米的成交。南部和北部无成交。价格及变化趋势★整体均价4月底商价格为24780元/平米，同比上涨33.32%，环比无变化。纯商业◎市场供应量月度变化4月，纯商业总供应量为8.01万平米，同比上升177.16%，环比下降21.55%。本月无新增供应。◎市场成交量月度变化4月纯商业成交量为0.15万平米，同比下降70.00%，环比下降93.19%。由于上月路港商业广场开盘即清盘，成交量暴增，导致在自然销售的情况下本月成交量下降幅度较大。◎在售纯商业项目介绍根据样本选取标准，符合监测要求的在售项目共有7个，分别为：鲁商广场、晶都国际、泉乐坊（明湖新坊巷）、齐鲁鞋城品牌港、红尚坊、槐荫广场、诚基•泉城新时代商业步行街。第四节公寓【样本选取标准】：建筑面积在1万平米以上